00님, 갑자기 이 매물은 왜 보신거에요? (ft. 현장의 중요성) [찐주부]

안녕하세요?

찐주부입니다.

오늘은 지난번 2호기 매물코칭 후기에 이어서

어떤 방법으로

"내집마련 투자"를 진행했는지에 대해

이야기 해보도록 하겠습니다.

실거주 투자의 경우

개인의 가족현황, 거주 지역, 그리고

무엇보다도 재정상황에 따라

너무도 다양한 선택지가 있기 때문에

개별적으로 진행된다는 점을

염두에 두고 읽어주시면 감사하겠습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10663815

반전에 반전! 최후의 승자는? (나도 궁금했던 나의 2호기 매물코칭 후기 ft. 권유디튜터님) [찐주부]

/ 무조건 일순위, 가족의 니즈 파악하기

2호기를 실거주로

진행하는 것에 대한 고민을 시작하면서

저는 가장 먼저 남편의 "선호도" 파악에 나섰습니다.

첫째, 투자 vs 내집마련, 솔직한 남편의 생각은?

둘째, 내집마련시 이것만은 반드시?

셋째, 향후 다시 자산재배치 가능한가?

이 세 가지 질문에 대한

남편의 솔직한 마음을 들어보았습니다.

첫째, 투자 vs 내집마련, 솔직한 남편의 생각은?

☞ 알아서 해라.

둘째, 내 집마련시 이것만은 반드시?

☞ 신축 (20평대 가능여부는 실제 매물을 보고 난 뒤 추후 협의)

셋째, 향후 다시 자산재배치 가능한가?

☞ 알아서 해라.

이렇게 남편의 선호도가

"신축"이라는 것을 파악한 뒤,

저의 추가의견까지 더해서

내집마련에 대한 기준을 세우게 되었습니다.

1. 출퇴근을 고려한 역세권

2. 아이의 학교, 학원

(이왕이면 전학을 하지 않는 곳으로)

3. 신축(20평대도 가능, 추후 협의 필요)

/ 나의 투자금 가용 범위는?

실거주 마련에서 가장 많은

고민을 했던 부분이 바로

투자금 가용 범위인데요.

처음에는 단순히

현재 거주비용(=월세)만큼의

원리금 상환대출을 받는다는 생각으로

한도를 정했습니다.

저는 자랑스러운 내마21기 수강생이기 때문에

내마반에서 배운대로

너나위멘토님이 과제로 주신

엑셀을 활용해보기로 합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/4739180

[내마반21기 38조] 이사가고 싶지만 가고 싶지 않아 (feat. 현자타임)/ 1주차과제

안녕하세요? 내마반21기 38조 찐주부입니다. 드디어 1주차 마지막 과제인 내집마련 예산적합단지 비교 (사이버임장) 를 끝냈습니다. 그리고 ........... ...

cafe.naver.com

그때와 정책이 달라지면서

현재 부산은 비조정지역이라

LTV 60%(1주택자) + DSR을 고려하여

현재의 거주비용과 유사한 정도의

원리금 상환 대출을 계산한 후

해당 가격에 맞는 아파트 단지들을 리스트업 했습니다.

가격+저평가+조건 3박자 맞추기

출처 입력

그렇게 가격의 상한을 정하고

네이버 부동산에 가격을 지정한 뒤

추출되는 모든 단지를

리스트업하기 시작했습니다.

30평대/낀평형/20평대를

별도로 나눠서 했습니다.

처음에 전수조사 양식은

망구튜터님의

"비교평가와 1등뽑기 노하우" 특강에

나오는 양식을 활용했습니다.

*대략적으로 보여드리려고 했는데

파일이 날아갔는지 못찾겠네요 ㅠㅠ

그렇게 단지들을 리스트 업 한뒤,

저의 조건을 넣어서

범위를 한 번 축소시켜

최종 리스트를 만들었습니다.

여기서는 저평가 여부까지 자체 판단하여

30평대/낀평형/20평대

각각 시트를 만들었고,

조건에 따른 저의 생각도

함께 넣었습니다.

/ 튜터님의 조언+현장임장

저는 너무나 감사하게도

이 기간동안 월부학교를 수강할 수 있게 되어

튜터님과 계속해서

가용재원과 투자범위에 대한

이야기를 나눌 수 있었고,

제가 고른 단지들에 대한

조언도 들을 수 있었습니다.

또한 실거주 매수의 가장 큰 장점!

현장이 바로 내 눈앞에 있다!!!!

튜터님께서 지역범위를

조금 더 좁혀 주신 덕분에

저는 현재 집+회사와 가까운 곳을

위주로 시간이 날때마다 임장을 갈 수 있었습니다.

사실 월세계약기간까지

날짜가 많이 남아있어

급한 상황은 아니었지만,

튜터님께서는 급할 것도 없지만

미루지는 말라고 조언해주셨기 때문에

틈나는데로 매일매일 임장을

갈 수 있도록 노력했습니다.

어떤 날은 회사 점심시간을 이용해서,

어떤 날은 퇴근하고 집에 가는 길에,

어떤 날은 주말 하루 온종일

이렇게 매일 매일 전임을 하고

최선을 다해 매임을 하게 되었습니다.

월부학교에 오기전 매임했던 것까지 합하면

제가 볼 수 있는 매물은

정말 거의 다 본 것 같습니다.

이렇게 매물을 보다 보니

굉장히 신기한 점을 발견하게 되었는데요.

(저에게는 신기하고, 어쩌면 당연한)

그것은 바로

"현장은 살아있는 생물"

이라는 것이었습니다.

네이버에서 눈에 띄는 물건을 발견하고

찾아가보면

"아... 그거 근저당이 어쩌구, 경매가 어쩌구,

그래서 싼거야."

"아... 그거 세가 낮게 껴있는데

계약 만료일이 언제구 어쩌구 저쩌구.."

"아.. 그거 집주인이 외국에 나가서

연락이 안되고 어쩌구 저쩌구.."

"아... 그거....

"아... 그거....

"아.......................!!!!!!!!!!

그렇게 네이버에는 존재하는데

내 눈에는 안보이는

신기루와 같은 매물들을

만나게 됩니다.

살아있는 생물인 이 매물들은

끊임없이 사라지기도 하고

다시 나타나기도 하면서

저를 괴롭(?)히게 되었죠

하지만 튜터님과 계속해서

소통하면서

조금만 더,

한번만 더,

매물을 찾아서 임장을 계속하게 되었습니다.

복기를 하면서

다시 생각해보아도

튜터님이 아니었으면 이 정도에서

그냥 "포기" 하거나

적당히 "타협"을 했을지도 모르겠네요.

/ 아... 혹시?

그렇게 매물을 찾던 어느날,

저는 혹시 놓치는 부분이 있지 않을까라는 생각에

완전히 처음부터 다시

네이버부동산을 살펴 보았습니다.

처음했던 방법대로

네이버부동산에 상한 금액을

설정한뒤

다시 한번 범위에 들어오는 단지들을

하나하나 살펴보게 되었습니다.

그렇게 다시 한 번 리스트업을 한 뒤,

내가 놓치고 있는 매물은 뭐가있는지

살펴보았고, 뒷날 다시 처음부터 전임을 시작했습니다.

그렇게 저는

그동안 제가 생각하지 않았던

단지까지 보게 되었고,

운좋게도 친절하고 스마트한 부사님과 전화를 하게 되었습니다.

그렇게 당일 바로 예약을 하고

저녁에 퇴근을 한 뒤,

매물을 보러 갔습니다.

해당 매물을 보기 전 앞타임에도

매임약속이 잡혀 있어

생각보다 더 늦은 시간 방문하게 되었는데요

그래도 싫은 기색 없이

친절한 브리핑과 함께

제가 볼 수 있는 최대한 많은 물건을 보여주셨습니다.

사실 해당 단지는

지금까지 제가 생각하지 않았던 단지였기 때문에

큰 기대를 하지는 않았습니다.

하지만 매물을 보다보니

이 곳만의 장점들이 새롭게

다가오기 시작했습니다.

그렇게 기준에 맞는 매물들을 보다가

갑자기 부사님께서

한 마디 하십니다.

"아... 혹시.... 꼭 30평까지만 보세요?

그렇게 준비를 하긴 했는데 34평

급매가 하나 있어서 아까워서 말이에요."

해당 매물은

매수자가 붙어 사장님께서

3천만원 가량 네고를 해놓은

것이었습니다.

사실 제 투자범위에 들어오진 않았지만

물건이라도 한 번 보자라는 생각으로

가볍게 보게 되었습니다.

이처럼

수없이 임장을 다니고

매물을 보다보니

제가 생각했던것과 현장은

많이 다르다는 것을 알게 되었습니다.

물론

우연히,

그런 물건을 처음부터 발견하게 될지도 모릅니다.

운좋게 처음 만난 부사님께서

운명같은 물건을 만들어 주실지도 모를 일이죠.

하지만

충분히 많은 매물을 보고 난 뒤,

자연스럽게 제가 본 매물들과

비교를 하면서

"와 대박"

이라는 말이 입에서 나올 정도가 되었기 때문에

현재 매물이

"진짜 싸다"라는 것을 저는 깨달을 수 있었습니다.

갈길이 멀다

출처 입력

그렇게 마지막 매물까지 보았지만

해당 매물은 저의 투자 가용범위를

"벗어나는" 물건이었습니다.

그랬기 때문에

매물문의서를 작성하면서도

엄청나게 많은 고민을 했는데요.

하지만

튜터님께 혼나더라도,

꼭 언급은 하고 싶다라는 마음이 들어

매물문의서에 (소심하게) 넣게 되었습니다.

뒷날 오전 9시가 안되서

매물문의를 넣었는데

정말 5분? 10분 정도 후에

바로 튜터님께 전화가 왔습니다.

"찐주부님,

갑자기 이 매물은 왜 보신거에요?"

혼날 준비가 되어있던 저는

튜터님께 지금까지의

히스토리를 이야기 하게 되었고,

튜터님께서는 결과적으로 매물코칭을

넣어보자는 의견을 주셨습니다.

지금 생각해보니

제가 경험했던 모든 상황들이 정말

비현실적으로 느껴지는 것 같습니다.

제가 긴 시간동안

그렇게 열심히 손품을 팔아

준비한 것들이

현장에서 한번에 뒤집어 지는 것을 보면서

저는 왜 그동안

튜터님들이

"현장"의 중요성을 강조하고

또 강조하셨는지 깨닫게 되었습니다.

물론 지금 생각해보면

저의 결정에 아쉬운 점도 많습니다.

그리고 어쩌면

앞으로 더 아쉬운 마음이 들지도 모르겠습니다.

시장상황은 바뀌고,

저는 이미 무거운 투자를 하기로

결정을 했기 때문입니다.

하지만 미래의 일을 예측하기 보다

현재 내가 할 수 있는 투자에서

가장 좋은 결정을 한다는 마음으로

저의 2호기를 선택했고,

이후부터는 어떻게 이 2호기를 잘 지켜서

결과적으로 좋은 투자가

되도록 할지에 대해

고민을 해나가야 할 것 같습니다.

좋은 물건을

"싸게" 사서

"오랫동안 보유"해 나가는 것이

제가 한 투자의 이유이기 때문입니다.

<내집마련 투자방법 정리>

1. 가족의 니즈 정확히 파악하기

2. 투자가용범위(상한) 결정하기

3. 최대한 많은 물건 리스트업

4. 현장! 현장! 현장이 답이다.

무조건 나간다!

5. 정답이 나오지 않으면 처음부터 다시

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

덧, 저를 위해 애써주신 튜터님

그리고 용기와 응원듬뿍 주신 동료들

정말 감사합니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀