광주광역시 북구 운암동 벽산블루밍 2단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 9조 가림]

▶ 아파트명

광주광역시 북구 운암동 벽산블루밍2단지 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장(B)

- 북구 사업체수 45,484개

- 종사자수 183,001명

2. 교통(자차기준)(기아기준 S, 그 외 A)

- 서구 기아자동차 5분 / 첨단산업지구 15분 / 광산구 하남산단 16분 / 시청 11분 소요

3. 학군(B)

- 벽산블루밍2단지 아파트 인근 서강중학교는 학업성취도 86.1%, 특목고 진학률 0%로 학생 전반적인 수준은 양호하며, 광주광역시 기준으로 학업성취도 8위에 해당되어 10위권 이내 진입.

- 100~200개 정도의 학원가다운 위치는 주변에 없지만 운암동에 총 60개정도 학원가 있음.

4. 환경(A)

- 자차 기준 8분, 반경 약 1.5km 범위 이내 위치(1.3~1.6km)

- 북구에 해당되지는 않지만 인근 이마트 1개 및 신세계백화점 1개 있음(유스퀘어 광천터미널 포함)

5. 공급

- 가까운 인근 아파트는 센트럴운암모아엘가트레뷰(25년 2월), 운암산공원우미린리버포레(27년 6월).

하지만 운암산공원우미린리버포레는 서강중까지 도보로 28분, 버스로 14분정도 소요됨.

※ 아래 표에는 없지만 운암자이포레나퍼스티체(재건축단지)는 현재 공사 중으로 24.03. 분양계획이며 입주 미정이지만 총 3,214세대(일반분양 1,192세대)로 추후 준공 시 입주물량 쏟아질 예정.

▶ 과거시세 및 수익률 분석(투자 타이밍)

- 45평형(저점에서 매수했을 시, 연 수익률 104.3%) / 201동

- 46평형(저점에서 매수했을 시, 연 수익률 32.25%) /202~203동

- 56평형(저점에서 매수했을 시, 연 수익률 29.46%) / 204~206동

☞ 저점에서 매수했을 시 수익률은 45평형이 가장 큰 수치였으며, 45평과 46평은 큰 차이가 없는데 현재 기준 45평형 가격대가 큰 이유는 앞단지에 위치하여 시야가 트여있고 평면도가 46평형에 비해 조금 더 깔끔한 것도 한 몫 하지 않을까? 하는 생각을 해본다.

▶ 수익률 보고서 쓴 총평

거의 4시간 걸려 '수익률 보고서'라는 것을 작성해 보았다. 아파트 하나 보는데 이렇게 오래 걸리는지 몰랐다. 알려주신 방법대로 찾아서 붙여넣기만 하면 될 줄 알았는데 막상 찾아보며 궁금한 것도 생기고 내가 살고 있는 지역임에도 불구하고 전혀 몰랐던 부분들도 많이 알게 되었다. 지금은 아파트 하나지만 이렇게 다른 아파트도 찾다 보면 같은 평형대 기준 비교가 될 것 같고 나중에는 그렇게 지역도 하나씩 늘릴 예정이다. 일단 다음 번에는 30평대 기준으로 여러 물건 찾아서 비교할 생각이다. 그래도 처음부터 끝까지 하나씩 찾아보며 끝내 봐서 뿌듯하다.^-^