안녕하세요 영덕의 푸른고래같이
큰투자자가 되고싶은 영덕입니다.
오늘은 가격에 대해서 말씀드려보려고 합니다.
가격에는 가짜가격과 진짜가격이 있다고 생각합니다.
가짜가격 (네이버부동산 호가)
제가 생각하는 가짜가격은
아래와 같습니다.
(아래단지는 근처동네 예시일 뿐, 임장지등 전혀 상관없습니다.)
바로 네이버부동산의 매물 가격입니다.
네이버부동산 매물가격은,
매도인분의 받고싶은 가격일 뿐이라,
가짜 가격이라고 생각합니다.
그렇다면 진짜 가격은 뭘까요?
진짜 가격 (매도인분의 마지노선 가격 +- 협상가격)
진짜 가격은,
매도인분의 심리적인 마지노선 가격에,
저희가 협상까지 더한 가격이라고 생각합니다.
보통 매도인분이 매물을 내놓으면
부동산 사장님들이 이렇게 물으시곤 합니다.
(부동산 사장님)
"이거 얼마까지 돼요?"
심리적인 마지노선을, 진짜 가격을 묻는 부사님의 질문입니다.
매도인분은 A단지 매물 24평을 8억5천에 받고 싶어서 내놨지만,
하락장에 2달안에 급전이 필요한 상황, 급한 상황이라면,
8억3천까지 각오하고 있는 매도인이라면 아마
이렇게 얘기할 가능성이 높을거 같습니다.
(매도인분)
"글세요.. 일단 500에서 1천까지는 될거같아요,
일단 오면 얘기하시죠."
보통 처음부터 심리적인 마지노선 가격을
내놓지는 않습니다. 아직까지 가짜 가격입니다.
그래서 저희가 매임을 하고
부동산 사장님께
(투자자)
"사장님 이거 얼마까지 돼요?
네고 진행된적 있었나요?"
라고 여쭤보면
(부사님)
"아마, 500에서 1천정도 될거에요 아마.
근데 한다고 해야알죠. 하실거에요?"
보통 이정도로 말씀해주시곤 하셨던거 같습니다.
1천정도를 뺀다고 해도, 8억 4천인 셈입니다.
상호거래가 가능한 가격일뿐, 아직 진짜 가격은 아닙니다.
여기서 보통 갈리는거 같습니다.
"아 8억 4천정도 겠구나."
또는
"음.. 일단 8억4천까진 되겠고,
이정도까지 먼저 얘기한거 보면,
더 될수도 있겠는데, 한번 알아보자!"
여기서 매도인분의 심리적인 마지노선인
8억3천을 받으려면 어떻게 해야할까요?
바로 협상입니다.
상대가 말하지 않은 정보까지 캐내라.
정보는 문제의 핵심이다. 협상은 과정일 뿐이다.
-허브코헨의 협상의 기술 중
먼저, 매도인분의 급한 금전 상황을
부동산 사장님과 얘기를 통해 알아내고,
(보통, 최초 물건지 부동산 사장님이 많이 아셨던 경우가
많았던거 같습니다.)
내가 잔금을 빨리 칠수 있다던지,
원하는 금액만큼 중도금을 빠르게 줄수 있다던지 한다면,
혹은 소유권 이전을 빠르게 받을 수 있다면 등
매도인분의 고민을 내가 해결해 줄 수 있다면,
협상이 가능합니다.
(급한 매도인의 상황 시그널)
-급한 금전관계로, 잔금이 빠르게 필요한 상황 => 빠른 잔금이 가능하다면 협상 가능
-급한 금전관계로, 중도금이 빠르게 필요한 상황 => 원하는 중도금 만큼 중도금 가능하다면 협상가능
-비과세등 소유권 문제로, 소유권 이전이 빠르게 필요한 상황 => 빠른 잔금 및 소유권 이전 가능하다면 협상가능
-상속문제로, 빠르게 처리하고 싶은 상황 => 빠르게 잔금가능하다면 협상가능
-오래된 공실 등 유지비가 계속 나가고 있는 상황 => 빠르게 잔금 해준다면 협상가능
-이사계약을 먼저 해버리거나 입주일정이 정해진 상황이라면, 빠르게 잔금 받아야 하는 상황 => 빠른 잔금가능하다면 협상가능
-이외에도 많지만, 보통, 가위가 현관에 있거나, 매도인분이 적극 브리핑하시거나, 부동산에 많이 내놓은 상황이거나, 처음부터 가격을 1천이상 해주시는 경우 등이 급한 상황에 해당했던 것 같습니다. (제가 그랬습니다.ㅠㅠ)
8억 4천으로 깍인 가격을
아무 이유없이,
심리적 마지노선은 8억 3천까진
오픈 하지 않습니다.
(입장을 바꿔 생각해도 그렇습니다.)
하지만 우리가 그 이유를 드린다면
어떨까요?
실제 투자사례를 통해 본, 가짜가격과 진짜가격
실제로 제가 투자했던 사례 중,
네이버 부동산에 호가는
4억1천에 나왔었습니다. (가짜가격)
부동산 사장님을 통해,
임차인분이 3.8억에 전세를 살고계시고
이미 임차기간이 지난상황인데
보증금을 받지 못하고 있는 물건을
알게 됐습니다.
사장님과 얘기로,
이미 임차인분과 사이가 틀어졌고,
집주인분도 마음이 급해서,
매매도 전세도 급하게 내놓고
빠르게 정리하려는 상황이었습니다.
하지만 가격은 내리고 있지는 않으셨습니다.
(4.1억으로 유지)
부동산 사장님이 말씀하셨습니다.
"이거, 급하신거라1천정도까지 될 수 있을거 같아요."
(나쁜 의도는 아니십니다 절대.)
일단 4억이지만,
저는 속으로
'아 더 될수도 있겠다. 한번해보자.' 생각했습니다.
#매도인의 욕구를 해결할 수 있는 상황임을 인지
당시 제가 순간가용금이 나오는 상황이라,
잔금이 가능했습니다.(내 조건)
그리고 마침 매도인분도 빠른 잔금을 통해,
매매도 하고, 임차인분께 보증금도 내드리며
마음의 짐을 덜고 싶은 상황이었습니다.(상대의 조건)
#사고 싶은 생각이 있다면, 등기부등본 무조건 떼서 정보 알아내기
그리고 등기부 등본으로,
매도인분이 3억 4천에 사셨기 때문에,
수익이 난 상황이고 마음적으로 힘든
상황이기 때문에,
3억 8천 이상만 되면 파실 수 있겠다는
생각이 들었습니다.(심리적 가격마지노선 추측)
그래서,
"사장님 제가 빠르게 잔금 해드릴 수 있는데,
3억 8천에 말씀해주실래요?
(던지기의 중요성)
"예??????????????
3억 8천이요???????
아 그건 너무 한데요??
3억 8천은 지금시세가 그게 아닌데.."
(부동산 사장님 입장에선 당연한 반응이십니다.)
"사장님 한번만 해봐주세요.
지금 다른 분도 없잖아요.
안되면 다시한번 얘기해봐요.
부탁드려요."
,,,
협상을 주고 받은 끝에.
결국 3억 8천대 가격에 매수할 수 있었습니다.
4.1억최초 매도인분이 받고 싶었던 가짜 가격이었고,
4.0억은 부동산 사장님이 생각하시는 거래가 가능한 가격이었고,
3.8억은 매도인분의 심리적인 가격 마지노선이었고 협상으로
비슷한 가격대로 매수할 수 있었습니다.
정리하면, 이렇게 되는거 같습니다.
<요약>
#네이버부동산 호가 = 매도인분이 받고싶은 최초 가격
#처음 알아본 가격 마지노선 = 상호 거래가 가능한 가격
#주고받는 협상을 통해 끝까지 깍은 가격 = 매도인분의 심리적인 가격 마지노선이자, 진짜 가격
정말 마지막으로, 계약하는 당일까지, 10만원 까지도 깍을 수 있습니다.
그렇다면 진짜 가격은 또 달라지게 되는거 같습니다.
여러분의 좋은 투자를 응원드립니다.
읽어주셔서 감사드립니다.
감사합니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
