채권최고액+전세금이 시세를 초과하는 매물

안녕하세요, 내마반+내중반을 수강하고 매매할 집 후보를 골라 임장도 하고 시세 트레킹하고 있습니다.

저희가 매수하려는 집에 전세입자가 현재 거주중이고,

매수를 하게 되면 세입자분은 이사를 나가겠다고 하는 상황이구요.

다만 해당 집의 등기부등본을 떼어보니 채권최고액+전세금이 이미 매물 호가를

초과하는 상황입니다.

(ex. 호가 : 10억 / 전세금 : 6억 / 채권최고액 : 5억 )

해당 근저당권은 대부업체에서 빌린 금액이고(22년 2월 설정)

A대부업체의 채권을 기반으로 B대부업체에 비슷한 채권액으로 근저당부채권 질권까지 설정되어 있는 상태입니다.

집주인이 급매로 매물을 내놓은 이유는 올해부터 해당 대출의 금리가 급격하게 올라서

이자를 납부하기 부담스러워서 빨리 처분하려고 하는 상황이구요,

급매이니만큼 해당 호가보다 조금 더 저렴한 금액으로 네고는 해볼 수 있는 상황인데

이미 호가보다도 전세금+채권최고액 금액이 많은 상태라 계약을 하기엔 위험하다고 마음을 먹었다가도

그러기엔 네고 가능한 매수금액 자체가 매력적이라서 고민이 됩니다.

(전고점 대비 28프로 하락한 금액, 역세권, 현재 출퇴근 가능한 범위 내 지역, 90년대 구축아파트)

중개인은 잔금 시 근저당 말소 조건으로 법무사끼고 거래를 하면 안전하다고 하는데,

근저당권 이력을 보니 20년, 21년에도 대부업체에서 돈을 빌린 이력이 2회가 있어서(현재는 말소상태)

더 위험해보이기도 합니다.

계약하는 것 자체가 현재 상태로는 리스크가 있으니 이 매물은 포기하고 다른 매물을 찾아보는게 나을지,

아니면 이런 경우에도 안전하게 계약을 할 수 있는 방법이 있는건지 문의드립니다.

감사합니다.

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