늦은 2주차 강의 후기를 적으면서...복기

안녕하세요.

월부 열반스쿨 75기 수강 중인 불편하게살지안기 닉네임을 가진 수강생입니다.

강의는 때에 맞춰 들었습니다만, 너바나님이 말씀하신 복기는 따로 강의를 들으면서 필기한 부분으로 복기를 하고 있었고, 한 주가 지났을무렵 강의 후기를 적으면서 복기를 다시 한다고 하면 더 기억에 남을 것 같아 이렇게 늦게 나마 강의 후기를 적습니다.

2주차 때 개인적인 일로 힘든 시간을 겪었으며, 아직까지 헤어나오지 못하고 있는 상황입니다.

하지만 지금 제가 할 수 있는 것은 다른 열심히 하시는 분들처럼 하지는 못하더라도, 때에 맞게 해야하는 일, 최소한 해야하는 일을 하는 게 현재로서, 최선이지 않을까 싶습니다.

2주차 강의 복기

먼저 너바나님께서 강의 첫 머리부분에

One Thing : 10년간 하나만 파면 내 인생을 바꿀 수 있는 것 이라는 말을 시작하였습니다.

제가 이것을 투자라고 생각하고 있습니다.

주식이든 부동산이든 투자!

또한 저는 다양한 것을 최대한 빠르게 끝내려고 여러가지를 한 번에 했었는데, 항상 머릿 속에 뒤죽박죽 섞여 있는 기분이 들었습니다.

그러나 너바나님께서 한 분야를 최대한 끝까지 어느 정도 먼저 빼는 것이 좋다 라는 말씀을 듣고 저의 문제점 또한 발견할 수 있었습니다.

그리고 부린이가 투자 고수가 되려면

어떤 투자이든, 본질 즉 가치를 알아야 하는 것 같습니다.

매번 자고 일어나면 하루가 다르게 변해 있는 시장상황과 주변 돌아가는 상황은 반복적이며,

투자 또한 하루가 다르게 상황이 변하니, 가치를 발견하고 내가 그 가치를 알아야 하는 것이 중요하다 라는 말이 기억에 남습니다.

또한 자본주의 지수 즉 '나의 자본주의 레벨'을 측정할 수 있었습니다.

초보, 하수, 중수, 고수, 신 중에 저는 중수 정도 되는 것 같습니다.

(물론 투자의 지식은 초보에 해당한다고 생각합니다.)

제가 중수로 적은 이유는 지방에서 직장으로 인해 서울로 상경한 지 4년차를 맞고 있는 사회초년생이며, 이전에는 '똘똘한 한채만 있으면 된다.' 라는 마인드로 투자보다는 내집마련에 목적을 두고 있었습니다.

열반스쿨을 수강 전 '부자아빠 가난한아빠' 를 읽고 어느 정도 자산이 불리게 되기 전에는 부동산 같은 집은 사는 것보다 시스템투자를 먼저 형성하여 내가 일하지 않아도 돈이 일하게 만들어야 하는 문구를 듣고 처음에는 이해가 잘 되지 않았지만, 열반스쿨 강의를 들으면서, 내집마련 또한 중요하지만 내가 어느 정도 자산가가 되기 전에는 자가 마련은 접어둬야 한다는 것을 깊게 느끼고 있습니다.

그래서 부동산을 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 바라보게 되어 '중수'에 해당한다고 생각했습니다.

그리고 투자자는

1. 값을 싸게 사야한다.
2. 규모의 경제, 즉 매수해야하며 매수한 물건이 가치가 있어야 하며, 시장상황이 변하는 과정에서도 버텨야한다.
3. 장기간 보유해야 한다.(하락장과 같은 어려운 시기를 버티고 또 버티며 인내해야한다.)
4. 남들이 공포에 던질 때, 투자자는 매수/ 남들이 환호할 때, 투자자는 매도

다음 부동산의 가치를 판단하는 요소는

1. 직장
2. 교통
3. 학군
4. 환경
5. 호재/악재
6. 브랜드

라고 강의를 수강하였습니다.

이 중 강의를 들으면서 제가 생각하기에 '직장, 교통' 두 가지가 입지를 결정하는 중요한 요소라고 생각이 듭니다.

직장에는 너바나님께서 말씀하신 '전통의강자, 떠오른 지역, 떠오르는 신흥지역' 등을 배웠습니다.

직장이 중요한 요소는 사람들이 많이 몰리며, 유동인구가 많고, 해당 지역에 그 만큼 수요가 많아지기 때문에 해당 지역에 부동산을 투자하게 되면 가치는 무궁무진하다고 생각듭니다.

직장 다음에 교통을 고른 것은, 너바나님께서 말씀하신 직장을 가기 위해 사람들은 지하철, 버스, 자차 등 교통수단을 이용해서 출/퇴근을 합니다.

그러면 서울, 수도권은 교통 즉, 지하철의 수요가 많을 것이고, 그런다면 사람들은 직장 근처에 집을 구하기 위하려고 하며, 가격 등 사람마다 개인들의 조건에 따라서 최대한 직장 근처 및 교통이 편리한 곳에 자택을 구하려 하기 때문에 다른 중요한 요소 또한 있지만, 두가지 요소가 크게 작용하는 것 같습니다.

그리고 강의를 들으면서 잊혀지지 않는 말이 "월부에서 교통은 강남 1시간 내 입니다." 라는 말이 이제는 저에게 기준이 된 것 같습니다.

그러한 입지독점성을 찾으려면, 물건의 가치가 저평가 되어 있는지 판단하는 법을 알아야 한다.

저평가된 입지를 찾는 법은

1. 지역의 가치를 봐야한다.
2. 입지독점성이 중요하다(혜자: 수요는 있는데, 공급이 독점적인 것)

또한 부동산 가격에 영향을 주는 것은

->물가, 통화량, 경기상황, 수요(입지), 입지독점성(공급) 등 있습니다.

(단기영향-> 심리, 단기공급, 투자기준)

여기서 통화량은 물가에 직접적인 영향을 줍니다.

(인플레이션: 돈의 가치가 떨어지는 것/ 디플레이션: 경제상황위기)

그러한 이유는 국가는 자신들의 경제가 성장하기를 바라며, 나라의 경제가 활성화가 되려면 조금씩 물가가 오르는 게 정상이며, 이러한 이유가 통화량이 증가합니다.

또한 부동산의 가격이 오르는 이유는

아파트 건설원가- 재료비, 노무비, 경비, 토지 합한 것이며, 시간이 지날수록 이런 가격들은 계속해서 오르기 때문입니다.

그리고 한국은 경상수지가 흑자가 나는 국가입니다.

(20년 이상 흑자 국가)

하지만 문제는 흑자가 나는 돈이 우리의 주머니에 남아 있는 것이 아니라 쑤~욱 지나가는 돈이라는 것이 문제점입니다. 이러하기 때문에 내가 자산을 내 주머니로 넣을 수 있는 능력을 배워야 한다.

또한 전세가가는 매매가에 영향을 주며, 전세가는 장기적으로 오른다.

(전세가: 3년 상승, 5년 보합, 2년 감소)

-> 전세가에 영향을 주는 건 공급/ 또한 공급은 입주물량이 영향을 줍니다. 또한 전세가는 해당 전년도에 많이 올랐다면, 다음년도는 오르지 않거나 감소됩니다.

(22년에는 임대차3법으로 많이 올랐다가 반작용으로 그 다음년도 23년 역전세 반응)

이후 너바나님께서 투자 원칙을 강조했습니다.

야구 선수를 말씀하시면서 투자의 고수들의 행동을 알려주셨습니다.

"투자의 고수는 내가 잘 칠 수 있는 공에만 배트를 휘두른다" 라는 말씀입니다.

즉, 투자자 자신의 원칙이 있으며, 그 원칙에는 내가 투자를 한 '이유, 가치보는 선구안, 투자는 셀프, 과정과 결과 모두 중요시여김, 투자에 대한 회고와 복기를 쎄게 한다, 리스크와 성과를 알고 투자한다 라는 것입니다.

투자시 원칙

1.저평가여부를 알아야 한다고 했습니다.

저평가여부는 ' 같은가격에 가치가 좋은 것 사거나, 같은 가치에 가격이 낮은 걸 산다' 입니다.

->저평가여부를 알려면 "앞마당" = 내가 잘아는 지역 그러려면 임장은 필수!

2.환금성

기본적으로 부동산은 환금성이 어렵고 리스크가 크며, 그나마 가장 쉬운 것이 '아파트' 이다.

부동산은 최악의 상황상 환금성이 안 된다.

3.수익률

투자금 대비 내 돈은 얼마나 돌아오는지 계산= 수익률 입니다.

수익률 계산은 '수익률= 수익금/투자금(매매가-전세가)

(72법칙: 72/수익률= 원금이 2배가 되는 기간)

수익률을 높이는 방법은

1. 가치가 오르는 거를 봐야한다(수요, 공급)
2. 적절한 투자금, 전세금 상승
3. 좋은타이밍
4. 수익률, 수익 둘 다 중요
5. 인내
6. 원금보존

여기서 원금보존을 중요시 여기면서 말씀하신 것 같습니다.

-내가 사는 물건이 얼마나 빠질지를 알아야 하며, 모른다는 들어가지 않아야 하며, 전세가까지 빠진다는 생각으로 투자해야한다.

원금보존하려면 고민해야하는 점들 중 알아하는 점들은

1. 내 목표수익률이 적합한지
2. 아파트값은 떨어지지 않는지(전세가는 얼마인지, 적정 전세가율을 얼마인지, 수요가 많고/ 입지독점성을 갖는지, 단기 입주물량 적당한지, 리스크 관리 등)

이상 강의후기 겸 복기입니다.