열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 65기 8조 달려라핑구]

1강과 2강은 이름과 얼굴이 익숙한 너바나님의 강의를 들었는데 

3강은 이름도 얼굴도 낯선 주우이님, 양파링님의 강의를 듣게 되었다. 

각각 열반1기와 3기로 시작해서 수년간 투자자로 살아오며 강사의 자리에 있기 까지, 

수많은 시행착오와 노력으로 성장한 이야기를 들려주셨다. 

그래서인지 너바나, 너나위님보다 조금은 친숙하게 느껴진다.

하지만 아직은.. 

성공한 투자자들은 특출난 사람들이 아닐까? 

내가 할 수 있을까? 

임장을 다니고 임보 수십page 쓰고 독강임투를 반복하는 생활을?

생각만으로 좌절하게 된다.

그런데 중요한 사실은 아직 임장, 임보를 한 번도 해보지 않았다는 것! 

해보지 않고 포기하지 말자고 아이에게 말하면서 

해보지 않고 포기하는 모습을 보일 순 없다!

얼마전에 아이가 피아노 학원에 다녀와서는 

"내가 나중에 엄마보다 피아노 더 잘 칠거야!"라고 말했다. 

엄마의 모습에 자극을 받아서 무언가를 열심히 하게 될 줄이야?! 

내가 지금 월부에서 부동산 공부를 하고 임장을 다니며 

언젠가 1호기부터 시작될 투자의 성과를 보고 아이가 

"내가 나중에 엄마보다 더 수익률 높은 투자자가 될거야!"라고 말한다면 

그것이 내가 많은 수익을 얻은 것보다 기쁠것 같다. 

그러기 위해서는 일단 내가 먼저 좋은 투자자가 되어야 한다. 

3주차 부린이의 동기부여시간..!

주우이님의 강의에서 마음에 와 닿은 것은 '첫 투자는 앞마당 3개 이후'이다.

여러 지역의 입지와 가격을 알고 각 지역의 장단점을 파악해야 비교평가가 가능하고 

앞마당이 많을 수록 좋은 투자를 할 가능성이 높아진다. 

지역 vs 지역, 생활권 vs 생활권, 단지 vs 단지 수준으로 비교를 하면서 

최적의 투자처를 찾아야 한다.  

임장하기 좋은 곳은 직장이나 집 근처부터 시작해서 

점차 1기 신도시, 수도권으로 확장하는 것이 좋다.

비교평가 할 때는 가치 대비 저렴한 물건을 찾는데 중점을 두어야 한다. 

가치는 매매가인데 초보 투자자들은 매매가와 전세가의 차이 즉, 투자금을 먼저 보는 실수를 범한다. 

가치는 어차피 제자리를 찾아가기에 

투자금에만 관심을 갖지 말고 가치있는 아파트를 저렴한 가격에 산다면 

우리는 기다리기만 잘 하면 된다는 것이다. 

싸게 사는 게 제일 중요하다!! 

비슷한 가격의 다른 단지와 비교해서 입지가 더 좋은 곳을 선택하는 것이 핵심!

입지가 좋은데 가격이 비슷하다면 저평가 되었을 가능성이 높기 때문이다. 

(특히 시장이 좋지 않을 때, 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다.)

초반에 앞서 달리다가 쉽게 싫증내고 지치는 나. 

아직 싫증내고 지치기 전에 주우이님 말씀처럼

임장 보고서 10개만 쓰고, 

지금 하고 있는 활동 1년만 더 해보고, 

주어진 과제에 집중해봐야지!

양파링님의 강의에서는 수익률 보고서에 대해 더 깊이 배울 수 있었다. 

수익률 보고서의 필수 요소는 입지 평가와 수익률 분석이다. 

건물을 둘러싼 주변 입지 요소를 평가를 함으로써 더 가치 있는 것을 골라낼 수 있고 

사는 시점에 따라 투자 결과가 어떻게 달라지는지 수익률을 분석함으로써 

물건이 가치를 찾아가는 시간을 잘 기다릴 수 있다. 

결국 수익률 보고서는 투자자에게 확신을 주는 것이다.

입지 평가에는 다섯가지 항목이 있다.

1. 직장

일자리는 사람을 모으는 가장 강력한 힘이다.  

일자리가 많다는 것은 그 지역에 거주하고 싶은 기본적인 수요가 많다는 것을 의미한다. 

경제의 기본 원리인 수요과 공급의 법칙에 의해 수요는 가격과 밀접하게 연관되어 있다. 

또한 수요에 걸맞은 인프라가 형성 되므로 일자리는 곧 주택 수요!

종사자 수의 규모를 기준으로 등급을 나누어 본다.

2. 교통

사람들은 직장 가까운 곳에 거주하기 원한다.

직장이 있는 지역에 거주할 수 없다면

빨리 갈 수 있는 곳에 거주하는 것이 대안이 될 수 있다.

서울과 수도권에서는 특히 중요한 입지 평가의 기준이 된다.

종사자 수가 많은 강남 접근성을 지하철 소요시간 기준으로 등급을 나누어 본다.

3. 학군

학군지의 시세는 시장과 크게 관계없이 움직이며 임대 형태만 달라지는 경우가 많다.

강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택기준이 된다.(전세가에 영향)

상승장에서 더 먼저, 많이 상승한다.

학군으로 유명한 지역을 갑자기 생기지 않으며

중학교 학업성취도 평가(~2016)와 특목고 진학률을 기준으로 등급을 나누어 본다.

4. 환경

백화점 등 상업시설을 의미하며 지역 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소이다.

구매력은 소득과 연관되고 소득은 집값 수준과 밀접한 관련이 있다.

수도권보다는 지방에서 높은 우선순위를 가진다.

백화점과 대형마트를 기준으로 등급을 나누어 본다.

5. 공급

새로 공급이 있으면 매매가와 전세가에 영향을 미치고

이는 투자자에게 기회이자 리스크로 작용한다.

공급이 주변 환경을 변화시키며 지역의 위상을 높이는 지역도 있다.

공급 물량을 인구수와 비교하여 등급을 나누어 본다.

수익률은 ‘시간’이다.

좋은 물건을 싸게 샀다면, 투자 결과는 시간이 지나 수익과 수익률로 나타날 것이다.

매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않으며

10년 동안 전세가는 80~100% 상승한다.

전세가를 무리하게 설정하지 않았다면,

매매한 아파트를 10년동안 보유하고 있으면서 2년 마다 전세 상승분 회수가 가능하다.

회수한 자금을 다시 투자한다면 수익률은 무한대로 늘어난다!(시스템)

준비가 되었다면 시작을 해야 하나의 시스템이 심어진다.

이렇게 씨앗을 심고 열매를 기다리는 ‘기다림’이 시작된다.

강의 마지막에 양파링님의 말씀이 마음 호수에 돌을 던진다.

잘하고 못하고는 지금 판단하는 게 아니야.

시간이 지나가야 알 수 있는 거야.

너무 많은 고민과 망설임보다 지금 이 시간에 충실하기.

내가 잘하는 '고민보다 GO'

할 수 있을까? 의심하고

놓치게 될것들에 대한 아쉬움에 고민하기 보다는

그냥. 가보자고~~