[서울투자기초반 11기 18조 나만의것 ] 3주차 제주바다님 온라인 강의 후기

서울 동북권의 시장진단, 주요 4개구의 지역 분석 및 투자 전략에 관한 3주차 강의였다.

지난 서기때 앞마당으로 만들었던 성동구가 포함되어 이해도가 한층 높았던 것 같으며,

각 입지분석 요소들을 투자에 어떻게 적용해야 하는지,

그리고 구별 선호 요인에 따른 투자 우선수위에 대해 정확하게 알려주셔서 도움이 많이 되었던 시간이었다.

광진구라는 학군 선호도가 강한 지역을 제외하고는 "연식"이라는 요소가 꽤 높은 우선순위에 자리 잡고 있다는 점이 가장 인상적이었다.

사실 투자금만 놓고 보면 주로 구축이 필터링되는 경우가 많은데, 입지 좋은 구축은 선호도가 있다고 하더라도 대치 은마급이 아닌 경우에야 10년이상 보유해도 되는지에 대해 의문이 드는 것은 사실이었다.

23.08월경 너나위님 칼럼에서도 보았듯이,

구축의 단점을 상쇄할만한 브랜드가 구축되어 있는 지역(예, 분당, 평촌)을 제외하고는 신축 대단지와 같은 본능적 선호를 이끄는 요소들이 중요해 지고 있다는 것이다.

같은 맥락으로 서울에서도 대치, 광진, 목동과 같이 학군적 요소가 강한 곳이 아니라면 교통 외에도 신축, 연식의 중요성이 커지고 있는 것 같다(10년전만 하더라도 20년 이상을 넘어가는 단지들이 많지 않아 역세의 중요성이 강했었음. 이제 서울도 10년 뒤면 50% 이상이 30년이 지난 노후 아파트로 채워짐).

이번 강의에서 나온 것처럼 25년차 이내의 00년식 이상을, 그리고 같은 입지라면 보다 연식이 좋은 곳을 선택하도록 해야겠다.

덧붙여, '3억 투자금이라면 10억짜리 단지도 매수한다'고 생각하라는 제주바다님의 말씀.

사실 첫 서기 임장지로 성동구를 선택했던 이유도 25평 평균이 10억이기에, 전세가율이 70%까지 올라오면 3억으로도 투자할 수 있지 않을까 싶었다. 하지만 막상 임장해보니 전세가율이 50% 정도였고(그때는 너무 무지해서..성동구 같은 곳도 전세가율이 70%까지 오를 줄 알았다^^;;), 눈에 들어오는 단지는 11-12억 이상인 현실의 벽에 마주쳤었던 기억이 난다.

그래도 이번에 서기를 재수강하며 상급지 단지들도 언젠가는 기회를 줄 것만 같고, 동대문구/성북구는 투자 가시권에 들어오는 단지들도 보여 꼭 임장해 보아야 겠다는 생각이 들어, 다시 한번 마음을 다잡을 수 있었던 계기가 되었다. 너무 미리 한계를 두지 말고, 3급지 지역도 마음의 문을 열고 눈에 불을 켜고 뒤져보도록 하자!

마지막으로, 가장 좋아하는 문구로 마무리~!!

열심과 행복은 공존할 수 있다

My BM points

#1. 시세그룹핑으로 비교하지 말고 가치를 먼저 판단할 것! 가격에 제한을 두지 말고 SABC로 가치를 먼저 매겨보아야 한다. 가격보다는 가치에 집중!!

#2. 동대문구 뽀개보자

#3. 성북구 길음뉴타운 임장해보자