열반스쿨 기초반 3강 강의후기 [열반스쿨 기초반 74기 27조 자몽주스]

안녕하세요 자몽주스입니다.

3강은 2강에서 배운 투자 원칙을 실천해온 선배님들의 강의를 듣는 시간이었습니다.

양파링 님과 주우이 님의 9년차 투자 경험을 레버리지하여 BM할 것을 찾고자 집중하였습니다.

★ 아파트 수익률 보고서

아파트 수익률 보고서는

입지를 알고 같은 가격 대비 더 높은 가치를 가진 땅을 찾아내고,

수익률을 알고 목표하는 수익을 위해 기다림이 중요함을 알게 해주는 도구입니다.

내마기, 내마중 때는 단지 관리 양식, 매물 관리 양식으로 비슷한 자료를 작성한 적이 있는데요.

열반스쿨 기초반에서 다른 점은 수익률 분석이었습니다.

내집마련을 위해서도 입지 분석, 과거 시세 등의 자료가 필요한 것은 맞습니다.

하지만 투자자의 기초를 다지는 열반스쿨 기초반에서는 수익률 분석하는 법이 포함되어 있습니다.

어떤 시기에 투자를 결정했느냐(저점 매수, 고점 매수)에 따라서 수익률은 천차만별입니다.

입지 좋은 물건을 싼 시기에, 싸게 사야하는 것이 중요한 이유입니다.

또 한 가지 다른 점은 공급분석(입지평가 요소)입니다.

공급물량이 많다는 것은

매매물량 증가에 따른 매매가 하락 관점에서 보면 -> 매수 기회

전세물량 증가에 따른 전세가 하락 관점에서 보면 -> 전세 놓을 때 투자금이 많이 들어가는 리스크

즉 기회이자 리스크 요소입니다.

입지평가 시에는 적정수요 대비 공급 초과되는 것을 리스크로 보고 있습니다.

하지만 '19년 송파 헬리오시티 입주 시 다른 송파구 단지의 경우 매매가는 급락했지만,

전세가는 보합하여 사실상 투자자들에게 매수의 기회가 되었을 거라고 봅니다.

이런 점에서 공급물량의 양면성(기회이자 리스크)을 정확히 이해해야겠다는 생각이 들었습니다.

★ 초보 투자자가 겪게 될 모든 것(실전편)

주우이 님은 1. 임장 지역 선정과 2. 투자 의사 결정 방법(수도권, 지방 사례) 두 가지를 알려주셨는데요.

임장 지역 선정 관련입니다.

월부생활 3개월차에 앞마당이라는 이야기를 정말 많이 들었는데요.

"앞마당이 생겼다"

이 말이 정확히 무슨 말인지 알게 되었습니다.

입지(교통, 일자리, 환경, 생활수준, 학군 등)를 10분간 남에게 설명할 수 있고

랜드마크를 비롯한 투자물건의 가격 5~10개를 꿰뚫은 지역을 의미합니다.

그리고 초보 투자자에게 회사와 거주지 근처의 5개 지역을 선정하도록 해주셔서

4월 실전준비반 때부터 열심히 실천해볼 생각입니다.

투자 의사 결정 방법과 관련하여서는,

그간 앞마당을 만들어 정석으로 3개 이상의 지역을 비교하는 정도(定道)를 무시하고,

실 투자금으로 관심지역 단지만 쏙쏙 골라내는 보물찾기 방식을 하였던 저를 반성하게 되었습니다.

"저평가 여부 확인 -> 투자 기준 확인 -> 실 투자금 확인"

이라는 순서를 지켜서 첫 단계인 가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 의사결정을 하도록 하겠습니다.

이번주 3주차 조모임은 실제로 조원들과 임장을 가보기로 하여 굉장히 기대가 됩니다.

파이팅!