둔촌주공이 입주할때 부동산 대폭락이 온다고요? 이거 진짜야?

▼ 불과 1년전만해도 이랬던 단지가..

▼ 벌써 이렇게 지어져

입주를 준비하고 있습니다.

어마어마한 규모로 입주가 진행될

올림픽 파크포레온입니다.

이 곳의 입주는 올해 11월.

1만2773가구의 동시 입주가 시작되면

시장은 어떻게 될까요?

안녕하세요

정석대로 가는 빈세니입니다.

강동구 입주물량 중 우뚝 솟은 25년의 공급량.

바로 둔촌주공의 재건축,

올림픽파크포레온의 물량입니다.

이 물량이 24년 하반기로 당겨졌네요.

9호선과 5호선 두개 지하철 노선에 걸쳐 있고

송파구의 올림픽선수기자촌

경계가 맞닿아 있는 입지 좋은 단지.

2020년 착공한 이곳은

끊임없는 잡음이 이어지며 공사가 연기되었죠.

워낙 대단지인데 청약 당시

전매제한, 대출 규제로 계약률이 저조하자

정부에서는 규제를 완화했고,

최근 실거주의무도 3년 유예되면서

임대를 놓을 수 있게 되자

둔촌 일병 구하기라는 말이 유행하기도 했죠.

오늘은 단군 이래 최대 재건축 단지인

올림픽 파크포레온의 공급물량이

어떻게 시장에 영향을 미칠지

아래의 세가지 단계로

함께 생각해 보고자 합니다.

과거사례 확인- 지금의 상황 검증- 우리가 해야 할 일

첫번째 단계입니다.

✔️과거와 비슷한 입주사례 확인하기

과거에 비슷한 규모의 입주 사례가

없었는지 확인해보니

멀게는 송파구 잠실 엘.리.파의 입주,

(엘스/리센츠/파크리오, 2008년, 1만8천여세대)

가깝게는 송파구 헬리오시티 입주

(2018년, 9510세대)

가 있었네요.

그럼 각각의 입주 때 어떤 여파가 있었는지

과거로 돌아가서 살펴 보도록 하겠습니다.

📌잠실의 입주 여파

2008년 하반기

잠실의 대규모 재건축 단지들이

입주를 시작하죠.

이 여파로 송파구 뿐 아니라

인근 지역인 강동구, 성동구, 그리고

더 넓게는 분당과 수지까지

매매가가 20%이상 깊은 하락을

하는 것을 알 수 있습니다.

이 당시 시장 분위기가

어땠을지 기사를 검색해보니

#폭락!!

폭락이라는 키워드가 눈에 많이 띕니다.

이미 상승할대로 상승해

무르익었던 부동산 시장.

하락의 조짐이 보이기 시작하고

국제적으로는 리먼 사태가 터졌으며

여기에 잠실의 입주가

불쏘시개 역할을 톡톡히 했던 것 같습니다.

📌헬리오시티의 입주 여파

2018년 입주한 대단지인 헬리오시티.

한창 뜨겁게 상승하던 분위기 속

대규모의 공급이었는데

그 여파는 크게 다가오지 않았습니다.

인근 단지의 매매가와 전세가가 살짝

하락했다가 반등하는 모습을 보여주네요.

당시 헬리오시티 입주 충격을

예상했던 집주인들은

생각보다 빨리 정리된 입주장에 안도합니다.

✔️ 왜 두 공급의 영향이

다르게 왔을까요?

같은 상급지의 대량 입주,

어떤 차이가 있던 것일까요?

부동산의 가격과

시장의 심리에

그 비밀이 숨어 있습니다.

2008년은

서울의 부동산 상승장의 꼭대기였죠.

송파의 구축 단지의 전세가율이

40% 이하일 정도로

당시 매매가는 대폭 상승한 상태였습니다.

비싼 가격에 매수 심리가 줄어들었고

대규모 공급이 쏟아지다보니

많이 상승한만큼 많이 떨어졌습니다.

반면, 2018년은

바닥을 찍고 한창 부동산시장이

상승할 무렵이었죠.

당시 송파 구축 단지의 전세가율이 60%대로,

전세가 부족하고

매매가가 오르는 상태에서

헬리오시티의 입주는 시장에 큰

충격을 줄 정도가 아니었던 것이죠.

결국, 공급의 여파는

시장의 심리와 부동산 가격에 따라

다르게 올 수 있다는 겁니다.

✔️현재의 시장은 어떨까요?

그렇다면 현재 시장의 심리와

부동산 가격은 어떤 모습일까요?

최근 서울의 상급지 가격이 반등을 했고

일부 단지는 전고점을 어느정도

회복하기도 하면서

싸지 않은 곳들이 보입니다.

또 일부 지역은 전세가 부족해서

전세가가 몇천씩 오른다는 기사도 보이죠.

전세 수요가 점점 늘어나는 게 보입니다.

지금의 모습은

상승장의 끝물인 2008년의 모습과도,

상승장이 본격 시작하던 2018년의 모습과도

똑같이 닮진 않은 것 같네요.

아직 매수심리가 남아 있지만

부동산 상승 동력이 적은 상태에서

2018년 같은 모습은 보기 어려울 수 있습니다.

오히려 올림픽파크포레온의 입주가

최근 반등하는 시장에 물을 끼얹고

심리를 위축시킬 수 있죠.

여기서 중요한 것은 입주가 있을 때

얼마나 떨어질 것인지 예측하는 것이 아니라

그 상황에서 어떻게 대응하느냐입니다.

✔️우리가 해야 할 일

그럼 우리는

이제 무엇을 해야할까요?

📌매수를 고려하고 있다면

인근 지역의 시세를

더 상세하게 트래킹 해보세요.

내가 매수하고자 하는

타겟 단지의 목표 매수가를 설정하고

매물이 쌓이는 속도,

매매, 전세 개수,

가격의 흐름

을 유심히 지켜보세요.

누군가는 과거 헬리오시티 입주 때

위례에 싼 가격에 기회를 잡았던 것처럼,

다시 또 기회의 순간이 올 수 있습니다.

📌인근에 전세 계약을

앞두고 있다면

전세 목표가를 좀 더

보수적으로 보시기 바랍니다.

아직도 입주가 9개월이나 남았는데

이미 전세가 197개가 나온게 보이시나요?

본격 입주가 시작되는 하반기 때는

더 늘어날 수 있겠죠.

그렇기 때문에 어떤 단지는

전세가가 2020년도 가격까지 떨어져

싸진 상태이지만

일시적인 충격으로

더 떨어질 수도 있습니다.

하지만

이 여파가 그리 길게 가진 않을 것입니다.

시장에 큰 충격을 주었던 잠실의 입주도

2년 뒤 전세 만기때는

전세가 상승으로 돌아왔죠.

점점 싸지는 서울시장에서

이 입주장이 우리에게는 기회가 될 수도,

또는 위기가 될 수도 있습니다.

1만여가구의 입주가

어떤 모습을 우리에게 보여줄지 모르겠지만

준비가 되어 있다면 행동할 수 있는 기회가,

그렇지 않다면 기회를 놓친 아쉬운 순간이

될 수 있습니다.

시장을 꼭 지켜보세요.

이 시장에서 직접 경험 또는 간접 경험을 하며

깊은 인사이트를 쌓는 시간이

되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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