열반스쿨 기초반 2강 200% 완료 수강하면 궁금한점 질문드려요

꽃을든둘리

24. 03. 20. 11:25

은쪽이님 안녕하세요 ^^ 열반기초를 듣고 궁금증이 생기셨군요 ~ 1. 수익률, 수익금 계산 방법: 직관적으로 쉽게 하는 방법은 현재가격과 지난 상승장 전고점을 참고하여 하는 것입니다. 지난 상승장 전고점 가격 - 현재가격을 하면 예상 수익금이고, (전고점가격-현재가격)/전고점가격*100 으로 하면 예상 수익률입니다. 2. 공급물량 확인: 호갱노노, 아실, 부동산지인, 리치고 등 다양한 플랫폼에서 크로스 체크 하실 수 있습니다. 2-1. 당연히 공급이 적을 때 투자하는 것이 상황상 더 안정적이기는 합니다. 하지만 공급이 많더라도, 가치 대비 가격이 싸다면 투자로 고려할 수 있습니다. 단, 내가 리스크 감당이 가능한지는 반드시 확인해보셔야 합니다. 리스크가 감당가능하고 기회비용보다 이익이 크다면 투자할 수 있습니다. 2-2. 주변 시세 영향을 미치는지 확인하기 위해서는 직접 트래킹 하셔야 합니다. 주변 단지의 전세 시세, 전세 물량을 주기적으로 트래킹하며 그 변화를 추적하시면 됩니다. 2-3. 입주물량을 남들보다 빨리 알 수 있는 방법은 말씀드린 플랫폼에서 찾아보는 것입니다. 특히 리치고에서는 계획만 잡혀있는 개발 정보도 나옵니다. 그 부분을 참고해서 알고 계시면 좋을 것 같습니다. 2-4. 입주 물량은 변동되거나 추가될 수도 있습니다. 이 부분은 리치고를 참고하거나, 닥쳤을 때 대응해야 하는 영역입니다. 3. 만약 리스크 대비를 말씀하신거면, 역전세 대비일 것입니다. 역전세 대비를 위해서는 마이너스 통장을 이용하거나 종자돈을 활용해야 합니다. 그러므로 대출을 활용해서 투자하는 것을 지양해야 합니다. 4. 오피스텔 환금성이 낮다는 것은 찾는 수요가 그만큼 적다는 의미입니다. 아무리 팔고 싶어도 사고 싶어하는 수요가 아파트에 비해 적기 때문에, 팔기가 어렵다는 의미입니다. 수익률이란 "매도"했을 때의 수익비율입니다. "매도"가 인되면 수익도 수익률도 발생하지 않습니다. 5. 부동산 심리는 말그대로 사람들의 심리, 욕망입니다. 특정인이 심리를 결정하는 것이 아니라 정책, 금리 등에 의해 일반 대중들의 심리가 움직이는 것입니다. 그리고 그것이 부동산 가격에 반영이 됩니다. 이것을 캐치하기 위해서 주변 사람들의 이야기, 뉴스, 기사 등에 관심을 가지시면 됩니다. 하지만 투자자라면 사람들의 심리에 의해 투자를 결정하는 것이 아니라 철저하게 가치와 가격을 기반으로 하는 것이 필요합니다. 화이팅입니다 은쪽이님 ^^

세르정

24. 03. 20. 13:03

안녕하세요 은쪽이님 :) 공부하시면서 궁금한 부분이 많은 것 굉장히 좋은 습관이신 것 같습니다! 1. 젊은우리 튜터님 칼럼으로만 하셔도 아주 충분 할 것 같습니다. 해당 단지가 얼마까지 올라갈지 명확히는 알 수 없으나 비슷한 가치를 지닌 단지의 전고점을 보고 판단할 수도 있고 일반적으로 사람들이 지역에서 좋아하는 중간 이상의 단지들은 상승장이 오면 전고점을 뚫고 넘어가기 때문에 전고점까지는 올라갈 수 있겠다는 생각으로 하고 있습니다 2. 저는 공급물량을 '부동산지인'과 '아실'에서 확인하고 있습니다 (임대물량이 포함여부에 따라 달라서 둘 다 봅니다) 2-1. 공급물량은 지역내에 당연히 영향을 줍니다. 하지만 시장 상황에 따라서 혹은 사람들이 얼마나 좋아하는 단지가 들어오느냐에 따라서 영향을 주는 범위도, 기간도 단지마다 달라지게 됩니다. 따라서 공식처럼 피할 수 있는 범위는 없기 때문에 무조건 피하는것이 아니라 리스크를 벗어날 수 있는 다양한 방법을 고민하고, 그 방법을 시도해서 해당 조건이 가능하면 매수하면 됩니다. 리스크가 없는 투자는 없기 때문에 리스크를 대응한다고 보시면 더 좋을 것 같습니다 2-2. 이 부분은 지역내 과거 비슷한 규모의 단지가 들어왔을때 얼만큼의 영향을 주었는지 케이스 스터디를 해볼 수 있을 것 같습니다. 다만 당시 시장상황, 단지가 위치한 위치 등 영향을 주는 범위가 다를 수 있기때문에 100% 똑같을수는 없을 것 같습니다. 하지만 케이스 스터디를 통해 알아보는 부분이 많은 도움이 되었습니다 2-3. 인허가, 착공물량을 확인해 보시면 공급에 뜨지 않는 숫자를 보실 수 있습니다. 하지만 100% 진행된다는 보장은 없고 건설사, 시장 상황에 따라서 인허가 된 물량이 착공으로 진행되지 않는 경우도 있습니다. 참고자료로 판단 가능 할 것 같습니다 2-4. 위에서 말씀드렸듯이 변동되거나 추가될 수 있습니다. 3. 매매가는 가치보다 싸게 살수록, 저평가 되어있을수록 더 큰 수익을 보장받을 수 있습니다. 거기에 더해 더 좋은 부분은 그만큼 전세가를 싸게 놓을 수 있다는 것입니다. 전세가를 싸게 놓는다는 것은 역전세에서 좀 더 안정직이기 때문에 그만큼 중요하다 생각됩니다 4. 최근 제가 가진 오피스텔을 매도하려 하는데요. 환금성이 좋지 않다는 것은 10년이 지나도 오피스텔 가격이 잘 오르지 않기 때문입니다. 물가 상승률을 감안했을 때 이 결정은 현금이 녹아내리는 것 과 비슷하다고 생각되더라고요. 그리고 팔아야 수익이 되는 것인데.. 잘 안팔리네요.. 5. 심리를 결정하는 것은 너무 다양한 변수 인 것 같습니다. 군중심리가 절대적인 상승과 하락의 방향성을 결정하는 것 같아요. 유튜브에서 구해줘월부도 보시고 뉴스 등을 보시면 도움 될 것 같고요. 지난 상승 하락장에 어떤 뉴스가 나왔었는지도 미리 알고 계시면 좋을 것 같습니다 긴 답변이었지만 꼭 도움되길 바라며 남겼어요! 응원할께요 ^^