아파트분석
아파트분석

분당구 운중동 산운마을12단지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 75기 진저쿠키]

1.아파트명

산운마을12단지


2.위치


3.입지평가


1)직장

분당구 종사자수 345459명, 사업체수 49505


충분히 많다.


2)교통

강남 1시간이내, 판교 30분이내, 여의도 시청은 멀다.


강남 50분

여의도 1시간12분

시청 1시간 6분

판교역 27분


(카카오맵 길찾기 이용)







3)학군

거의 90%에 가까운 ^^ 나는 만족하는데....ㅎㅎ

같은 지역 다른 중학교들이 워낙 쟁쟁해서 운중중이 상대적으로 밀림. 수내중, 내정중 무섭네.


운중중학교 89.5%

판교중학교 92.7%


산운초는 혁신 초등학교로 학부모의 선호를 받는다고 한다. 방과후가 잘 되어 있다고.


4)환경



반경 1키로 이내 백화점 없음. 3키로 정도에 현대백화점 판교점, 롯데백화점 분당점(수내), AK 야탑점.

마트 - 이마트 분당점, 롯데마트 판교점 있으나 거리가 좀 있음.



5)공급

적정수요 2361 보다 적은 1123 으로 부족


성남판교대장A-10BL신혼희망타운

경기 성남시 분당구 대장동  1123세대

입주년월  2024년 9월

24평








4.과거 시세




5.수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)


현시세 : 산운12단지 23평 (두가지 평형 중 작은 평형임, 방2 화1인게 아쉬움) 현재매매 9.3억 전세 5억

10년내 고점 매입시 : 21년 12월 매매 11.6억 전세 5.45억

10년내 저점 매입시: 20년 3월 7.075억 전세 3.9억


*고점 매입시 수익률 (93000 -116000) / (116000 - 54500) * 100 =- 37%

*저점 매입시 수익률 (93000 - 70750) / (70000 - 39000) * 100 = 71.7%


임대에서 분양전환 한 아파트라 저점을 어떻게 잡을지 어려웠다 ^^:;; 잘 한 건지 모르겠음.





생각보다 고점, 저점 당시의 전세가 파악하는게 처음이라 어렵다. 아실 호갱노노 네이버 부동산 다 왔다 갔다 하면서 당시의 매매/전세가 찾기... 눈알이 팽팽 돌아감..


주변대비 시세가 저렴하다고 생각했는데 단지 입구 사진을 자세히 보니 휴먼시아다. 처음에 전세만 있고 매매가가 없는게 이 이유였나? 임대에서 분양전환 된 아파트 인걸 조사 하다 보니 알았음. ^^


장점:


강남 1시간 이내, 자체 업무 지구인 판교를 품고 있는 점.


운중초 (혁신)의 인기가 높고, 주변 자연환경이 좋고, 택지인 점이 마음에 든다. 동간 거리도 널찍한 편.


서판교역이 들어설 예정이라 앞으로 더 좋아질 것이 기대됨. 호재가 이미 반영된 가격인지는 잘 모르겠다.


당장 큰 공급도 주변에 없는 편이다.


단점:


09년식이라 초 신축은 아님.


임대에서 분양전환된 아파트라는 이미지가 있을 듯. 브랜드 아파트가 아닌 점.


분당,판교라 하면 뭔가 대표되는 이미지인 학군도 다른 분당 지역에 비해서 조금 아쉽다. (운중중 89%)

주변 학원가도 도보로 가능한 곳은 적고, 중,고 때는 분당으로 라이딩 필요해보임.


부동산은 시끄럽고 미세먼지 많고 사람 많은 곳이 좋다고 너나위님이나 새벽보기님이 말씀 하셨는데 역시 동판교보다는 한칸 뒤 쪽인지라 고즈넉한 대신 값이 싸고 고점도 낮다.


내 취향인 고즈넉하고 자연환경 좋은 곳은 역시나 자산가치로서는 조금 떨어지는 것일까?


백화점, 마트도 동판교와 분당지역 위주로 배치 되어 있고 서판교는 약간 동떨어진 느낌이다.





느낀 점 : 딱 내 취향인데 내가 좋아하는 것 말고 사람들이 좋아하는 걸 골라야 한다는 것 잊지 않기.



해야할 일 : 분임 해보기. 서판교 호재가 이미 반영된 금액인지 아니면 지금 가치대비 싼 가격인지 알아보기.



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