[열기 73기 2강의 듣고 3(삶)이 바뀔조_완소혤] 강동구 암사동 강동 롯데캐슬퍼스트 아파트 수익률 보고서

안녕하세요

완성형 소액투자자를 꿈꾸는

완소혤 입니다.

2~3주차 과제 아파트 수익률 보고서를 작성해 보았습니다.

1.아파트명: 강동 롯데캐슬퍼스트 아파트

2.위치와 정보

5호선 명일역에서 도보 10분 정도 거리에 위치해 있으며 24년 6월 8호선 연장 별내선의 개통으로

역세권(암사역사공원역) 아파트가 된다.

2008년식 아파트로 3226세대의 대단지. 평형대도 26평형에서 60평형까지 다양하다.

3.입지평가

1)직장 B

강동구는 종사자수가 15만여명으로 서울 25개구의 딱 중간 12위다.

주요 산업군 종사자수 비중을 보면 전문, 과학 기술 및 서비스업이 5%로 가장 많고

그 다음은 제조업이 4%로 많다.

강동구 사업체수: 41660개 종사자수 157465명

수

2)교통 A

강동구는 위치상으로는 강남 접근성이 매우 좋아보이는데 생각보다 교통여건이 썩 좋지는 않다.

버스도 잠실과 수도권 외곽으로 가는 버스들이 많다.

강동 롯데캐슬퍼스트 아파트를 기준으로 강남까지는 40분이 걸린다. Door to Door로는 1시간은 잡아야 할 듯하다.

강남 : 40분 여의도 : 56분 시청 : 56분

3)학군 B

강동구 전체는 학업성취도 90%이상이 1개, 85%이상이 2개로 학군이 그렇게 좋은 것은 아니지만 특목고 진학률이 3%이상 되는 학교가 5개 정도 된다.

강동 롯데캐슬퍼스트에서 배정받는 중학교는 학업성취도와 특목고 진학률 모두 좋다.

강동구 이상 지역의 수요까지는 아니더라도 강동구 내에서는 충분히 수요를 이끌어낼 수 있을것 같다.

강일중 : 86.4% 특목고 진학률 4.0%

강동구 전체의 학군 B

<학업성취도> <특목고진학률>

4)공급 C

2024년에도 입주물량이 적정수요 보다 많지만 2025년에는 12109가구로 적정수요의 5배이상.

2024년은 2배가량. 2025년은 5배이상. 공급이 아주 많다. 25년 올림픽 파크포레온이 12000가구인데...

과연 그때 어떤 흐름이 올지 궁금하다.

위치를 확인해보니 천호역 부근과 강동역부근, 그리고 올림픽파크포레온. 지하철역 부근의

입지위주의 입주가 많다. 전체적으로 공급의 양이 너무 많아서 투자에는 유의해야 할 것 같다.

내집마련이라면 기회를 노려볼수도 있지 않을까?

5)환경 B

강동구는 백화점1개 마트 2개 종합병원이 3개로 환경이 괜찮은 편이다.

강동구 기준으로는 환경평가가 A지만 강동롯데캐슬퍼스트 아파트는 1km이내에 대형마트 1개로 B.

8호선 연장선이 곧 개통을 앞두고 있는데 엄청나게 큰 영향은 없을것 같다. 역세권이라는 타이틀이 생기기는 하지만 근처에 있는 5호선이 더 영향력있기에 8호선연장이 얼마나 영향을 줄지...

4.수익률 계산

2016년 저점에 60600만원에 매수를 했다면 투자금은 1억1800만원. 수익률은 569%다.

2021년 고점에 16억원에 매수했다면 투자금은 92750만원. 수익률은 -35%

수익률도 마이너스 지만 투자금 자체도 매우 크다.

어느 시점에 투자를 하느냐가 매우 중요하다는 사실을 알 수 있다.

5.현장사진

단지내부가 연식대비 관리도 잘되어 있고 외부의 느낌도 균질하고 좋다.

초등학교는 명덕초로 배정이 되는데 단지가 길게 뻗어 있어서 초등학교와 가까운 동쪽이 선호될 가능성이 높다.

지하철역도 동쪽에 있는 동들이 더 가깝기 때문에 수요가 더 높을 것이라고 추정된다.

반대로 140동이 있는 서쪽은 중학교는 가깝지만 균질성이 떨어지는 암사동과 붙어 있어서 선호가 약할것 같다.

다만 그쪽으로 8호선이 연장되는 별내선의 역이 예정되어 있어서 그 영향력이 얼마나 될지는 지켜봐야 할것 같다.