서울, 경기도 외곽에 투자할까? 부산, 대구에 투자할까? [으으음]

서울 수도권 4,5군에 투자하느니

지방 광역시 대장급이 더 낫지 않아?

그래도 서울이지!

아니야 지방도 수익이 괜찮아!

둘 중 뭐가 정답일까요?

다시한번 팩트체크 해보겠습니다.

안녕하세요.

으으음입니다 :)

요즘 종잣돈을 n억 가지신 분들이

서울 수도권 4,5군 투자와

지방광역시 부산, 대구 상급지 투자 중

많은 고민을 하고 계시는 것 같습니다.

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✅ 왜? 이런 고민을?

사람들이 왜 도대체 이런 고민을 할까요?

지금 모든 지역의 평당가를 기반으로

투자금을 계산해 보면 서울 수도권 4,5군과

지방 광역시 상급지가 비슷한 투자금으로

투자가 가능한 상황임을 알 수 있습니다.

그럼 어디가 더 높은 수익을 얻었는지

서울 수도권 4,5군과 지방광역시의

각 대표단지들을 확인해보겠습니다.

조금씩은 다르지만 4억 ~ 7억 이라는

높은 수익을 얻을 수 있었던 과거시장을

확인해 볼 수 있었습니다.

현재 시장의 투자금이 비슷한 상황과

지난 과거시장의 비슷한 상승력으로

사람들은 서울 수도권의 4,5군 투자와

지방광역시 상급지의 투자 사이에서

많은 고민을 하고 있는 것 같습니다.

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👊 서울수도권 vs 지방광역시

Round 1) 매매가 기준

그럼 지금 현재 가격 수준이 어떤지

매매가를 기준으로 확인해보겠습니다.

서울의 4,5군인 은평, 수지구와

부산의 연제구, 동래구를 가져왔습니다.

매매가를 기준으로 7억대를 형성한 단지를

대상으로 가져와 비교해보겠습니다.

지난 시장의 전고점과 현재 가격,

그리고 현재 필요한 투자금을 계산했습니다.

서울 수도권 4,5군의 단지들은

비교도 되지 않을만큼 엄청난 가격인

12-13억의 전고점을 보여주는 부산입니다.

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하나 더 볼까요?

이번에는 5억대를 기준으로 가져왔습니다.

서울 수도권의 4,5군인 노원구, 관악구와

부산 남구 그리고 대구 중구를 비교해보겠습니다.

매매가는 5-6억대로 4개 단지의 현재 가격은

비슷한 가격대로 형성되어 있지만

전고점을 보니 부산, 대구가 서울을 뛰어넘습니다.

이를 통해 알 수 있는 것은

현재 부산, 대구와 같이 공급이 많았던

지방광역시의 상급지 일부 단지들은

전고점 대비 4-50%정도 하락했을만큼

현재 가격이 저평가 되어 있다는 것입니다.

매매가 기준으로 보았을 때는

서울수도권 4,5군보다는 지방광역시가

좀 더 저평가 되어있다고 볼 수 있습니다.

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👊 서울수도권 vs 지방광역시

Round 2) 투자금 기준

그럼 이번엔 기준을 바꿔보겠습니다.

각 단지에 드는 투자금을 계산해 보겠습니다.

위에서 보셨던 지방 광역시 단지들은

투자금이 3억 중반정도 필요합니다.

그럼 지방광역시에 투자하는데 드는 돈으로

현재 투자 가능한 서울 단지는 어디일까요?

3억 중반의 투자금을 이용해서

서울은 4군 대장급, 5급지 대장 신축,

심지어는 3군까지도 투자가 가능합니다.

지방광역시 전고점 (12-13억) 정도는

거뜬히 가능할 것으로 보여지는 과거 시장을

보여주고 있는 모습입니다.

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이번엔 반대로 가보겠습니다.

서울 수도권 4,5군에 투자하는 데에

1억 후반 정도가 필요했습니다.

1억 후반이라는 서울 4,5군에 드는 투자금으로

투자가 가능한 지방광역시의 단지는 어디일까요?

부산, 대구와 같은 지역은

매매가가 저렴한 만큼 전세가도 저렴하기에

1억후반대의 투자금으로 가능한 곳은

서울 수도권 4,5군에 비교할 정도의 가치를 가진 곳은 아니라고 보여집니다

서울 4,5군 투자할 돈으로 지방은 덜 좋은 것을

지방 상급지 투자할 돈으로 서울은 더 좋은 것을

할 수 있는 시장이라는 결론을 도출할 수 있습니다.

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✅ 결론

지방광역시 상급지는 매우 저평가 됐습니다.

지방에 거주하고 있어 실거주가 가능하거나

실거주 갈아타기를 생각하고 있다면

더 없이 좋은 기회라고 생각합니다.

하지만, 투자자의 관점에서 보았을 때

같은 투자금으로 더 좋은 것을 사는 우리에겐

지방보다는 서울에 더 많은 기회가 있습니다.

물론, 지방에도 기회는 많습니다.

잘 찾으면 1억 초반으로도 지방 상급지에

충분히 투자가 가능하기도 합니다.

용꼬리 vs 뱀머리

하나로 결론지어 어디가 낫다고 할 순 없습니다.

매매가를 기준으로, 투자금을 기준으로

개별 단지의 가치와 가격을 살피고

시장의 현실을 바라보길 바라보면서

좋은 투자를 해나가시길 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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