중랑구 신내동 신내6단지 시영아파트 수익률 분석 보고서

◈아파트명

: 신내6단지 시영아파트 / 1996년/ 1609세대

◈위치(지도)

◈입지평가

직장 - B (종사자수 113,144명, 사업체수 39,310개)

교통 - B

학군 - B

중랑구는 대부분 서울 평균에 못미치는 정도의 학업성취도를 보이지만,

신내동의 원묵중의경우, 서울 평균보다 높은 86%의 학업성취도를 보이며

중랑구내에서는 학군이 높은 편에 속하지만,

외부의 수요를 끌어들일만한 학원가는 없었다.

왠지, 노원 은행학원가를 이용하지 않을까? 라고 추측해본다.

환경 - B

신내6단지 아파트는 6호선 봉화산역, 홈플러스가 300미터 거리, 역앞 상가에 보습학원부터 식당, 잡화점, 카페등이 있어 생활하기에 편리성을 가지고있다.

단지 바로앞 봉화초등학교를 끼고있고, 봉화산의 테마공원을 이용할 수 있고

중랑구 구민센터도 가깝다.

공급 - B

중랑구 인구 : 385,000명

적정수요 : =385,000*0.5%=1,925세대.

3년간 공급량 : 1,055세대>1,925세대

=>적정수요의 2배 미만.

◈ 과거시세

◈ 수익률분석 (10년내 투자타이밍)

현시세 : 시영6단지 24평 현재 매매 5.7억, 전세2.9억

10년내 고점 매입시 : 21년 7월, 매매 7.47억, 전세 3.28억

=> 수익률 : (5.7-7.47)/(7.47-3.28)= -42% (3년, 평균수익률 10%)

10년내 저점 매입시 : 14년 8월 매매 2.71억, 전세 2.1억

=> 수익률 : (5.7-2.71)/(2.71-2.1)=490%(10년, 평균수익률 49%)

현재, 고점대비 20%의 매매가가 하락되었지만,

최저점에 샀다면, 연평균 수익률이 49%나 되는 단지.

서울시 내에서 엄청 좋은 생활권도 아니고, 중랑구 내에서도 강남접근성이 좋지않은 생활권임에도 불구하고

분명, 투자가 가능한 시기가 있었다니.

바닥을 알고, 천장에서 팔지 못한다고 하더라도,

수익률을 계산하고, 투자한다면,

나의 투자에 확신을 가지고, 인내하고 기다린다면

잃지않는 투자.가 가능할 거라는 생각이 들었다.

◈ 현장사진