<1>광역시 투자 정리
0.지방투자 강의를 듣는게 아는것에 그쳐서는 안되고 투자로 이어져야 한다.(지-행)
- 지방 시장만 쫓아다니는 지방투자자에 그치지 않고 투자를 이해하는 전국구 투자자가 될것.
1.수도권 - 입지 / 지방광역시 - 입지 + 상품성 / 지방중소도시 - 상품성(신축, 브랜드)
2.광역시 투자로도 충분히 경제적 자유를 이룰 수 있고, 수도권만큼의 시세차익을 얻을 수 있다.
-지방과 수도권의 사이클 차이에서 기회를 잡을 것.
-지방은 공급물량이 정직하게 가격에 반영된다.
-지방은 투자의 계절로 치면 현재 겨울.(매매는 보합, 전세는 상승 - 세낀매물(새로 세맞추기가 쉽지 않음 + 가격협상유리)
-지방은 사이클이 짧아서 상승장을 빨리 맞는다.
3.지방투자는 각 도시의 개별성을 이해하는게 포인트.
1)입지와 그 지역 사람들의 선호도를 같이 본다.
2)지역별 개별 공식 적용
3)체계적 지역 분석. 지역별 투자 전략
A.입지 좋은 구축이 입지 나쁜 신축보다 낫다.(땅의 가치를 그만큼 쳐준다) - 광역시
B.무조건 신축 - 지방 중소도시
->지역의 개별성을 아는 것은 입지평가부터 시작.
4.지방에서는 인구가 중요 - 인구 100만 이상 = 안정적인 거주 수요
5.수도권과 지방의 가장 큰 차이점 : 일자리 접근성 - 출퇴근 문제가 우선순위에서 낮다.
-일자리가 중요한이유? 일자리가 있으면 수요를 끌어들이고 소득도 형성되므로 소비와 집값형성에 긍정적인 영향을 준다.
6.수도권은 먹고사는게 중요하므로 직장과 교통이 중요하지만 지방은 학군과 환경이 좋은 곳을 원한다.
-학업성취도가 높다는 것은 대체불가 안정적인 수요의 원인이 되며, 탄탄한 소득이 밑받침된다는 것을 의미한다.
7.환경 - 백화점 매출 체크 : 매출 -> 소비 ->소득 -> 집값 감당능력
<2>대전 입지 분석
1>대전 도시 개요
1.크게보면 원도심개발+택지(ex.관평택지)+신도시(ex.도안신도시) 로 구성
2.과학연구, 행정(정부청사), 군사, 교통의 요지 : 일자리도 받쳐주고 그에 따라 소득수준도 되고 거주매력도도 높다.
3.동구, 중구, 대덕구 - 철도, 터미널, 원도심 상권(로드상권), 산업단지, 주택가/서구, 유성구 - 아파트 택지, 행정기관, 연구단지, 백화점 상권
4.구별 인구수 : 인구, 세대수/세대당 인구수는 서구,유성구가 높다.
5.대전은 항상 세종의 입주를 주시해야한다.
6.도시공간 구조 : 2핵 - 둔산 + 원도심
7.400만원 이상 안정적 소득층 거주
2> 대전 생활권(구별 생활권 정리)
1.유성구 - 대덕연구단지, 신세계 아트&사이언스, 대덕테크노밸리, 도안신도시
2.서구 - 대전시청, 둔산택지(크로바아파트), 학원가, 타임월드상권
3.중구-으능정이상권, 문화동 상권, 목동/선화동 재개발, 서대전역
4.동구-대전역,대전중앙시장,신흥동/인동 재개발, 가오동 택지
5.대덕구-대덕산업단지(공장), KT&G 본사, 송촌동/법동 택지, 신탄진 택지
3> 대전 입지분석
1.양질의 일자리 서구, 유성구 집중/특히 유성구는 전국단위 상위수준(전국 14위)
-일자리 규모가 많고 전반적인 소득수준이 높은 곳이 특정 고연봉 직장지역보다 낫다.(노은열매9vs.문화 센트럴파크2단지(충대병원근처)) - 수요의 측면. 특정 고연봉 소득자는 한정적.
2.학군 : 학군지로 인한 이동수요가 존재한다. - 중구, 동구, 대덕구 -> 서구(+유성구)
-학원가 : 대전 전지역에서 둔산 학원가로 몰린다.
-둔산 학원가의 특징 : 학교, 학원가, 교육열, 자산 등에 의해 오랜신간동안 견고히 형성된 학군 (크.목.한)
3.상권 : 메인상권의 이동 (원도심->유성구, 서구)
-관평상권(현.프.아), 노은반석 상권(밥집..), 신세계상권, 대학가/유성온천상권, 타임월드/시청/롯백상권, 으능정이,중구청상권
4.공급 - 서울은 공급에 따라 전세와 매매가 같은방향으로 움직이지 않을수 있지만 지방은 무조건 같은 방향으로 간다.
-2024년도, 25년에 재개발 공급이 많으므로 반드시 주의한다.(역전세)
-지역 공급 총량, 인구 연계지역(세종) 공급량, 구별 공급량, 공급 위치, 입주 시기 등 면밀하게 확인. : 투자 의사결정에서 저평가 여부만큼 주요한 요소
5.교통 : 현재 대전 지하철의 의미는 일부지역에 한정적(도로 교통 혼잡도, 지하철 접근성, 업무지구 관통여부(유성온천역, 정부청사역)
*입지 순위 : 서구, 유성 1등/중구, 동구 2등/대덕구 3등
<3>대전 투자 - 대전 가격 분석 ~ 기존 앞마당과 비교해 볼것.
1>대전 가격 - 가격 특징
1.광역시 랜드마크 아파트(84기준) - 지역위상 가름 가능
부산(트럼프-15억)>대구(힐스테이트범어-14억)>대전(크로바-10.2억)>울산(문수로2차1단지-9.2억)>광주(봉선동제풍-8.5억) : 대전은 3등.
2.대전 각 구별 랜드마크 아파트 (84기준) - 보는이유? 그 안에서 가격대 천장이 얼마인지 파악 가능.
(어떤구의 천장을 체크했는데 혹시 낮으면 저평가일까? 짐작가능)
- 유성구 도룡 SK뷰 11억,
-서구 둔산 크로바 10.2억
-중구 목동 리슈빌 6.3억
-동구 신흥 SK뷰 5.8억
-대덕구 법동 e편한세상 5.3억
3.대전 가격 특징
-유성2곳(유성도룡sk뷰(11억), 유성스마트시티2(10.5억)), 서구1곳(대전크로바(10.2억))
이 3개의 랜드마크가 대전 시세를 이끈다.
-신규택지 도안신도시에 균질성있는 신축(비슷비슷한 가격대)이 대전내에서 선호됨(유성 호반 베르디움, 유성 아이파크시티1단지, 유성 아이파크시티2단지) 등
- 같은 신축 이더라도 유성 도안 아이파크시티 9억대 vs.둔산 이편한세상 7억대 : 의미하는바? 유성 도안쪽이 더 균질성있고 사람들이 좋아하는 대형평형이 있기때문에 더 선호됨
-대장 아파트 유성 도룡 sk뷰 11억 vs. 둔산크로바 10억
- 땅의 가치는 서구둔산! 생활권 선호도는 유성 도안!
2>대전 시세 -구별 시세
1.유성구
1-1. 유성(도룡/전민/관평)
-왜 대장일까? 부촌 - 전통적으로 부촌 이미지가 있는곳
-송강이 최선일까? 투자범위안에 들어온다고 무조건 투자 x. 전민 엑스포(과거 소득 수준 높은 사람들이 살았음)가 아닌 송강 한마루(어르신많은동네)를 샀으면 큰일날뻔 : 임장이 중요한 이유!!!!!
-같은 투자금이면 좋은 연식(광역시 투자의 핵심 : 투자금이 범위안에 들어온다고 아무거나 사면x : 같은 가격대 중에서 제일 좋은 걸 사라)
17년 기준 전민 엑스포 2억, 투자금 2천 vs. 문지 해링턴 2.95억, 투자금 2.5천
: 투자금이 비슷하면 연식 비슷한 걸로 선택(문지 해링턴은 2배가까이 올랏음)
-너무 외지지 않나? 관평 10단지 꿈에그린 - No. 주요 업무지구(대덕연구단지) 배후 택지면 인정 가능.
1-2. 유성(도안/죽동/노은)
-신축도 입지 따라 간다.
: 유성 도안 베르디움(2014) vs. 유성 죽동 금성백조예미지(2016)
2017년 기준으로 둘다 가격은 4.3억이었음. but 죽동이 둔산 중심지에 더 가까이 갈수있어서 입지가 더 좋았음.
같은 금액 + 죽동이 조금더 신축이라고 죽동 덜컥사면 안됨. why? 수익률, 벌 수 있는 돈이 달라짐.(연식 가치가 빠져도 땅가치가 상승)
-> 광역시는 상품성과 입지를 같이 고려해야함.
-외곽 신축보다 입지좋은 구축
: 학하 신축 택지(유성 오투 그란데)보다 노은지구 구축 택지(열매9)가 1억 이상 더 올랐음.(노은지구 : 학군지, 연구단지 배후, 지하철)
2.서구, 중구
2-1. 서구(둔산/도안/관저)
-입지좋은구축 : 입지좋은 구축 2배이상 오를 수 있다. 전고점대비 가격 내렸지만 2억이상 수익(광역시 구축의 땅가치는 어마어마하다) - 둔산 둥지
-도안10년차 = 도마동 신축 : 입지가 덜 좋은 신축브래드 대단지(도마e편한세상 포레나) = 선호 생활권 10년차(도안 18단지 린풀하우스 : 서구도안의 대장. 서구도안은 도안중에서도 교통이 별로라 선호도가 높지 않다. 그러나 생활권이 별로더라도 1등은 엄청 오른다.)와 같다.
-e편한 둔산 = 도안 베르디움 : 둔산'권' 신축(탄방동)과 도안10년차가 같이간다. - 찐둔산과 둔산권(용문,탄방)은 다르다.
-관저리슈빌 = 복수센트럴자이와 같은 가격 : 입지가 별로인 신축이 싸졌다.(사람들은 유성온천 쪽 도안을 더 좋아한다.)
2-2. 중구(목동/문화/태평)
-중구 신축대장(목동더샵리슈빌)
1)평균 이하 입지인 곳은 신축아파트가 들어오면 대장이 바뀐다.
: 입지가 상대적으로 약해서 상품성이 우위(문화센트럴파크에서 목동리슈빌로 바뀐거)
2)유성 죽동 신축 > 중구대장> 서구도마동 신축 : 중구 대장 신축보다 연구단지인 유성죽동이 낫다. (서구가 무조건 좋은건 아니다.(서구 도마동은 서구라도 별로임. 중구 대장도 '대장'은 대장이다.))
-중구 구축 대장 : 중구 구축대장 - 열매9, 관평10 - 문화동이 가장 먼저 가격회복 (대장은 대장이다.)
-입지나쁜 신축 : 중심지에 가까운 신축 - 입지는 떨어지지만 상대적으로 싸다(중촌 푸르지오 : 입지가 나쁘다고 무조건 투자를 안하는건 아님. 가격이 싸다면! 투자해볼수도 있다.)
-대장 옆 구축(목동 금호 한사랑) : 같은 가격이라면 입지가 개선되는 단지를 산다. ->중구, 동구 재개발 활발한 곳.
3.동구(신흥/가오) : 동구대장은 신흥 SK뷰
-같은 가격이면 입지가 개선되는 단지를 산다.
(동구 신흥 택지(새들뫼 휴먼시아) vs. 동구 가오동 택지(은어송))
-동구 대동 이스트시티는 서구 복수 센트럴자이가 같이 간다. (서구가 무조건 좋은거 아님)
*광역시 투자시 주의점 : 무조건 서구만 본다? NO. 서구가 이미 날아갔다고 동구 버리면 안됨.
->대동 이스트시티1단지는 LH인데 LH답지 않음.+서구 복수 센트럴자이와 비슷한 흐름을 보이며 중구 중촌 푸르지오(4억)보다 비싸다.
-많이안오른만큼 거의 떨어지지 않음 +입지개선 : 신흥 신흥마을아파트는 2021년 전고점 대비 현재가격이 비슷한 수정 +입지가 개선되는 곳 눈여겨 볼것(=현재 버드내마을) -> 이 경우는 태평 버드내마을을 산다.버드내가 입지가 더 좋으므로(평지, 택지, 파라곤이 들어오면서 주변입지 개선되면서 버드내 주변도 좋아지는중)
-3억대, 4억대에서 최선인가? 동구, 대덕구 3억, 4억대가 최선인지 고민 : 같은 금액대에 입지 좋은 곳을 먼저 투자.
-광역시 투자시 주의점 : 싸다고 무조건 사면 안됨. 매전 붙는다고 무조건 산다던지 외곽인데 신축이라고 무조건 산다던지 하면 안됨(입지가치없음)
4.대덕구(송촌/석봉)
-대덕구 구축 대장 : 송촌 선비마을은 중구 버드내마을과 비슷한 시세를 형성
-대덕구대장인데 가격이? 전고점 8억까지 갔던 대덕구 대장 현재 5억대 = 많이 덜올랐다 = 눌려있다.
중구, 동구 대장 6억대이니 참고.
-> 대전 구축 택지 30평대~ 3억대 : 3억대 중에 입지좋은걸 산다.!!
->대전 외곽 신축과 중심지(서구) 구축이 4억대 형성이라면 중심지 구축을 산다.(입지가치)
.*같은 3억대라면 ? 유성구, 서구 먼저!
입지가 덜 좋은 곳에 바로 투자할 수있어도
매매/전세가격 변화 추이를 확인하며 입지 좋은 곳을 먼저 본다. -> 전세 낀 물건 까지 샅샅이 !!
3>대전 투자 - 어디에 투자? 언제 투자?
-선호도 파악 : 뱀머리 vs. 용꼬리
용꼬리가 좋으려면 강남 정도 되야 용꼬리(자곡동,,)가 의미가 있음. 그외는 뱀머리가 더 수익성이 좋음.
-뱀머리를 파악하는건 단지분석을 해봐야 안다. (모든단지 다 볼 순 없어도 대표단지만이라도 본다.)
-입지가 곧 가격은 아니다. 입지+선호도(그지역 사람들이 좋아하는 것!!내가 아니라..)+시장상황이 가격을 결정한다.
-입지는 절대적이다. 눈에 보이는것(임장)과 눈에 보이지않는것(인구, 학군 등:임보에 담기는 정보)으로 확인가능
선호도는 상대적이다. 눈에보이지않는 것들로 구성되어 있고 나의 경험, 역지사지(내가 그동네 사람들이라면), 가격비교, 인터뷰를 통해 확인가능하다.
-각 지역 1등 특징 : 전통적 부자동네 인식 + 대형평형 위주 구성 +학군/학원가 + 신축 택지 or 택지(돈이 있다면 브랜드 아파트)
-생활권 선호도 파악 실습 : 생활권별로 1장의 그래프에 가격 그래프 표시하면 대략적인 선호도 파악 가능
-입지&선호도 먼저 :
1)유성구, 서구입지좋은 신축, 구축 2~30평대
2)5개구 신축 2~30평대
3)5개구 생활권 구축 대장 30평대 (20평대까지 내려갈 필요 없음)
-투자시 24,25년도 공급 반드시 확인
위 순서로 찾아본다.
-지방에서 기회를 잡는법? 가격이 무너지면서 상급지(둔산동 샘머리2단지)와 하급지(송촌동 선비마을 5단지)의 가격이 가아졌다.
-이런 기회를 잡으려면 ? 매달 꾸준한 시세트래킹이 핵심!! (+ 공급 캘린더)
: 매매가 하락, 보합/전세가 상승 or 매매가 상승폭 대비 전세가 상승폭이 더 높을때 투자.
-현재 매매가 보합, 소폭 상승/ 매도자의 매도심리가 강해졌으므로 전세낀물건을 사되 계약갱신하지말고 새로 신규 전세계약을 하는게 법적으로 더 안전하다.
-모든 조건이 갖춰졌을 땐? 누구나 다 덤비므로 전세경쟁이 치열해질 수 있다.
이때는 조건을 만들어서 투자한다. (다른 사람은 투자안되겠지 한 물겅르 나는 부사님께 애살을 부려서 산다.) : 성장하는 투자자
<4> 성공투자하는 법
- 대전으로 시장 사이클 뽀개기 : 투자에서 중요한 것은 사이클을 아는 것. (왜중요? 내가 힘들거라는걸 알고 시작하는 것 : 이 구간을 버티는게 정말 중요) - 그냥 다 팔아버리고 좋은거 하나 사고 싶어요(X)
- 버티는 투자로 성공 투자
- 얼마나 올랐나보다 절대적으로 저평가된 가격이 중요함.(절대적으로 저평가이면 사도 된다.)
: 30%올랐네? 안산다? 하면 안됨. 30%올랐어도 그래도 절대적 저평가이면 사야됨.
: 절대적 저평가? 전저점만 봐선 안되고 타지역들과도 비교해봐야한다.
- 내가 목표한 금액대가 오기전에 속터진다고 팔아서는 안된다. 결국 자기가치를찾아가기 때문이다. 버티기위해서 임보를 쓰는 것이다.(가치 파악을 제대로 하기위해)
- 이걸 안하면 아무리 싸게 사더라도 중간에 팔수밖에 없다. 돈을 못번다. why?우리는 소액투자자이므로 1등물건을 산게 아니기 때문이다.
- 실력있는 투자자가 되기 위해서는 선호되는 단지만 봐서는 안된다. 덜 선호되더라도 그 안에서 실거주 가치가 있고 가격이 싸면 투자해도 된다.
- 지나고 나서 기회였다는 것을 알지말것. 버텨라. 가치를 봤다면 스스로의 투자를 믿고 버텨야한다. 꼭 투자해라.!
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