동안구 평촌동 현대홈타운 아파트 수익률 보고서 [열기 72기 터닝포인트7ㅣ간이조 따스해]

안녕하세요.

성장의 겨울을 보내고

따뜻한 봄을 맞이하고 싶은 따스해입니다.

따뜻한 날씨에 조원분들과 함께

안양시 동안구의 분위기 임장과

단지를 둘러보았습니다.

임장을 처음 가시는 조원분들이기에

동안구에 대해 한페이지씩 입지를 조사하며

지역을 알아보는 시간을 가졌습니다.

분명 필수가 아니고

시간 되시는 분들만 하시는

과제였는데 터닝포인트 조원분들의

많은 애정으로 동안구의 입지를 함께 분석하고

이를 수익률 보고서에 녹여낼 수 있었습니다 💕

미리 보고서를 적고

분위기 임장과 단지를 보니

입지요소가 더 잘보였는데요.

그러던 중

주말임에도 불구하고

가방을 메고 학원을 가는 중고등학생들

아이와 손을 잡고 가는 40대 어른

학원가 안에 쏙 있으면서

❣전세가가 잘 받쳐주는 귀인마을 현대홈타운❣

단지가 눈에 들어왔습니다.

저는 1년반 전 실준반에서 동안구 임장보고서를 적은 적이 있는데요.

예전 초초 상승장에 비해 가격이 많이 조정되어

귀인마을 현대홈타운 단지의

과거와 현재, 그리고 앞으로의 수익률을 생각하며

보고서를 적어보겠습니다.

▶아파트명

귀인마을 현대홈타운

아파트 명에서 알 수 있는 것처럼

1,2단지 모두 귀인중학교를 보낼 수 있는 단지입니다.

(1단지는 평촌초/귀인중, 평촌중 선택

2단지는 귀인초, 귀인중)

같은 가격이라면 2단지가 더 선호될 듯 했습니다.

대형평수인 꿈마을과 홈타운만 귀인중학교를 갈 수 있고

길을 건너지 않고 학원가를 보낼 수 있는

유일한 단지라 평촌 내에서 선호도가 높은 단지입니다.

▶위치(지도)

평촌의 남쪽에서의 입지 요소는 4호선과 학원가입니다.

현대홈타운은 4호선 역세권은 아니지만

하지만 학원가 옆에 있는 단지로

선호도가 높을 것으로 보입니다.

학군지의 위상을 지니는 만큼

30평의 수요가 더 많을 것으로 보이며

단지내에서 20평대에서 30평대로 이동하는

수요또한 많을 것입니다.

▶입지평가

1.직장 : A등급

안양시 기준 사업체수 63.452개 / 종사자수 272.065개

안양 자체의 일자리는 종사자수 27만명으로 A입니다.

즉 외부의 수요를 끌어당기진 않지만

안양 내에서 출퇴근을 하는 사람들이 있는데요.

뱃구멍님이 작성해주신 지적편집도를 보면

스마크스퀘어와 명학산단 등 공업지역이 보입니다.

분위기 임장을 해보니

두 곳은 제조업 기반, 지식산업센터 기반으로

선호도가 높진 않아보였습니다.

따라서

안양 내에서 직장으로 인한

아파트 가격차이는 적을 것으로 보입니다.

현대홈타운 단지는 제조업을 기반으로 하는

단지 옆에 있지 않아

직장의 영향은 많이 받지 않을 것 같습니다.

안양 내부의 직장보다는

4호선을 이용하며 강남,여의도, 중구로 출퇴근하면서

학업에 관심이 높은

사람들이 거주하는 것으로

그만큼 30평대의 경우 학원가의

선호도가 높겠습니다.

2.교통: A등급

강남 48분 / 여의도 57분/ 시청 57분

4호선으로 가기 위해

버스를 10분정도 이용해야하는 점이 단점인데요.

즉 역세권으로 선택하는 단지는 아닙니다.

그럼에도 강남, 여의도, 중구를 모두 1시간 내에 갈 수 있습니다

서울의 3대 업무지구에 맞벌이를 하는

4인 가족들이 충분히 선택할 수 있는 단지입니다.

출퇴근을 할 것이기에

'4호선이 중요하지만 부모의 마음은 10분 더 버스를 타더라도

더 좋은 중학교, 아이가 걸어갈 수 있는 학원가 내에 있는

홈타운을 선택하지 않을까 ?' 라는 생각이 들었습니다.

3.학군

귀인중 95.4%(13.1%), 평촌중91.9%(8.5%)

귀인마을이 갈 수 있는 귀인중학교의

학군이 압도적이었는데요.

귀인중학교의 학업성취도는

95.5%, 특목고 진학은 13.1%로

외부의 수요를 끌어들일만한 학군지입니다.

경기도 서남부권의

수요를 끌어드릴 정도의 규모였습니다.

실제 임장을 가서도 대규모의 입시학원과

놀이터에서 공부를 하는 학생들을 볼 수 있었습니다.

학업에 관심이 있는 사람들이 몰리는 평촌이기에

평촌안에서도 선호되는 중학교에 따라

선호도가 갈립니다.

특히 4호선을 기준으로 평촌의 북쪽은 학업성취도가

90% 이하로 학원가에서도 멀고

외부의 수요를 끌여당길 정도는 아니였습니다.

하지만 4호선을 기준으로 평촌의 남쪽은

95%이상 되는 학교가 귀인중, 대안여중으로 2개가 있고

신기중, 호성중을 제외하고

대부분의 학교가 학업성취도 90%를 모두 넘었습니다.

그중 현대홈타운은 귀인중을 갈 수 있는 곳으로

평촌 내에서 학군으로 인한

입지 독점성과 선호도가 확실한 단지입니다.

4. 환경 A

환경적으로는

롯데백화점, 이마트, 한림대학교 성심병원이 모두 1KM 안에 들어와

사람들이 생활하는데

어려움이 없을 것이라는 생각이 들었습니다.

5.공급

양파링님께서 강의에서

공급 연습용 장표를 주셔서 연습용 장표대로 해보았습니다.

적정공급이 2700세대인 것에 반해

2024년에는 적정공급의 3배에 가까운 공급이 쏟아집니다.

공급이

공급의 위치를 살펴보니

푸르디오 더샵, 트리지아는 분위기 임장을 하면서도

그 규모를 확인할 수 있었는데요.

충분히 평촌동안구에서 이동하는 수요가 있을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

2024년 8월부터 11월 사이에

5000세대에 가까운 공급이 몰려있어

전세가가 낮아질 거라 예상할 수 있었습니다.

즉 상반기에 매수를 하고 전세 셋팅을 하기에는

위험할 수 있지만

리스크 햇지만 된다면

공급이 많은 시장에서 급한 물건을

매수할 수 있는

싼 것을 살 수 있는 좋은 시장일 것으로 보입니다.

크라비스트님께서 작성해주신 공급 장표에서

동안구와 이동이 많은 군포의왕시의 공급을 함께 볼 수 있었는데요.

2024년에는 안양에 공급이 많고

2025년에도 안양과 군포에 공급이 이어졌습니다.

▶수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

현시세 : 귀인마을 현대 홈타운 33평 9.8억 /6.8억 (69%)

10년 내 고점 매입시 : 2022년 8월 매매 12.6억 전세 6.7억(53.1%)

10년 내 저점 매입시 : 2014년 1월 매매 4.9억 전세 3.6억 (75%)

*고점 매입시 수익률 : (9.8-12.6) / (12.6-6.7)*100 = -47.4%

*저점 매임시 수익률 : (12.6-4.9)/(4.9-3.6)*100 = 592.3%

수익률 계산을 하면서

아무리 좋은 단지라도

어떤 시기에 투자하느냐에 따라서

수익률이 극명하게 갈렸습니다.

고점 매수시에는 -47%의 수익률이

저점 매수시에는 무려 500%가 넘는 수익률이 나왔습니다.

무엇보다 매력적이었던 점은 저점에 매수했을 시

전세가 역시 이미 매수가를 훨씬 뛰어넘어

사실상 무한에 가까운 수익률이 나고 있다는 점이었습니다.

과거 단지의 수익률을 보고

과연 현재는, 미래는 어떤 수익률을 가져갈 단지인지

지금 투자하기 적절한 시기인지 나름대로 판단해보았는데요.

현대홈타운을 보면서

전세가가 상당히 높게 올라와있고

학군의 수요가 매매에서 전세로 옮겨갔음을 확인할 수 있었습니다.

현대홈타운의 평균 전세가율이 69.9%임을 볼 때

현재 전세가율은 69%로 충분히 싸졌다고 판단이 들었습니다.

전고점에 비해 30% 하락하고

고금리인 이 시기에 전세가가 오르고 있음이 보였습니다.

즉 충분히 싼 가격이라고 판단을 했습니다.

다만 30%가 하락한 금액은 8.8억임으로

지금 올라온 9.8억인 호가는 다소 비싸게 느껴졌습니다.

최근 실거래가를 볼 때 24년 2월에 8억으로 다시 바닥을 찍고

9억 중반대로 거래가 되는 모습이 보였습니다.

해당 단지를 즐겨찾기 해두고

째려보고 있다가

(공급이 많아질 24년 여름과 가을 특히 눈여겨보기)

8억 후반대가 나오면

적극적으로 매수에 임해야겠습니다.

가장 낮은 전세는 6.8억에 거래되고 있고

최근 전세가 7.5억, 6.8억에 거래된 것을 보았을 때

충분히 6.8억에는 전세가 나갈 수 있을 것 같습니다.

다만 앞서서 입지 장표에서 보았던 것처럼

공급이 예정되어 있고

현재 동안구의 매매 매물수, 전세 매물 수가

쌓여가고 있기 때문에

희망회로를 돌리는 것이 아닌

전세대기자가 있다면 전세와 매매계약서를 동시에 적는 방법이나

주인전세 등으로

전세리스크를 햇지하는 것이 중요할 것으로 보입니다.

▶수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

사진에는 나오지 않았지만

단지내에서는 가방을 멘 학생들이 정말 많았습니다.

학원가에 혼자 우뚝히 위치하고

쉽게 변하지 못할 학군이라는

입지독점성을 가진 귀인마을 현대홈타운

하지만 수익률을 계산해보니 아쉽게도

아직은 조금 더 기다려야할 시기인데요

잘 째려보고 있다가

목표 매수가가 되면 적극적으로 매물을 봐야겠습니다:)

단지와 사랑에 빠지지 않고

한발 떨어져서 입지 기준, 가격 기준으로

단지를 바라볼 수 있는 수익률 보고서💕

멘토님께서 하시는 것처럼

다음 투자를 할 때 꼭꼭 수익률 보고서를 작성해보아야겠습니다.