충남 서산시 예천동 예천푸르지오 [열반스쿨 기초반 66기 81조 김수로왕릉]

▶ 아파트명

예천푸르지오

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

① 서산시 사업체 수 : 19,112개 / 종사자 수 : 80,261명

② 등급 기준 → S : 30만 이상, A : 20만 이상, B : 10만 이상, C : 10만 미만

③ 등급 : C

2. 교통

① 서산테크노밸리 11분 / 대산산업단지 42분 / 현대오일뱅크 대산공장 44분

② 등급 기준 → S : 자차 20분 이내 , A : 자차 40분 이내 , B : 자차 1시간 이내, C : 그 외

③ 등급 : B

3. 학군

① 서산명지중 : 84.5% / 서산여중 : 77.4% / 서산부춘중 : 70.5%

② 등급 기준 → S : 95% 이상, A : 90% 이상, B : 85% 이상, C : 85% 미만

③ 등급 : C

4. 공급

① e편한세상석림더노블 : 2024년 1월 / 523 세대

② 서산테크노밸리예다음 : 2024년 4월 / 517 세대 → 총 : 1,040 세대

③ 등급 기준 → S : 공급 없음, A : 인구 * 0.5% 이내, B : 인구 % 0.5% 2배 이내, C : 그 외

④ 적정수요 : 176,125명 * 0.5% = 880세대

⑤ 등급 : 향후 1년 기준으로 보면 B등급이지만, 2024년 이후 공급이 없으므로 S등급까지 가능

5. 환경

① 도보 1km 이내 롯데마트

② 등급 기준 → S : 백화점 2개 이상, A : 백화점 1개 이상 B : 대형마트 1개 이상, C : 그외

③ 등급 : B

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 서산예천푸르지오 34평 현재 → 매매 3.23억, 전세 2.75억

① 10년 내 고점 매입시 : 2022년 1월 매매 4.05억 / 전세 3.65억

② 10년 내 저점 매입시 : 2015년 5월 매매 2.5억 / 전세 2억

③ 고점 매입시 수익률 : (3.23-4.05) / (4.05-3.65) * 100% = -205%

④ 저점 매입시 수익률 : (3.23-2.5) / (2.5-2) * 100% = 146%

▶ 현장사진

▶ 느낀점

① 거주지랑 회사가 소도시라 임장 지역에서 제외 했었는데, 주우이님 강의에서 먼저 집과 회사 근처로 가보라고 하셔서 서산에 가게 되었다.

② 단지 내부는 차량 차단기, 지하 주차장 등이 존재했고, 중앙에 광장이 있고, 동간 거리도 생각보다 넓었고, 나무가 많이 심어져 있어 푸릇푸릇한 느낌이 들었다.

③ 날이 흐리고 비가 와서 사람들이 많이 안보였지만, 대체로 30~40대에 어린 아이가 있는 가정이 많았다.

④ 단지 자체는 되게 조용했다.

⑤ 저층의 경우 대화 내용이 다 들릴 정도였고, 대부분의 가정이 커튼을 치고 있었다 → 저층의 선호도가 낮은 이유를 알 수 있었다.

⑥ 주변에 호수공원이 있어 산책하기 좋았고, 마트/병원/식당 등 편의시설이 가까웠다.

⑦ 살기에는 나쁘지 않다는 생각이 들었지만, 입지 분석을 한 내용을 토대로 보면 투자는 하지 않을 것 같다.

⑧ 선입견을 갖지 말라고 했지만, 도시가 작아서 그런가 자꾸 이상한 선입견이 생기게 되는 것 같다. 공부를 계속해서 물건 본연의 가치를 찾도록 노력해야겠다.

⑨ 어디에 투자를 하게 되든, 입지 분석과 수익률 보고서를 작성하여 합리적인 선택을 할 수 있게 해야겠다.

⑩ 시간이 맞지 않아 조원들과 함께하지 못했는데, 다음에 조원들과 같이 임장할 기회가 생긴다면 내가 보지 못한 부분을 새로운 시각에서 볼 수 있을 것이라 생각한다.