안양시 동안구 관양동 평촌더샵센트럴시티아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 14조 나베부자]

안녕하세요!

나누고 베푸는 부자 '나베부자'입니다.

3주차 과제인 아파트 수익률 분석 보고서를 작성해보았습니다.

14조 조원분들과 함께 임장했던 동안구의 평촌더샵센트럴시티아파트입니다:)

ㅇ 아파트명 : 평촌더샵센트럴시티

ㅇ 위치(지도)

ㅇ 입지평가

1. 직장 (안양시 A등급, 동안구 B등급)

안양시 사업체수 63,452개 / 종사자수 272,065명 => 안양시는 서울의 종로구, 강서구, 마포구와 비슷한 수준임.

v 안양시 동안구 사업체수 40,016개 / 종사자수 181,783명

v 안양시 만안구 사업체수 23,436개 / 종사자수 90,282명

2.교통 (A등급)

=> 더샵센트럴시티에서 3대 업무지구인 강남, 여의도, 시청을 1시간 이내로 도착이 가능함.

(다만 모두 1회 환승해야 함)

3.학군 (C등급)

=> 부안중은 학업성취도평가율이 78.8%로 낮은 수준이지만 특목고 진학률이 11.7%로 높은 편임을 확인할 수 있었음(과고 1명, 외고 17명) 귀인중이나 평촌중보다는 못하지만, 더샵센트럴시티의 거주민의 교육수준과 소득수준이 높을 것으로 예상해볼 수 있음.

4.공급 (안양시 3년간 공급물량 13만, 안양시 평균 수요량 9만, B등급)

=> 안양은 올해 공급이 어마무시함. 평촌 외곽입주이기는 하지만 평촌 전세에 영향을 줄 것 같음.

2024.6 평촌엘프라우드 / 2739세대

2024.8 평촌트리지아 / 2417세대

2024.10 어바인퍼스트더샵 / 304세대, 안양역푸르지오더샵 / 2736세대

ㅇ 과거 시세

=> 현재 시세는 34평이 11.6억/7.0억(전세가율 60%), 24평이 9.35억/5.75억(전세가율 61%)

전고점 15.4억 대비 24%하락했고 전세가율은 평균 62.7% 대비 낮은 수준임.

저점에 매수시 137% 수익률을 달성했고, 고점에 매수시 수익률 -45%임.

현재 시점에서 34평의 투자금은 4.6억, 24평은 3.6억임.

ㅇ 현장 사진