[서투기 10기 84조 하이써니] 2주차 강의후기 - 서남권 투자 (주우이님)

주우이님과 서남권 지역을 한 번 쓱 훑었습니다.

강서구만 앞마당인데, 양천구/영등포구/구로구도 언넝 가고 싶네요!!

재개발/재건축에 대해서 배울 수 있었고,

투자 기준 별로 단지를 구분지어 주셔서

이 방법을 따라하면 단지 가치대로 어떤 투자로 적용해야 하는지 판단하는 데 도움이 될 것 같습니다.

감사합니다!!!!!!

#. 투자 우선순위 구분짓기

가치성장투자, 소액투자, 투자후순위로 단지들을 친절하게 나눠주셨다.

1주차 때 자모님이 그 동네에서 사람들이 선호하는 단지, 거를 단지를 구분하라고 하신 것과 이어지는 내용인 듯 하다.

각 생활권 별로 각 단지들이 어느 정도 가격대인지, 어느 정도 투자금이 드는지 머리 속에 넣어두면서 계속 비교해보기!

-> 이번 성동구에서 단지 가치를 기준으로 가치성장투자, 소액투자, 투자후순위로 단지 나눠볼 것!! (지도에 표시)

#. 재건축/재개발에서 봐야 할 것

1)

여의도 시범단지, 목동 단지들과 같은 재건축 단지들의 시세가 제일 먼저 움직인다.

우리가 보는 랜드마크 보다 더 빨리 반응하니 시세 볼 때 같이 보면서 시장흐름 파악한다!! 매매가만 봐주면 된다.

2)

진척사항 체크해주기. 사실 관리처분인가부터 현실화 가능성이 커진다.

3)

용적률 210% 이하 정도 돼야 사업성이 좋다.

주거지 종류에 따라 최대 용적률이 다르다. 2종 200%, 3종 250%

분양면적 평균, 대지지분 평균은 높을수록 좋다. (추가분담금이 적어지니까 -> 사업성 더 좋아짐)

4)

재건축 사업성이 있고, 가치가 있는 재건축 단지들은 가치성장투자로 고려할 수 있다.

-> 재건축/재개발에 대해서 다른 강의에서는 자세하겐 못 배웠는데, 이번에 주우이님이 보다 더 자세하게 설명해주셨다. 시세트래킹 할 때도, 가치성장투자를 고려할 때도, 인근 기축단지 투자를 고려할 때도 꼭 알아야 할 부분이다!!

#. 비교평가

급지가 높다고, 연식이 좋다고 무조건 더 좋은 게 아니다!! 결국 단지 vs 단지다.

거주하는 사람들이 어떤 입지 요소에 중점을 두는지, (무조건 교통이 아닐 수도 있다!!)

균질성, 호재 가격 반영 등도 같이 판단해보고,

같은 생활권에서 어떤 단지를 더 선호하는지 등을

같이 봐야 한다!!!!

-> 그 동네의 특징, 단지별 선호도를 꼭 파악해야만 한다.

생활권이 같아도, 이왕이면 좀 더 큰 평형을 고려해보고

가격이 같이 움직이더라도, 교통 입지가 우수한 애를 우선순위에 두기.

-> 비슷한 동네라고 퉁치지 말고 모든 평형 확인하고, 다른 생활권 단지도 꼭 같이 본다!!

지역 간 비교평가

1)땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 단지 선호도를 갖고 있는지?

2)땅의 가치가 비슷하다면 지역 내 단지 선호도는 어떤 아파트에 있는지?

-> 실전반 때 식빵파파님이 알려준 비교평가 내용과 일맥상통 한다. 정량적으로 답 나오는 영역이 아니다. 결국 단지선호도다. (헷갈리면 걍 임장 한 번 더 가는 게 빠를 듯)

#. 호재

착공 이후부터 유의미하게 볼 것.

신림선 같은 애들은 이미 개통 됐는데 가격 반영이 안된 단지들이 있다.

호재는 오히려 이런 하락장에 더 봐야 한다. 호재가 가격에 반영이 안된 애들이 기회일 수 있다. 예전 수지 처럼.

#. 잔금이 안되는데 투자 해도 괜찮을까요..?

혹여나 전세 못 맞출까 포기 먼저 하지 말고, 전세가를 낮춰서 빨리 맞춘다는 생각으로 접근해보기.

단, 현재 전세가 비싸지 않은 시장일 때. (J-PIR 참고)

주우이님이 과거 투자사례를 이야기 해주시면서 분당 투자를 놓쳤던 이야기를 해주셨다.

그 당시 6.5억/6.4억 투자 물건이 있었으나, 잔금에 대한 두려움, 전세세팅에 대한 두려움 때문에 3.5억/3.4억 단지에 투자를 진행했다.

하지만 상승장 때 파워는 다르다.

만약 투자금이 가능하다면 더 좋은 단지를 투자하는 게 큰 수익을 얻을 수 있다. (싸다는 전제 하에)

-> 막연히 잔금 걱정하면서 필터링 하지 말 것. 전세가를 더 낮춰서라도 뺄 총알이 있다면 매수할 용기도 정말 필요하다.

BM

1. 성동구에서 단지 가치를 기준으로 가치성장투자, 소액투자, 투자후순위로 단지 나눠볼 것!! (지도에 표시)