[위캔미] 나부맞을 읽고 투자한 빌라 경매투자 복기 #1



안녕하세요.

＇선의＇와＇불광불급＇을 가진 기버,

투자자가 목표인 위캔미입니다.

투자경험 복기의 이유는,

제가 경험한 것이 저에게

어떤 의미였는지, 생각하고

그 행동들을 돌아보고,

더 나은 개선점을 찾으려고 합니다.

나부맞을 읽고 투자한 경매 1호기 복기

1. 경매 공시생

"Experience is a good school , but the fees are high.

(경험은 좋은 학교이다, 그러나 비용이 비싸다.)"

동료분들 중에 저에게 과분하게,

이런 말을 해주는 분이 계십니다.

"위캔미님 역시 행동!"

"위캔미님 행동파시네요!"

하지만 원래의 저는 행동하는 투자자가 아닌,

고시생처럼 공부만 하고 단 하나의 리스크도

용납하지 못했던 행동하지 않는 투자자였습니다.

그렇게...2015년 부터 천천히 시작된 투자공부는

" 1호기 낙찰까지 5년이라는

긴 시간이 걸렸습니다. "

용기를 내는데 4년이 걸렸고, 입찰한지 1년만에

낙찰이라는 경험을 얻게 되었습니다.

다시는 용기 없던 저로 돌아가고 싫지 않아,

악착 같이 권리분석 → 임장 → 입찰을 반복했습니다.

그렇게 3년 후 지금 제 모습이 된 것 같습니다.

4년 가까운 시간을 공부로 보내고,

'입찰을 하면서도... 낙찰되면 어떻하지?'

하는 부정적인 생각과 함께 두려움에 1년간

떨며 입찰을 했습니다.

어느날엔, 절대 낙찰이 되지 않을 입찰가를

적어내고 낙찰이 될까 두려운 마음에 사시나무

같이 떨던 제 모습이 생각납니다.

그렇게 손을 달달달 떨며 어느날

1호기 영수증을 받고 법원을 나왔습니다.

하지만, 1호기는 월부인 주종목인(?) 아파트

투자가 아닌 중소도시의 빌라 였습니다.!!

(당시 낙찰받은 빌라 거실)

2. 빌라를 선택한 이유

낙찰을 받기 전 제가 배운 하나의 문장은...

"나에게 쉬운 것은 누구에게도 쉽다.

나에게 어려운 것은 다른 사람도 어렵다"

경매에서 아파트는 누구나 좋아하고,

누구나 쉽게 입찰할 수 있는 물건이였습니다.

누구나 좋아하는 아파트만 10개월 동안

매달 10번 이상의 입찰을 했던 것 같습니다.

그러다 어느날 문득, '사람들이 꺼려하고 입찰을

적게하는 물건은 뭐지?' 하고 생각이 들었습니다.

주거용 주택도 다양한 종류가 있습니다.

아파트,빌라,오피스텔,주택 등 많습니다.

그 중 아파트와 오피스텔은 누구나

쉽게 가격을, 알 수 있는 종목(?)이였습니다.

주택은 환금성이 빌라 보다 더 낮다고 판단했고,

결정적인 이유는 그 땅의 온전히 소유권을 가진

주택의 절대가는 생각보다 높았습니다.

그렇게, '빌라를 도전해보자' 라고 생각의 전환 후

2개월 뒤 낙찰 되었습니다.

결국 빌라를 도전한 이유는 레드오션이 아닌,

블루오션을 찾기 위해서 였고, 또 하나는

낙찰이 너무 받고 싶었습니다.

3. 낙찰받은 빌라의 입지

경매 1호기로 낙찰받은 물건은,

지방중소도시의 빌라였습니다.

당시 주변에 아파트가 없는 수준인 곳이라,

수요가 있을 것이라 판단을 했습니다.

그리고 현재의 제가 해당 물건을

월부방식으로 입지분석 해보자면...

인구 : 10.9만명

인구는 40만 지방중소도시와 근접한 거리에 있는

지방중소도시로 해당 지역 인구수는 10.9만명 입니다.

직장 : 근거리 지역 제조업 기반 대기업

(해당 지역은...C)

직장은 대기업이(제조) 많은 지역이였고

교통은 30분 내 직장까지 이동이 가능한

거리였습니다.

학군과 환경은 볼게 없고,

베드타운 역활을 하는 그런 지역이였습니다.

(작성을 하는데 이걸 왜 받았지?....라는 생각이...)

당시에는 해당 입지를 이렇게 판단하지 않았고,

주변 시세와 공급만 보고 뇌피셜로 생각했습니다.

실제 빌라의 거래가 있는지 확인을 하였고,

아파트가 거의 없는 지역이라,

빌라의 수요가 양호할 것으로 생각했습니다.

(당시에는 대단지 아파트가 없는 시기였습니다.

하단은 현재)

또한, 초중고를 다 보낼 수 있고, 공원이 크게 있어

쾌적한 생활권이라고 생각했습니다.

(낙찰받은 빌라와 비슷한 입지)

마스터님의 투자코칭을 받고

처음으로 투자경험을 제대로 몰입해서

복기하는 시간은 처음인 것 같습니다.

그때의 저는 이런 실수를 했습니다.

1. 나는 투자자이지, 부동산 공부인이 아니다.

경매를 입찰하기 위해서는 일정 부분 기술적인

부분이 필요한 것은 사실이지만 3개월이면 충분히

알고도 남을 시간이였습니다.

두렵다는 이유로 입찰할 엄두도 내지 못했던,

특수물건(가처분,선순위임차인 등)을 2년 넘게

분석하고 해결방안을 찾았던 것 같습니다.

결국 투자는 낙찰을 받고, 매도하는 한 사이클을

경험하는 것이 공부를 하는 것보다 훨씬 많은

인사이트와 가르침을 주었습니다.

지금 월부에서 머뭇머뭇 거리는 저에게

이렇게 말하고 싶습니다.

'또 그렇게 3년동안 공부만 할꺼냐? 앙?'

같은 일을 반복한다면 그건 습관이라고 들은

기억이 납니다. 습관이 되지 않게 꼭 첫발을 딛겠습니다.

2. 블루오션은 내 실력

블루오션과 같은 더 좋은 투자지역, 단지는

시간이 지나 실력이 좋아 진다면 그 자체가

블로오션이 아닐까 생각합니다.

하지만,

경험이 없다면 알았다고 해도 쉽게 OTP가

열리지 않는다는 것도 경험에서 알게 되었습니다.

경매를 할 때에도, 더 쉽게 더 빨리가기

위해서 블루오션을 찾았듯이 지금도 그 곳에서

허우적대고 있다고 생각합니다.

"경험이 쌓이면, 그곳이 블루오션이다."

다주택자라는 길을 선택한 저는 한방에 끝내는

스트레이트 투자자가 아닌, 쨉! 쨉! 쨉쨉이를

날려야한다.

3. 운에 맡긴 투자

빌라를 낙찰받고 단기매도로 수익을 얻었습니다.

정말 큰 운이 있었다는 것을 알게 되었습니다.

그 운이 없었다면,

저는 목표없이 방황하는 직장인이

아니였을까 생각합니다.

지역을 볼 줄도, 직장의 중요함도, 아파트와 빌라의

수요의 차이도 모르는 운에 맡긴 투자가 아닌,

이제 그 지역을 제대로 알고 그 가치를 제대로 알고

투자해야한다는 것을 복기로 다시 알게 되었습니다.

오늘의 복기는 너무 길어진 것 같아

여기서 마무리하겠습니다.

다음 복기에서는 첫 낙찰 물건의 파란만장했던

명도와 수익에 대해서 복기해 보겠습니다.

끝으로 월부에 오고 제일 감사한 것은

동료가 없던 제게,

힘들면 힘들다고 징징거릴 수도 있고,

좋은 일이 있으면 함께 축하하고

응원할 수 있는 동료가 있다는 것 입니다.

저와 함께 해주시는 동료분들 모두 감사합니다 :)

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

월부인 화이팅!

이상입니다.

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