광진구 광장동 광장힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 75기 애키우는김샘]

최근 강동 고덕 임장을 가며 지나가다 보게 된 광진 학군에 대해 궁금해져서

실제 분위기임장을 가기 전 보고서를 작성해본다 :)

강북의 대표 학군지라고 하는데 과연 어느 정도인지 궁금하여 조사하게되었다.

(엄마가 되니 학군지가 더욱 궁금해진다)

아파트명 & 위치

광장힐스테이트 (서울 광진구 광장동 582), 2012년 준공, 453세대

입지평가

1.직장 [B]

광진구 사업체수 33,706개 / 종사자수 129,707명

2.교통 [A]

강남 37분(환승2회) / 시청 37분(환승1회) / 여의도 47분(직행)

3.학군 [S]

광남중 97.6% / 양진중 93.5%

4.환경 [B]

롯데마트(1km 이내)

추가) 광진구 롯데백화점(건대입구역 근처),

혜민병원/건대병원, 올림픽대교 건너 아산병원, 광진구청 신청사 건축중..

5.공급(입지독점성) [A]

아끌레르광진 2024.12 / 154세대

롯데캐슬이스트폴 2025.03 / 1,063세대

포제스한강 2025.09 / 128세대

단, 근처 동대문구(12,354세대), 강동구(18,257세대)에 대단지 물량 입주 예정 확인

과거시세

수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

전용59 기준,

현 시세 : 25평 현재 매매 15.1억, 전세 9억

-10년 내 고점 매입 시: 2023.02. 매매 18억, 전세 6.17억 (갭 11.8억, 전세가율 34.3%)

-10년 내 저점 매입 시: 2014.07. 매매 6.38억, 전세 5.1억 (갭 1.28억, 전세가율 79.9%)

*고점 매입 시 수익률: (151000-180000)/(1800000-617000)*100=6.6%

*저점 매입 시 수익률: (151000-63800)/(63800-51000)*100=681%

**참고**

수익률: (매매차익/투자금)*100

= (현재매매가-매수가)/투자금(당시매수가-당시전세가)*100

현장사진

총평

1.확실히 근처 학원가의 수준이 다르다. 입시 학원이 몰려 있는 분위기도 다르고, 주말인데도 불구하고 학생들이 길거리에 많이 다니는 편이다. 목동을 가보지 않아서 잘 모르겠으나, 일반적인 동네 학원가보다는 큰 프랜차이즈 학원이나 규모가 큰 학원, 그리고 입시 전문으로 몰려있는 갯수가 확연히 차이가 있다.

2.전반적으로 동네의 단지 내 놀이터에도 학령기 아이들이 많이 보이는데, 아이들만 나와 노는 것이 아니라 엄마,아빠가 같이 많이 나와있고, 또 엄마들끼리의 커뮤니티도 형성되어 있는 것 같다. 그만큼 어느 정도 케어가 되는 아이들(부모님이 아이들에게 관심이 많다)이라는 증거로 보인다.

3.건너편 극동아파트에 비해 해당 아파트는 세대 수가 적고 동 간격도 (특히 1~3동) 좁은 편이지만 유일하게 이 동네에서 지상주차장이 없는 단지이며, 단지 윗쪽에 넓은 공원과 놀이터가 있어 뛰어 놀 수 있는 넓은 공간이 있어 시야가 트여보인다. (4~5동은 고도가 높아서 그런지 층수가 굉장히 낮음)

4.대표 학군지 양진중, 광남중을 모두 보낼 수 있는 단지인 데다가 근방에서 제일 신축에 속한 단지여서 다른 단지보다도 가격대가 높게 형성되어 있고, 광남중 바로 앞 현대3단지보다도 큰 길을 하나 더 건너야 함에도 불구하고 가격대가 있는 것으로 보아 확실히 해당 학군 안에서도 신축의 분위기와 커뮤니티를 선호하는 것으로 보임.

**과제하면서 느낀 점

1.사전에 인터넷 지도와 정보 속에서 찾아보는 내용과 실제 현재 현장을 나가보며 돌아보는 분위기, 느낌, 정보는 질적으로 다르다는 것을 느꼈다. 분위기 임장에만 그쳤음에도 불구하고 단지별로 확실한 선호도를 느낄 수 있었고, 다리는 아팠지만 임장을 꼭 해야 알 수 있는 것들이 있다는 것을 알게 되었다. (상권/학원가 느낌, 학교까지의 거리-지름길이나 단지입구위치 등)

2.수익률을 분석하는 것이 얼마나 중요한 것인지 알게 되었다. 시세만 보고 얼마나 가격이 빠졌는지, 매전차 얼마나 되어 전세가율이 얼마나 되는지 등과 같은 대략적인 정보 뿐만 아니라, 실제 고점과 저점에 투자했다면 지금 생길 수 있는 수익률, 그리고 그로 인해 내가 앞으로 투자를 할때 가져야 할 시점과 자세에 대한 눈을 조금 더 키울 수 있었다.

3.미리 입지 분석을 하고 실제 단지를 둘러보았을 때 대략적인 이 동네(단지)의 특징을 더 잘 알 수 있어서, 그냥 아무 정보 없이 막연히 둘러보았을 때와 달리 장점과 단점을 조금 더 객관적인 시선으로 볼 수 있었다.