재태크와 투자는?

재태크는 돈을 모으는 것이 아닌, 돈을 불리는 것

투자는 돈이 나를 위해 일하게 하는 것( = 자본소득을 위한 자산을 갖는 것)

그렇다면 좋은 투자는?

=> 원금 손실을 하지 않는 것(=잃지 않는 투자), 내가 투자한 돈 대비 수익률이 좋은 것

<1> 부동산 투자는 마치 '농부'가 작물을 키우는 것과 같다

농부가 봄에 씨앗을 심고, 겨울과 여름을 이겨내고 가을에 곡식을 거둔다

(=철저한 준비에 의한 투자를 실시한 후에는 미래에 대한 확신을 가지고 꾸준하게 성과를 인내한다)

<2> 싸게 사서 비싸게 팔아라

부동산의 흐름을 이해할 수 있어야 하며, 싸게 사서 비싸게 팔 수 있을 때를 기다려라

<3> 인내하는 마음을 가지고 비싸게 팔 수 있을 때를 기다릴 수 있어야 한다. 이를 위해서는 내 물건에 대한 확신이

필요하며 이 확신을 위해서는 내가 가진 물건의 가치를 판단할 수 있어야 한다.

"지방은 5년, 수도권/서울은 10년의 주기가 통상적이다."

또한 투자는 1채의 집보다 다수의 집이 좋다

결론적으로 싸게 사고, 1개가 아닌 다수의 물건을 매매하여 장기간 보유한 후 비싸게 팔 수 있을 때 Exit 하는 것

부동산의 입지

부동산 가치 판단은 부동산의 입지에 따라 결정된다

부동산 가치 판단의 기준 6가지

투자 전 "서울 도시기본계획"을 한번을 읽어봐라. 앞으로 가까운 미래에 서울 도심을 어떤 방식으로 개발할 것인지방향성이 제시가 되어 있다.

직장(=6가지 요소 중 가장 중요도 높음)

앞으로 부동산의 가격은 지역별로 차별화된 움직임을 보일 가능성이 높으며, 또한 지역 간 격차도 확대될 가능성이 있다. 이에 따라 반드시 위 지도에 표시된 직장인들의 수가 많은 지역에 부동산을 소유해야 그 가치가 유지, 상승할 수 있다. (주요 업무지구 위주 부동산 탐색 필요)

교통(=직장(업무지구)으로의 이동이 얼마나 용이한가?)

서울 내 주요 교통은 지하철 노선으로 판단하는 것이 합리적. 이에 따라 노선별 중요도를 나누자면, 주요 업무지구를 모두 지나고, 경기도에서 강남으로 이동이 가능한 신분당선이 연결된 2호선이 가장 중요하며, 그 다음으로 3,9호선과 신분당선이 중요함. (순서에서 중요성을 따지기보다 각각의 노선들에 인접한 부동산을 소유하는 것이 투자에 합당함)

교통입지를 평가함에 있어서 S등급, A등급의 가격은 계속 오를 것이다(=빠르게 탑승하여 가지고 가야한다)

B등급은 무릎에 사서 어깨에 팔 정도의 가치, C등급은 보지도 말아라

(걸리는 시간은 '네이버 지도'에서 검색, 강남역 2호선과 내가 구매하고자하는 아파트와의 대중교통 거리를 Check)

학군(=특목고를 잘 보내는 중학교를 갈 수 있는 지역은?)

우리나라는 특목고에서 서울대 등 상위권 대학 진학률이 거의 대부분을 차지한다. 특목고를 갈 확률을 높히기 위해서 중학교 학업 성취도가 높은 지역에 부동산을 소유하는 것이 중요하다.

('아실'에서 Check가 가능)

학군이 좋은 지역은 임차수요가 높다(전세를 통한 갭투자에 용이)

상승장에서 폭팔적으로 수요가 늘어난다(가격 상승률 높음)

환경(=임장을 가봐야 정확히 파악이 가능하다)

주변에 공원, 백화점 등 편의시설이 위치하고 있는지?

동네분위기(=거주인구의 연령대가 30~50대가 있는게 좋음. But, 소득이 높은 60대는 괜찮다)

"지하주차장의 차량의 가격대를 봐도 알 수 있을지도?"

호재/악재(불황은 호재를 이긴다는 사실을 명심)

입지를 개선시키는가?(=직장수 증가, 교통여건 상승, 택지가 많은가?, 학군이 좋아질 수 있는가?)

확정된 것인가?

3년 이내에 발생하는 것인가?

불황이 호재를 이긴다

=>하락장(=불황)에서 호재는 가격에 반영되지 않는다

(= 하락장에서 위 3가지 요소를 기준으로 호재를 분석하고 물건을 사서 상승장(-호황)에 팔면 된다)

최근 주요 호재 = GTX-A, GTX-B, GTX-C 등

=> 실질적으로 한국의 아파트 시장에서 호재는 선반영되는 경향이 있는데, 선반영된 가격은 실제로 그 호재가

현실화되었을 때 가격상승요인으로 작용하지는 않을 수 있다.(오히려 실제 기대만큼 호재로 판단되지 않을

경우 가격 하락의 요인으로 작용할 수가 있다.)

브랜드(각 지역별로 사실상 계급이 나누어져 있는 상황)

최대한 상급지로 이동하려는 노력이 필요하다

투자물건은 현재가격이 실제 가치보다 낮은 물건!

투자물건을 볼 때 가장 중요한 것은 해당 물건의 매매 가격이 적정한지를 판단하는 것이다.

매매 가격의 적절성을 판단하기 위해서는 비슷한 입지조건의 물건을 비교하여 판단하는 것(=비교평가)인데

이러한 비교에서 좋은 물건을 찾기 위해서는 내가 아는 지역(=앞마당)을 늘려나가는 것이 가장 중요하다.

why? => 비교할 수 있는 대상군들이 많아지면 그만큼 내 물건이 얼마나 좋은지를 판단할 수 있게 된다.

부동산의 투자기준

전세가격

전세가격은 장기적으로 상승한다. 그러면 최근 역전세는 왜 발생한 것인가?

역전세 발생 원인 4가지

1. 공급(입주물량 등) -> 과잉 공급
2. 전년도 전세가가 너무 높았음
3. 입대차법(2년 -> 2+2년/계약갱신청구권으로 기존 전세가격에서 5%만 상승된 전세)
4. 금리가 높음(전세대출금리가 높음 = 월세로 이동)

2.번 관련 => 전년도 전세가 너무 많이 오르면 다음년도는 안오르거나 역전세 발생 가능성

그래서 전세를 너무 올려서 물건을 시장에 내는 것보다 조금 올리고 그 다음 계약간 전세가격 상승 시 올려받는게 맘 편하다

부동산의 투자의 원칙 확립

투자원칙의 기준

저평가 여부(가치>가격)

= (1) 같은 가격에 가치가 높거나, (2) 가치가 같은데 가격이 낮거나

저평가를 알기 위해서는 물건 간에 비교를 할 수 있어야 한다(=비교평가)

비교평가를 위해서는

(1)앞마당을 확보, 앞마당 확보를 위해서 (2)임장(임장보고서), 임장을 위해서 임장 전 (3)지역분석

환금성(=Exit 전략)

환금성이 좋다? = 팔려야한다 = 수요가 있다 = 다른 사람들이 보기에도 매력적인 물건을 투자해야한다

Tip. 오피스텔이나 호텔 등은 환금성이 부동산 중에서도 매우 낮다....

수익률

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 - 전세가)

처음엔 자산을 빠르게 늘리고 나중에 부채를 갚는게 중요하다.

원금보존

원금보존은 가치 우상향에 대한 믿음을 가지고 끌고 나가는게 중요하다.

단, 가치가 우상향할 것으로 판단한 나의 분석이 정확해야함을 기본으로 하며, 내 스스로 이를 인정하는 것이 중요!

나의 최악의 손실을 얼마인가?

판단기준

(1) 전세가율(통상적인 각 지역별 전세가율을 파악/매매가격이 전세가격보다 떨어지는 경우는 없음을 전제)

(2) 가치

(3) 입주독점성(=공급)

리스크 관리

가장 큰 리스크는 역전세