안녕하세요 행복한 라이프 입니다. 강의를 리뷰하면서 수익률 보고서를 쓰는 이유를 강의를 통해 다시 듣고 내용을 한번더 복기 하면서 정리를 해보았어요. 혹시나 내용 정리가 필요하신 분들은 참고하시면 좋을 것 같아요. 수익률 보고서 쓸 때도 참고 하시면 너무 좋을 것 같아서 공유해봐요 :)
▶ 아파트 수익률 보고서를 쓰는 이유
▷입지를 알면 같은 가격으로 더 좋은 것을 살 수 있다
▷수익률을 알면 사는 시기와 기다림이 중요한 것을 알 수 있다.
→ 좋은 것을 사도 가격이 떨어지면 불안하고, 기다리지 못해서 결국 매도 하는 경우가 생긴다. !!
▷ 더 가치있는 것을 제대로 골라내 같은 돈으로 더 벌 수 있는 기회를 줌.
▷ 가치를 찾아가는 시간을 확신을 갖고 잘 기다리게 해 줌.
스스로의 투자에 확신을 심어주는게 바로 "수익률보고서"
▶ 그럼 어떤 아파트를 고르는 게 좋지?
❶ 랜드마트 아파트 ; 왜 우리동네 1등인지 알 수 있다. (선호도가 높은 이유를 아는 계기)
❷ 투자금으로 살 수 있는 아파트 ; 현재 내돈으로 살 수 있는 집의 수준(+현재내실력)을 알 수 있다.(객관적 수준)
❸ 투자자의 관점으로 볼 수 있는 기회가 됨( 시각이 바뀜, 거주인에서 투자의 시각으로 바뀐다.)
▶ 수익률 보고서 구성
⓵ 위치 ; 학군/ 근처역, 주변 아파트 단지 둘러쌓여 있는 지 알 수 있음.(주변 환경을 파악)/ 최종 목표는 서울/ 수도권으로 시야 넓히기 (주요일자리가 얼마나 가까운지, 인접지역은 어디인지, 서울 수도권 전체기준으로 내가 찾은 단지가 어느 입지에 있는지를 알 수 있음.(땅의 가치 파악)
⓶ 입지평가 : 땅의 가치가 부동산 가격 차이를 냄( 땅의 가치 - 직장, 교통, 학군, 환경이 모여 만들어짐)
★★★★★기준 ; 투자시 너무 중요!!
입지 평가요소 ; 사람들이 좋아하는 가치 있는 부동산을 알아가는 과정, 입지 비교를 통해 자산 가치가 달라짐.
① 직장 ; 일자리는 사람들을 모으는 가장 강력한 힘, 일자리 양만큼 사람들이 모이게 되고 직장 근처 살고 싶은 사람들이 늘어남 (수요) -> 부동산에서 수요는 가격과 밀접 !!
아파트 수익률 보고서 단계에서는 구단위로 종사자 수로 양적평가하지만, 임장보고서에서는 추후 500인 이상 사업체 수(대기업)와 급여액 등으로 질적인 부분도 함께 평가. (KOSIS 국가통계포털; https://kosis.kr/index/index.do)
② 교통 : 출퇴근에 소요되는 시간은 삶의 질을 결정하고, 사람들은 직장 가까운 곳에 거주하고 싶어함.
-> 직장이 있는 지역에 거주할 수 없다면 빨리 갈 수 있는 곳에 거주하는 것이 대안 (업무지구와 접근성이 좋은 곳을 선택)
주요 업무지구 : 강남권(강남, 서추, 송파) 169만명, 도심권(종로,중구) 66만명, 여의도 (영등포)43만명, 마곡(강서구) 29만명, 마포구 (DMC) 27만명, 가산디지철단지 25만명, 구로디지털단지 24만명, 판교 32만명
수도권에서는 지하철이 중요 (정시확보, 촘촘한 수도권 노선)
③ 학군 : 강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택 기준!, 거주선호도는 실거주가치, 전세가에 영향 학군은 특히 부동산 상승기에 힘을 발휘함.!!
또한 이 지역이 다른 지역으로 대체불가한 학군의지역인가 ? ; 예) 대치학원가, 목동학원가
④ 환경 : 입지평가의 기준이 되는 환경은 백화점, 대형마트 의미. 사람들의 구매력을 볼 수 있는 요소. 이것은 소득과 관련되고 소득은 감당할 수 있는 집값수준과 밀접
(백화점은 아무곳이나 생기지 않는다, 대기업에서 철저한 지역 조사 후 소비수준을 보고 짓는다. 그렇기 때문에 우리는 이것을 레버리지 하면됨)
⑤ 공급 :
-매매물량 증가 -> 매매가 하락 영향
-전세물량 증가 -> 전세가 하락
-공급은 투자의 기회이자 리스크
-대규모 공급은 주변환경을 변화시키며 지역위상을 높이는 역할을 하기로 함.
-3년간 예정된 공급물량 확인(연평균 물량수준으로공급 등급평가)
3년간의 물량은 봐야 처음 투자를 하는 시점과 2년 후 전세만기 시 리스크 파악 가능
⓷ 과거시세: 호갱노노에서 과거 시세 비교 가능
⓸ 수익률 분석 ;
-투자시점에 따라 수익률이 달라짐 ; 싼 시기, 싸게 사야 하는 것의 중요성
-하락장에서 수익률 분석의 의미를 알야야 한다. 지금 시기 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각하기 위함.
-현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화 시키는 투자 뿐만 아니라 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익, 수익률을 높이는 방법이다.
⓹ 현장 사진 ; 지역이미지를 저장하기 위함. 이미지 시킬 지역이 많다면 투자자로서 자신감과 경쟁력이 될 수 있음.
⇨참고하면 좋은 사이트
▶입지 평가 요소에서 직장 구단위 직장인 수 파악하는 법
https://kosis.kr/index/index.do
▶ 학군 정보 보는 곳
아실 ; https://asil.kr/asil/index.jsp
단지검색 -> (우측 스크롤, 하단) 학군 정보
학군 정보 -> 지역선택
▶ 학원가 보는 사이트 ; 호갱노노, 아실
▶ 환경; 아파트 검색 ; 카카오맵
▶공급찾는 사이트 ; 호갱노노,부동산 지인
공급-> 아파트 입중ㅖ정 물량 기간 조절(현재 ~3년후)
https://www.aptgin.com/root_main
-수요/입주 -> 지역선택
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