[찐주부] 1호기 경험담 어디까지 갈거니? [1호기 경험담-3편 전세권설정]

안녕하세요?

찐 부동산 투자자가 되고 싶은 찐주부입니다.

벌써 1호기 경험담 3번째 글을 쓰게 되었네요.

저도 제가 1호기로 이렇게 많은

경험을 하게 될 줄은 몰랐습니다. 허허허

그렇게 한 번의 과정을 겪을때마다

제가 그동안 얼마나 많은 것들을

놓치고 있었는지,

실전경험이 얼마나 중요한지를

절절히 깨닫게 되었습니다.

1호기 투자를 진행한 뒤,

곰팡이로 인한 누수 점검까지

끝내고 드디어!!! 즐거운 마음으로

도배를 시작하게 되었습니다.

인테리어를 진행했던 과정에서도 아쉬운점이

참 많았습니다.

하지만 이 부분만 이야기 해도

또 경험담+N개 생성되는 불상사가....

그래서 오늘은 전세입자를 구하는 과정에서

새롭게 공부하게 되었던

전세권 설정 경험담에 대한 이야기만

하도록 하겠습니다.

(벌써 수십페이지 경험담 썼다가 다 지움 ㅋㅋㅋㅋ)

/ 임차인 구합니다~

제가 투자를 진행했던 단지는

전세 매물이 그렇게 많지 않았고

그마저도 제 물건이 최저가였기 때문에

아직 도배를 시작하기 전(곰팡이......+)이었음에도

하루에 1~2팀 씩 꾸준히 집을 보러 왔습니다.

그리고 최종적으로 계약을

진행하고 싶다는 분들이 있었는데요.

이 분들의 조건이 바로 오늘 글의 주제인

"전세권설정" 이었습니다.

전세권 설정이라니...

사실 저는 전세권 설정이 무엇인지도

잘 모르는 상태였습니다.

(아는게 뭘까...이 무지랭이야...)

그래서 저는 부동산 소장님께 처음

전세권 설정 조건을 듣고

월부카페+네이버 직식인을

미친듯이 뒤지기 시작했습니다.

전세권 설정에 대해서

가장 정리가 잘 된 글이

월부 블로그에 올려져 있어서

공유드립니다.

https://blog.naver.com/weolbu/222853521527

이 글을 읽고 또 읽으면서 기본 개념을 잡았고,

그렇게 전세권설정을 공부를 하는 과정에서

제가 깨닫게 된 것들을 정리해보았습니다.

/ 전세권 설정 요구, 임대를 놔도 될까요?

전세금을 지급하고, 그 부동산을 사용하고 사용기간이 종료되면 전세금을 돌려받을 수 있는 권리

보통 많은 분들이 전세보증보험과

확정일자에 대해서는 명확히 알고 계실텐데요.

하지만 전세권 설정을 "왜" 해야 하는지

모르는 분들이 계실 것 같습니다.

(바로 저요~!)

전세권 설정을 하는 이유는

크게 두 가지,

1. 법인과의 계약

2. 제2금융권에서 대출시 요구

입니다.

전세권 설정을 하게 되면

등기부등본에 기록이 남게 되는데요.

이로써 세입자는 좀 더 안정적인 권리를

갖게 되는 것으로 볼 수 있습니다.

그렇다면 전세입자에게 유리한 전세권설정

임대인에게는 좋은 걸까요?

우리는 임대인이니까!

전세권 설정의 효과가 단점이 될 수도 있겠지요.

저도 살펴보다 보니 엄청난 것이

눈에 띄었습니다.!!!

그것은 바로 전세권 설정을 하게 되면

전세입자가 이 집에 대한 소유를 제외한

모든 권리를 갖게 되는 것인데요.

그 중에서

3. 임대인 동의없이 전세권 양도 가능

4. 소송없이 경매 신청 가능

그렇다면 임대인은 어떻게 해야 할까요?

임대인을 구하는 방법은 바로

"특 · 약"

꺼진 특약도 다시 보자!!!!

특약만이 살 길이다!!!

그래서 특약 선정에 고민을 하게 되었고,

카페에 나와있는 내용을 정리하고

부동산 소장님과 의논한 뒤

위와 같이 특약문구를 지정했습니다.

그렇다면

막강한 슈퍼파월 "권리"를 갖게된

임차인에게 "의무"는 없을까요?

(원래 세상사 전부 기브앤테이크 잖아요~)

처음에는 여기까지만 확인한 뒤,

명확한 특약을 넣고,

또 다른 조건을 서로 협의한 후에

제가 원하는 것 vs 세입자가 원하는 것을

적절히 조합하여 협상을 진행하였습니다.

그렇게 전세계약을 하러 가기전,

특약을 계속해서 살펴보면서

부족한 부분이 뭐가 있을까 고민을 하게 되었는데요

그러다가 문득 월부카페 글에서

전세권설정을 하게 되면 세입자에게

하자수리에 대한 "의무"가 부여된다는 것을

알게 되었습니다.

아차차~!!!

그렇다면 나는 집에 문제가 발생했을시

수리를 해주지 않아도 될까?

그렇다면 다시 특약을 손봐야 되는게 아닐까?

라는 생각에 빠지게 되었습니다.

/ 전세권 설정이 임차인에게 불리하다고?

전세권을 설정할 경우,

전세권자는 목적물을 현상유지하고

통상의 관리에 관한 수선을 하도록 명시되어 있습니다.

오?

그렇다면 모든 수선비용에 대해

임차인부담으로 진행하게 되고

임차인은 수선비용을 청구할 수 없게 되는 걸까요?

<아래는 전세권자가 아닌

일반 임차인에 대해 별도로 규정된 것이니 참고하시면 좋겠습니다.>

다시 돌아가서 임차인에게

모든 수선을 요구할 수 있냐?

사실 그런것만은 아닙니다.

만약 전세계약이 만료 된 후,

전세입자의 수리로 인해 이 집의 가치가

상승한 경우,

유익비상환청구권은 "인정"된다고

나와있습니다.

그렇게 때문에 무조건 수리비를

임차인에게 지불하게 하는 것은 아닌 거죠.

보일러수리, 에어컨, 조명수리 등등

집의 가치 상승에 도움이 되는 수리들은

비용을 청구할 수 있습니다.

또한 해당 규정은 임의규정으로

사례에 따라 달라질 수 있는 사항이므로,

무조건? 이라는 것은 없다는 사실을

명심해야겠다는 생각이 들었습니다.

결국 저는 여러 고민끝에

특약으로 정리를 하고

전세권설정에 동의하는 조건으로

전세계약을 마무리 하게 되었습니다.

사실 여기서도 아쉬운 점이 많았습니다.

제가 만약 처음부터 이 내용을 잘 알고 있었더라면

전세금, 인테리어 비용 등등

조금 더 저에게 유리하게 협상을

해 볼 여지가 있었을 것 같습니다.

하지만 전세권설정에 대해

잘 몰랐기 때문에

초기 대응이 늦어졌고,

하나씩 알아가는 과정에서

까도 까도 나오는 양파같은 전세권설정

존재 때문에 엄청나게 많은 고민을

하게 되었습니다.

또한 부동산 소장님과 대화를 하면서

제가 똑 부러지게 의견을 말하지 못한 것도

명확하게 이 내용을 알지 못했기 때문이었습니다.

물론 부동산 소장님께서 점검해주시긴 하지만

내 재산은 누구도 아닌 내가 지켜야 한다는 것,

그리고 그것을 지키기 위해

내가 누구보다 먼저 많이 알아야 한다는 것을

깨달았습니다.

또한 내가 더 많이 알고 있어야

협상에서도 유리한 위치에 있을 수 있고,

향후 임차인과의 관계유지에도

도움이 될 수 있겠다는 생각을 했습니다.

이렇게 지금생각하면

이불킥 할 것 같은 부끄러운 경험이지만

혹시 전세권 설정에 대해

궁금하신 동료분들이 계시다면

조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

동료분들의 1호기와,

1호기로 인한 소중한 경험들을

언제나 온 마음을 다해

응원하겠습니다.

그리고 없는것 빼고 다있는

월부카페+블로그 정말 사랑합니다.

진심으로 감사드립니다.