진짜 가격과 가짜가격 [영덕]

안녕하세요 영덕의 푸른고래같이

큰투자자가 되고싶은 영덕입니다.

​

오늘은 가격에 대해서 말씀드려보려고 합니다.

​

가격에는 가짜가격과 진짜가격이 있다고 생각합니다.

​

​

가짜가격 (네이버부동산 호가)

​

제가 생각하는 가짜가격은

아래와 같습니다.

(아래단지는 근처동네 예시일 뿐, 임장지등 전혀 상관없습니다.)

​

바로 네이버부동산의 매물 가격입니다.

​

네이버부동산 매물가격은,

매도인분의 받고싶은 가격일 뿐이라,

가짜 가격이라고 생각합니다.

​

그렇다면 진짜 가격은 뭘까요?

​

​

진짜 가격 (매도인분의 마지노선 가격 +- 협상가격)

진짜 가격은,

매도인분의 심리적인 마지노선 가격에,

저희가 협상까지 더한 가격이라고 생각합니다.

​

보통 매도인분이 매물을 내놓으면

부동산 사장님들이 이렇게 물으시곤 합니다.

(부동산 사장님)

"이거 얼마까지 돼요?"

심리적인 마지노선을, 진짜 가격을 묻는 부사님의 질문입니다.

​

매도인분은 A단지 매물 24평을 8억5천에 받고 싶어서 내놨지만,

하락장에 2달안에 급전이 필요한 상황, 급한 상황이라면,

8억3천까지 각오하고 있는 매도인이라면 아마

이렇게 얘기할 가능성이 높을거 같습니다.

​

(매도인분)

"글세요.. 일단 500에서 1천까지는 될거같아요,

일단 오면 얘기하시죠."

보통 처음부터 심리적인 마지노선 가격을

내놓지는 않습니다. 아직까지 가짜 가격입니다.

​

그래서 저희가 매임을 하고

부동산 사장님께

​

(투자자)

"사장님 이거 얼마까지 돼요?

네고 진행된적 있었나요?"

​

라고 여쭤보면

​

(부사님)

"아마, 500에서 1천정도 될거에요 아마.

근데 한다고 해야알죠. 하실거에요?"

보통 이정도로 말씀해주시곤 하셨던거 같습니다.

1천정도를 뺀다고 해도, 8억 4천인 셈입니다.

상호거래가 가능한 가격일뿐, 아직 진짜 가격은 아닙니다.

​

여기서 보통 갈리는거 같습니다.

"아 8억 4천정도 겠구나."

또는

"음.. 일단 8억4천까진 되겠고,

이정도까지 먼저 얘기한거 보면,

더 될수도 있겠는데, 한번 알아보자!"

​

여기서 매도인분의 심리적인 마지노선인

8억3천을 받으려면 어떻게 해야할까요?

​

​

​

바로 협상입니다.

​

상대가 말하지 않은 정보까지 캐내라.

정보는 문제의 핵심이다. 협상은 과정일 뿐이다.

-허브코헨의 협상의 기술 중

먼저, 매도인분의 급한 금전 상황을

부동산 사장님과 얘기를 통해 알아내고,

(보통, 최초 물건지 부동산 사장님이 많이 아셨던 경우가

많았던거 같습니다.)

​

내가 잔금을 빨리 칠수 있다던지,

원하는 금액만큼 중도금을 빠르게 줄수 있다던지 한다면,

혹은 소유권 이전을 빠르게 받을 수 있다면 등

매도인분의 고민을 내가 해결해 줄 수 있다면,

협상이 가능합니다.

(급한 매도인의 상황 시그널)

-급한 금전관계로, 잔금이 빠르게 필요한 상황 => 빠른 잔금이 가능하다면 협상 가능

-급한 금전관계로, 중도금이 빠르게 필요한 상황 => 원하는 중도금 만큼 중도금 가능하다면 협상가능

-비과세등 소유권 문제로, 소유권 이전이 빠르게 필요한 상황 => 빠른 잔금 및 소유권 이전 가능하다면 협상가능

-상속문제로, 빠르게 처리하고 싶은 상황 => 빠르게 잔금가능하다면 협상가능

-오래된 공실 등 유지비가 계속 나가고 있는 상황 => 빠르게 잔금 해준다면 협상가능

-이사계약을 먼저 해버리거나 입주일정이 정해진 상황이라면, 빠르게 잔금 받아야 하는 상황 => 빠른 잔금가능하다면 협상가능

-이외에도 많지만, 보통, 가위가 현관에 있거나, 매도인분이 적극 브리핑하시거나, 부동산에 많이 내놓은 상황이거나, 처음부터 가격을 1천이상 해주시는 경우 등이 급한 상황에 해당했던 것 같습니다. (제가 그랬습니다.ㅠㅠ)

8억 4천으로 깍인 가격을

아무 이유없이,

심리적 마지노선은 8억 3천까진

오픈 하지 않습니다.

(입장을 바꿔 생각해도 그렇습니다.)

​

하지만 우리가 그 이유를 드린다면

어떨까요?

실제 투자사례를 통해 본, 가짜가격과 진짜가격

실제로 제가 투자했던 사례 중,

네이버 부동산에 호가는

4억1천에 나왔었습니다. (가짜가격)

​

부동산 사장님을 통해,

임차인분이 3.8억에 전세를 살고계시고

이미 임차기간이 지난상황인데

보증금을 받지 못하고 있는 물건을

알게 됐습니다.

​

사장님과 얘기로,

이미 임차인분과 사이가 틀어졌고,

집주인분도 마음이 급해서,

매매도 전세도 급하게 내놓고

빠르게 정리하려는 상황이었습니다.

하지만 가격은 내리고 있지는 않으셨습니다.

(4.1억으로 유지)

​

부동산 사장님이 말씀하셨습니다.

"이거, 급하신거라1천정도까지 될 수 있을거 같아요."

(나쁜 의도는 아니십니다 절대.)

​

일단 4억이지만,

저는 속으로

'아 더 될수도 있겠다. 한번해보자.' 생각했습니다.

​

#매도인의 욕구를 해결할 수 있는 상황임을 인지

​

당시 제가 순간가용금이 나오는 상황이라,

잔금이 가능했습니다.(내 조건)

​

그리고 마침 매도인분도 빠른 잔금을 통해,

매매도 하고, 임차인분께 보증금도 내드리며

마음의 짐을 덜고 싶은 상황이었습니다.(상대의 조건)

​

​

#사고 싶은 생각이 있다면, 등기부등본 무조건 떼서 정보 알아내기

​

그리고 등기부 등본으로,

매도인분이 3억 4천에 사셨기 때문에,

수익이 난 상황이고 마음적으로 힘든

상황이기 때문에,

3억 8천 이상만 되면 파실 수 있겠다는

생각이 들었습니다.(심리적 가격마지노선 추측)

​

그래서,

"사장님 제가 빠르게 잔금 해드릴 수 있는데,

3억 8천에 말씀해주실래요?

(던지기의 중요성)

​

"예??????????????

3억 8천이요???????

아 그건 너무 한데요??

3억 8천은 지금시세가 그게 아닌데.."

(부동산 사장님 입장에선 당연한 반응이십니다.)

​

​

"사장님 한번만 해봐주세요.

지금 다른 분도 없잖아요.

안되면 다시한번 얘기해봐요.

부탁드려요."

​

,,,

​

협상을 주고 받은 끝에.

​

결국 3억 8천대 가격에 매수할 수 있었습니다.

​

​

4.1억최초 매도인분이 받고 싶었던 가짜 가격이었고,

4.0억은 부동산 사장님이 생각하시는 거래가 가능한 가격이었고,

3.8억은 매도인분의 심리적인 가격 마지노선이었고 협상으로

비슷한 가격대로 매수할 수 있었습니다.

​

​

정리하면, 이렇게 되는거 같습니다.

​

<요약>

​

#네이버부동산 호가 = 매도인분이 받고싶은 최초 가격

#처음 알아본 가격 마지노선 = 상호 거래가 가능한 가격

#주고받는 협상을 통해 끝까지 깍은 가격 = 매도인분의 심리적인 가격 마지노선이자, 진짜 가격

​

정말 마지막으로, 계약하는 당일까지, 10만원 까지도 깍을 수 있습니다.

그렇다면 진짜 가격은 또 달라지게 되는거 같습니다.

​

​

여러분의 좋은 투자를 응원드립니다.

읽어주셔서 감사드립니다.

감사합니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀