열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 66기 46조 트윈파커]

(주우이)초보 투자자가 겪게 될 모든 것 - 실전편

임장 지역 선정

A. 선입견을 버려야 한다.

• 시장이 좋지 않을 때 가격 왜곡 多
• 가격/입지 선입견을 버려야 좋은 투자 可

B. 비교 평가

• 지역 입지/가격을 알아야 비교 평가 可
• 비교 평가 지역 多 좋은 투자 가능성 高

임장 지역으로 내가 잘 아는 곳을 선택하는 이유는 지역에 대한 선입견을 버리는 경험이 주요 목적

단계 별 마침표 찍기

• 사전 임장 보고서
• 분위기 임장
• 단지 임장
• 매물 임장
• 의사 결정

투자 의사 결정 방법

입지 평가 시 수도권은 직장과 교통이 가장 중요

입지 평가 시 지방은 학군과 환경이 가장 중요

시장이 좋지 않을 때는 호재가 가격에 반영되지 않고, 이 것은 기회(신분당선이 개통되었는데 가격이 오르지 않는 현상)

비교 평가 시 중요한 것은 Gap이 아니라 가격대비 가치있는 물건

저평가 여부 확인 - 투자 기준 확인 - 실 투자금 확인

주우이 매수 복기 : Gap에 너무 신경쓰지 말 것, 싼 가격이 우선

BM : 첫 임장 지역의 의미는 선입견 버리기, 초반에는 비교 평가 위해 앞 마당 늘리는 것 더 중요

(주우이)초보 투자자가 겪게 될 모든 것 - 성장편

지금 하는 고민들과 시행 착오를 이미 경험한 사람의 답변을 그대로 해보는 것이 중요

상승장에서는 실거래가에 사는 것을 목표

하락장에서는 실거래가보다 싸게 사는 것을 목표

BM : 30평대는 학군을 고려해야하는 평형, 30평대는 방학 때 전세가 잘 빠짐

(양파링)아파트 수익률 보고서가 투자에 꼭 필요한 이유

아파트 수익률 보고서에는 입지 평가와 수익률 작성

입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 매수

수익률을 모르면 좋은 것을 사도 가격이 오를 떄까지 기다리지 못함

BM : 투자 전 더 좋은 것을 선택, 투자 후 잘 기다릴 수 있는 투자자에게 확신주는 아파트 수익률 보고서

(양파링)아파트 수익률 보고서 반드시 알아야 할 것

입지

• 직장 : 일자리는 사람을 모으는 가장 강력한 힘(30만~ : S, 20만~ : A, 10만~ : B, ~10만 : C)
• 교통 : 출퇴근 소요 시간=삶의 질(강남 30분 내 : S, 강남 1시간 내/부도심 30분 내 : A, 부동심 1시간 내 : B, 부도심 1시간 초과 : C*부도심=여의도, 시청, 가디, 마곡, 상암, 판교**수도권은 대중 교통, 지방은 자동차)
• 학군 : 경제적 여유=교육열(중학교 학업 성취도 평가 95% 이상=S, 90% 이상=A, 85% 이상=B, 85% 미만=C)
• 환경 : 구매력=소득=감당할 수 있는 집 값 수준(반경 1km 내 백화점 2개 이상 : S, 백화점 1개 이상 : A, 대형마트 1개 이상 : B, 편의 시설 없음 : C)
• 공급 : 공급은 매매/전세가 영향(공급 없음 : S, 인구 0.5% 내 가구 수 : A, 인구 1% 내 가구 수 : B, 인구 1% 이상 가구 수 : C)

수익률

매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않음

10년 동안 전세가 80~100% 상승

BM : 교통은 수도권에서는 최우선 순위이나 지방에서는 후 순위, 환경 입지는 중소도시에서 특히 중요