천안시 서북구 불당동 천안불당지웰더샵 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 105조 레브]

-아파트명

: 불당동 천안불당지웰더샵

-위치(지도)

-입지평가

1.직장

천안시: 종사자수 321,670/ 사업체수 74,581

천안은 직장의 양적인 면에서 비슷한 규모의 중소도시와 비교했을 때 청주보다는 덜하지만 전주와 비슷한 규모를 가지고 있다.

바로 인접한 아산시의 직장 규모도 좋은 편이라 천안아산은 직장의 수요가 많은 지역임을 알 수 있다.

->직장 평가: S등급 (종사자수: 30만명 이상)

2.교통

자차기준

강남 1시간 28분 / 천안 삼성사업장 11분/ 천안시청 5분 / 아산삼성디스플레이 15분

불당지웰더샵은 자차 기준으로 강남과 1시간 반 정도 소요되는 거리에 위치해 있고,

천안에서도 주변 주요 직장과의 거리가 15분 이내, 시청과는 5분 거리로 교통면에서도 매우 좋은 위치에 자리하고 있다. 삼성 대기업에 종사하시는 분들도 직주 근접으로 좋아할 만한 거리이다.

3.학군

불당중 92% / 천안두정중 80.8% / 천안월봉중 79.5%

->학군 평가: A등급 (90%이상 1개)

지방 중소도시에서 90% 넘는 학업성취도율을 보이는 불당중을 갈 수 있어 교육 면에서도 선호도가 높은 단지일 거 같다.

4.환경

천안시: 백화점 2개 / 대형마트 9개

백화점 2개이상 -> 천안시 환경: S등급

천안불당지웰더샵 1km 이내: 백화점,대형마트 없음

2km 이내: 갤러리아 백화점 1개 , 대형마트 2개

불당지웰더샵은 1km 이내에는 편의시설이 없으나 좀만 더 가면 갤러리아 백화점(도보 36분)과 대형마트가 2개가 있고, 자차로 17분 거리에 신세계 백화점을 이용할 수 있다.

단지 주변에 학원가,병원,미용실,카페 등 근린상권이 규모가 크게 형성되어 있어 젊은 엄마들이 좋아할 상권이 단지 바로 앞에 형성되어 있고, 단지 입구에서 바로 아름드리공원이 있어 산책하기에도 좋아보였고, 실제로 가족들과 나들이를 나온 분들과 강아지를 산책하는 분들도 많았다.

임장 당시 영유아부터 아이들, 신혼부부와 가족단위가구들이 많아 분위기가 활기찼다.

-공급

-천안시 인구수: 656,478 명 (65만명)

-적정수요(인구수×0.5%): 3,282명

<연도별 입주>

-2024: 8,966세대

-2025: 3,585세대

-2026: 689세대

-2027: 2,283세

-3년 합계: 13,240세대

-연평균: 13,240 ÷3= 4,413세대

-적정 수요 대비 공급 수준: 약 1.45배

-공급평가: 1배 이상~2배 이내-> B등급

24년도: 더샵천안레이크마크 3월 / 411세대

천안부성지구우남퍼스트빌 3월 / 316세대

천안백석센트레빌파크디션 4월 / 358세대

천안극동스타클래스더퍼스트 7월 / 1,225세대

천안성성비스타동원 8월 / 1,195세대

한화포레나천안노태1단지 12월 / 831세대

한화포레나천안노태2단지 12월 / 777세대

25년도: 천안부성지구한라비발디 2월 / 654세대

더샵신부센트라 6월 / 592세대

유보라천안두정역 6월 556세대

천안롯데캐슬청당 8월 / 1,199세대

천안롯데캐슬더두정 10월 / 584세대

26년도: 천안호반써밋센트럴파크 1BL 2월 / 453세대

트루엘시그니처천안역 7월 / 236세대

27년도: 천안호반써밋센트럴파크 2BL 5월 / 1,284세대

힐스테이트천안역스카이움(주) 8월 / 999세대

천안은 올해인 24년도와 내년인 25년도에 입주 물량이 많다. 26년도,27년도에도 천안역 부근으로 입주가 좀 있는 편이다. 하지만 26년도부터는 입주가 적정 수요랑 보다는 현저히 줄어 들어 투자 기회를 줄 수 있을 거 같다.

-과거시세

천안불당지웰더샵> 10년 내 최고점: 34평 (21년.7월) 9.8억

10년 내 최저점: 34평 (17년.9월) 4.55억

-현시세: 34평 (24.3월) 매매 8.2억 / 전세 5.5억

현시세 24년 3월 34평 8.3/5억

-수익률 분석

<수익률 계산 : 수익(매도금액-매수금액) / 투자금*100%>

-10년 내 저점(+전세가율이 가장 높았던 시기): (17.9월) 4.55억/3.1억= 투자금 1.45억 ,전세가율: 68%

수익률 계산> 9.8-4.55= 5.25÷1.45×100%=362%

-최고점 매수시

매매: 9.65억

전세: 5.6억

전세가율: 58%

투자금: 4.05억

<수익률 계산> 9.8-9.65억= 0.15억 ÷4.05억 ×100%=0.037%

-전세가율이 가장 낮을 때 매수 시

-20녀 3월: 매매 7.6/ 전세 3.8억 / 전세가율: 50%

-23년 3월: 매매 7.58/ 전세 4.33억 / 전세가율: 53%

<수익률 계산>

(20.3) 9.8-7.6=1.2억 ÷3.8억 =0.31%

(23.3) 9.8-7.58=1.22 ÷3.25억= 0.37%

-> 무릎 이하에 투자 기회를 잡아도 전세가율이 가장 낮아 수익률 면에서는 큰 수익을 볼 수는 없다.

투자금도 많이 들어 간다.

-하락장 진행 후 전저점 매수시

매매: 6.7억

전세: 4.43억

전세가율: 66%

투자금: 2.27억

<수익률 계산> 9.8-6.7억= 3.1억 ÷2.27억 ×100%= 136%

전저점 매수시 200% 수익률은 불가하다.

-> 천안불당지웰더샵은 수요가 많고 선호도가 높은 단지라 하락장에서도 잘 버틴 단지인 거 같다.

바닥을 찍고 금방 회복한 걸 볼 수 있다.

-현시점 200% 가능한가?

-24년 3월: 8.2/5.5억=투자금 2.7억, 전세가율: 67%

-수익률 계산: 9.8-8.3=1.6억 ÷2.7억=59%

-> 현 시점 매입 시 전고점 가격과 현재 가격 차이가 1.6억 차이나는데 투자금이 2.7억이라 200% 수익률을 보기에는 힘들 거 같다.

-현장사진