3주차 조모임 후기 [열반스쿨 기초반 73기 39조 효딩] 흔전만전 선배님과 함께

투자공부인증
24.03.26

밤 10시부터 새벽1시까지 불태웠던 흔전만전 선배님와의 대화

[쏟아지는 폭풍 질문에도 성심성의껏 답변해주셔서 진심으로 감사드립니다.

선배님도 바쁘실텐데 열반기초 3주차 강의 듣는 저희에게 3주차면 힘들것이다라며 공감해주심에 따뜻함을 느꼈습니다. ]

지방 VS 수도권

종자돈 부족 시 : 지방은 사이클이 다르니 지방에서 불려서 서울로 오자.

+수도권은 지금 싼 것은 맞지만 오랜 시간 동안 못 오를 수 있으며 마냥 기다려야 될 수 있다.

돈이 부족한 사람은 지금 잡을 수 있는 투자 물건 자체도 좋은 물건이 아닐 수 있다.

앞마당 늘리기

처음부터 임장, 임보 다하려면 너무 힘들기 때문에 가까운 지역, 가까운 지방을 먼저 가봐도 좋다. (ex. 천안, 대전)

지방을 갈 거지만 그래도 돈이 조금 있다 하면 부산, 대구 이런데 갈 수 있을 것 같다.

부산 대구 가려면 투자금 1억 이상은 있어야 한다.

Q. 앞마당은 몇 개 정도 만들어야 앞마당이라고 할 수 있을까요?

A 앞마당이라고 부르는 것은 구 하나를 말한다.

(ex. 양천구, 동작구 경기- 용인시 수지구, 안양시 동안구, 지방에서도 마찬가지 )

앞마당은 한 달 정도 한다.

동네를 크게 파악하는 분위기임장

입지분석 - 단지임장 (200세대 이상 )

단지분석 - 매물임장

결론 ( 5~10개 정도)

처음부터 욕심을 내면 힘들어지는 경우를 많이 봤다.

처음에는 한 달에 하나씩 앞마당 만들기

(그게 반 마당이 되더라도 끝마침이 있어야 한다)

지역을 제대로 보는 것도 중요하지만 넓게 보는 것도 중요하다.

쉽지 않다.

욕심을 내려놓고 다 못하더라도 다음 달에는 새로운 곳에 가보겠다.

지역 반복하면서 쌓아가는 인사이트가 있을 것이다.

Q. 앞마당이 몇 개면 확신이 설까요?

A. 확신을 갖는 순간은 쉽지 않다. 처음 투자를 할 때는 특히 더 확신이 서지 않는다.

하지만 확신이 안 선다고 투자를 못하는 것은 아니다. 월부안에서 투자를 하는 사람들이 있고, 투자를 망하지 않고 길게 하고 계신다. 첫 투자가 너무 위험하지 않고, 잃지 않는다고 한다면 너무 확신이 없어도 투자를 하는 것도 필요하다는 생각이 든다. 확신 갖고 투자를 하려면 몇 년간 투자를 하지 못할 수 있다. 경험 상 앞마당 5개를 만들면 어느 정도 비교 평가를 해볼 수 있겠다. 제대로 된 앞마당 10개를 만들면 이건 확실히 비싸다 정도는 알 수 있다.

Q. 매물임장 -부동산 찾아가는 것 모든 부동산을 다 방문해야 되는 것인지?

A. 매물임장은 마음에 드는 것을 골라서 가는 것 하루에 6~7타임 정도, 처음에 저는 4타임 정도만 봤던 것 같아요.

( 한 타임이 부동산 한 게 방문하는 것 )

한 달에 한 개 앞마당을 확실히 끝내는 게 헷갈리지 않을 겁니다.

볼수록 점점 선명해진다.

[시간/ 스케줄]

Q. 지치지 않고 오랫동안 공부하고 싶은데 일주일에 하루 동안 온전히 쉬는 시간을 가지는 게 맞을까요?

Q독서 투자를 위해 얼마 정도의 시간을 투자해야 될까요?

A. 얼마만큼 해야 되느냐는 내 욕심에 따라 달라진다. 내가 30억을 벌고 싶은지 10억 정도 벌어서 노후 준비를 원하는지 너나위님처럼 되고 싶은지에 따라 달라질 겁니다. 개인의 차이가 될 수 있고 상황의 차이가 될 수 있다. 할 수 있을 때 하는 게 좋지 않나 싶습니다. 비행기 출발 할 때 생각해보면 처음에 엔진 돌아가면서 속도 받다가 뜨는데 까지 어느 정도 출력이 필요하잖아요, 한 번 하늘에 뜨고 나면 그 뒤부터는 편안하게 운행을 할 수 있는데 투자 공부도 마찬가지로 처음 1년 정도 불안하고 지치고 힘들 것이다. 근데 1년 2년 3년차부터 점점 편안함을 느낀다. 조금 하다 말고 하면 오히려 더 힘들게 느껴진다. 그럴 때 슬럼프가 왔던 것 같다. 이왕 시작한 거 한번 몰입하는 시간을 쭉 갖고 판단하는 게 좋지 않을까 싶습니다.

그래서 우리는 시간이 항상 부족할 겁니다. 거기서 중요한 게 우선순위라는 겁니다. 정해진 시간 안에 해야 할 일을 다하지 못하고 있는데 뭘 먼저 해야 하지? 그게 우선순위라는 거고 아마 다 못할 겁니다. 그렇기 때문에 우선순위가 필요한 거고 우선순위 만이라도 하자. 그거는 분명히 하자라는 게 원씽인거죠.

원씽이라는 것을 하루에 하나씩 정해서 그거 먼저 하는 시간을 확보하는 게 중요할 것 같고 무엇을 우선순위로 둘지는 시기마다 다를 것입니다.

Q. 회사, 인간관계, 투자공부 등 시간이 부족할 때 ?

A. 무언가를 얻으려면 내가 가지고 있는 것 중 하나를 놓아야 한다는 생각을 하는 것 같습니다. 엄청 바쁜 사람도 있고 덜 바쁜 사람도 있는데 그거는 비교 하지 말고 내 상황에서 내 인생 내가 바꾸는 것이기 때문에 남이랑 비교하는 것은 중요하지 않습니다.

내 상황에서 내가 회사, 인간관계에 시간이나 비중을 두고 있는 부분을 좀 줄여야 그걸 투자로 옮겨올 수 있다.

내가 결과를 만들겠다고 한다면 회사가 야근을 많이 한다면 급여가 조금 깎이는 한이 있더라고 이직을 생각해 볼 수 있다. 내가 원하는 게 무엇인지 원하는 방향으로 시간을 넣고 있는 게 맞나? 생각해보기.

처음에 힘들었던 게 기존에 하던 습관을 버려야 되고 일과 투자 공부 병행 하는 게 굉장히 타이트하다고 느꼈지만 결국 내가 욕심이 있고 인생을 바꾸고 싶다고 한다면 그만한 결정은 필요하지 않을까? 라는 생각이 들고 하다 보면 막상 또 그렇게 살게 된다고 하셨다.

안 만나다 버릇 하면 안 만나게 되고 그게 그렇게 큰 문제가 되지 않더라고요.

분명히 내가 포기할 수 있는 부분들이 있을 겁니다.

[ 체력과 집중력 ]

A. 체력과 집중력이 안 받쳐줘서 운동을 먼저 해야지라는 것보다는 내가 투자 공부를 하면서 체력과 집중력이 부족해지면 운동도 같이 해야지라는 생각을 가지는 것은 어떨까?

일단은 어떻게 하면 두 개를 다 할 수 있을까를 고민하는 거라고, 그 과정에서 우선순위는 있다.

우선순위는 분명히 하되, 두 개중 하나를 포기 해야지라는 생각을 안 했으면 좋겠어요.

이것도 하고 다음은 이것도 해야지 하면 생각보다 두 개다 하게 된다.

그런 생각을 갖고 임하는 게 좋을 수 있겠다고 느꼈던 것 같고 실제로 경험도 했습니다.

[확신]

첫 투자는 어떻게 보면 내가 도움을 받아야 될 수 있다. 1년 뒤 라고 해도 투자자로서 엄청 실력을 쌓은 상태는 아닐 수 있다. 그 시기가 되면 두 가지 고민이 될 겁니다. "더 좋은 거 하고 싶다, 좀 더 기다려볼까?"이런 생각도 들 겁니다. 반대로 "내가 이걸 해도 돼? 이거 돈 안 오르면 어쩌지?" 라는 생각도 들 수 있다.

투자라는 행위 자체에서 배우는 게 분명히 있다. 투자 전과 후로 굉장히 많이 달라질 겁니다.

첫 투자는 1년이 지났고, 내가 앞마당을 꾸준히 만들어왔다면 할 수 있으면 하는 게 좋을 것 같아요

매물 코칭도 당연히 받고 하실 거니까 분명히 잃지 않는 투자는 할 수 있을 겁니다.

[1호기]

Q. 3000만원으로 투자를 할 때 복비,세금 ?

A. 내가 투자를 한다고 하면 복비, 취득세 다 내야 하는 돈입니다. 당연히 염두 해야 되고, 이것을 못 주면 계약이 파기 될텐데. 분명히 생각해야 되고 주의할 것은 3000만원으로 투자를 한다고 할 때 지방에서 생각보다 좋지 않은 물건들을 봐야 될 수 있습니다. 돈을 못 번다는 얘기, 잃는다는 얘기가 아니고 조금 아쉬울 수 있다.

하락장에서는 1000만원 차이 나던 것이 상승장에서 5000만원 이상 차이가 날 수 있고

내가 감당할 수 있는지 고려하되 최대한 좋은 것을 하려고 노력해야 한다.

내가 감당할 수 있는 돈으로 어떤 단지까지 할 수 있는지 보기.

하락장일 때 최대한 좋은 것을 했으면 좋겠다.

3000만원으로 투자를 해도 되고 좀 더 모으셔도 되고 그것은 상황에 따라 달라질 것 같아요.

A. 물건을 가져가는 경우 매물코칭

내가 확신이 안 선다 하면 강의를 좀 더 들으면서 공부를 하면서 판단해보기.

Q 하락장에서 좋은 물건을 보되, 세금,복비 비용이 모자랄 경우 마통을 사용하는 경우가 있는지?

A. 어떤 물건을 가져 오느냐에 따라 다를 것 같다. 내가 돈을 더 쓰고서라도 가져 오고 싶다면 진짜 싸고 좋은 거 라면 그렇게 하라고도 말할 것 같다. 하지만, 포인트는 그 물건이 어떤 물건이냐 + 내가 1년에 얼마를 모을 수 있는지이다.

마통은 예기치 못한 상황에서 급전 필요 시, 잔금 때 쓰인다. (리스크 대비용)

그래서 대출을 받더라도 1년치 연봉을 받는 것은 무리다. 왜냐하면 투자를 계속 이어가야 하기 때문에

->첫 투자 시 매물코칭 받아보기

[마인드]

Q 종자돈이 부족하지만 하락장이 끝날까봐 조급하다면?

A . 1년 정도 투자 공부를 하면 잃지 않는 투자에 대해 어느 정도 이해를 한다고 할 수 있다.

종자돈이 없는 상황이라면,

우리가 처음 투자를 시작할 때 제일 허들이 되는 게 종자돈도 아니고 내 상황도 아니고 [조급함]입니다.

투자는 한순간의 선택으로 큰 변화를 가져오기 때문에 되게 신중해야 되고 처음 투자를 시작하면 뭔가 금방 날라갈 것 같고 빨리 시장을 잡아야 될 것 같고 하는데 생각보다 그렇지 않다. 특히 지금 같은 시장은!!

치고 올라가는 상승장이 아니기 때문에 너무 급하게 안 해도 됩니다.

만약에 조급하게 결정하면 나중에 분명 후회하는 순간이 올 수 있고 내가 더 좋은 선택을 할 수 있었는데 라고 후회할 수 있고 최악의 경우에는 잘못된 선택을 할 수 있다.

지금 시장은 매매가 잔잔한 시장 그 와중에 좋은 것만 먼저 날라가는 시장

흐름인 언제 올 지는 아무도 모르지만 급하게 의사 결정 할 때는 아닌 것 같고 조금 더 공부하면서 내 상황에 맞게 어떤 것을 타겟으로 잡을 지 먼저 고민을 하는 게 좋을 것 같다.

->조금 더 지름길로 가고 싶다면 투자코칭 받는 게 좋을 것 같다.

A. 앞마당을 넓히는 것은 계속 해야 된다. 왜냐하면 부동산을 사는 시기도 굉장히 중요하다. 시기에 맞춰서 사면 엄청 나쁘지 않은 투자를 할 수 있다. 조금만 눈을 돌려도 훨씬 더 좋은 선택을 할 수 있다.

-> [조급함] : 투자에 잘못된 의사 결정을 가져올 수 있다.

투자에서 제일 중요한 게 앞마당 늘리는 것이라고 생각하기 쉬운데 투자는 마인드로 시작해서 마인드로 끝난다.

Q. 투자하는 직장인이 되고 싶은데 회사에서 에너지를 다 소진하고 와서 집에 오면 에너지가 없다.

회사랑 병행하기 위한 TIP?

A. 제일 중요한 것은 ' 잘 안되나? 어떻게 해야 되지?' 라는 생각을 어떻게 하면 이것을 할 수 있지? 로 바꿔야 된다.

사실 이건 너무 어렵다. (흔전만전 선배님) 너무 잘 알고, 그래서 몇 년 동안 계속 주입을 했다. 그런 상황이 있을 때 내 감정과 머리가 먼저 반응 한다. "안될 것 같아 못하겠어 어떻게 해야 돼?"

이거를 계속 훈련하다 보니까 이제는 힘든데?? 그래서 어떻게 해야 돼 ? 가 튀어나옴

훈련을 계속 해야 되는 게 중요한 포인트

그래서 어떻게 할 수 있냐? -> 저는 회사에서 많이 포기했다. 회사에서 에너지를 아끼려고 했고

처음 시작할 때 퇴근하면 졸리고 자고 싶은데 투자 공부 어떻게 해 그거를 최대한 회사 안에서 풀어보려고 했었고

에너지를 비축했다.

처음에는 내 것만 하고 집단에서 빠지는 것이 어려운데 계속 빠지다 보면 그냥 그러려니 한다.

무책임할 수 있지만 하다 보면 분명 편해진다.

어려운 것 분명히 맞고 그럼에도 어떻게 할지 생각하고 반복하는 것. 반복이 답이다.

[ 멘탈 / 마인드 ]

A. 욕심을 내려놓았다. 메타인지 내가 어느 정도 할 수 있는지를 가늠해서 그에 맞는 목표를 세우는 게 도움이 되지 않을까?. 갑자기 힘들던 게 안 힘들어지거나 하지 않는다.

슬럼프가 강하게 올 때 : 내가 이 투자를 시작한 이유, 해야 되는 이유를 다시 생각해보기, 생각해보면 어차피 할 수밖에 없다. 힘들어도 그냥 한다. 많은 사람들이 나중에 잘 될거야라고 접근을 하는데 투자라는 게 너무 그렇게 하면 안 되더라고요. 오랜 시간 하려면 그냥 현재만 보자. 내가 현실을 살면서 느낄 수 있는 행복이 뭐가 있지? 생각해보고 만족스럽지 않더라고 최선을 다하고 그 안에서 받아들이는 것, 그 안에서 행복 느끼는 게 도움이 많이 됐다.

Q 하락장 등 예상치 못한 일에 멘탈 잡는 법?

A. 튜터님들에게 질문도 하고, 내가 온전히 이해했을 때 내 멘탈이 조금 흔들리지 않았던 것 같다.

시장은 아무도 모른다. 대응을 하고 앞으로 어떻게 할지를 생각하는 게 중요한데 나보다 투자를 많이 하고 잘하는 사람이 옆에 없다면 많이 흔들릴 것 같다.

Q 파킹통장, 현금 관리는 어떻게?

A. 투자할 때 투자금이 있다는 것의 의미는 바로 뺄 수 있는 돈이 투자금이다.

내가 지역을 보고 있다가 갑자기 이거야! 하고 나타날 수 있다. 그 때 바로 돈을 꺼낼 수 있는 사람이 좋은 매물을 가져갈 수 있는 사람이 되겠다. 투자금은 바로 꺼낼 수 있는 돈이어야 한다.

투자를 언제 하게 될 지 모르겠지만 이제 막 시작한 사람이라면 6개월 정도는 예금에 넣어 놓을 수 있고, 파킹통장에 넣을 수 있고 찾아서 지금 하는 것처럼 하면 될 것 같다.

내가 어느 시기에 투자를 하겠다는 게 계획이 세워져 있다면 바로 꺼낼 수 있는 돈이 되면 좋겠다.

투자자들은 나보다 잘하는 사람한테 물어보고 다른 사람의 생각을 들어보면서 내 생각이 맞는지 아닌지 체크를 하는 것 같다.

Q 객관화, 메타인지 중요성

A. 객관화 되려면 내 시야가 굉장히 넓어야 되고 내 시야가 깨지는 경험도 해봐야 된다.

내 생각이 틀렸다는 것은 거기를 벗어나 보지 않으면 사실 모른다.

그래서 항상 의심을 하라는 것은 뭐냐면 생각의 스킬들을 훈련을 하라는 것이고 그런 것들이 내 경험속에서 내 객관화를 잘하는 사람이 되고 있는 것이 느껴질 것이다.

마지막으로,

흔전만전 선배님의 말씀!!

[ 투자라는 것은 오늘 하루하고 끝낼 것은 아니다. 오래 오래 해야 되고 올바른 방향, 내 노력과 시간이 쌓였을 때만 성과를 낼 수 있다는 것, 결국 끝까지 살아남는 게 너무 너무 중요하다. 마인드로 시작해서 마인드로 끝난다는 게 일맥상통 한다. 그러기 위해서는 이 환경, 투자 공부를 계속 할 수 있는 환경 속에 남아 있어야 한다. 가끔 그만둘까라는 생각이 폭풍처럼 들때 내가 이걸 시작한 이유, 해야 되는 이유에 대해 한번씩 생각해보면 좋을 것 같다]

[ 느낀점 ]

긴 시간 동안 그리고 늦은 시간까지 도움을 주셔서 정말 감사합니다.

흔전만전 선배님과의 대화를 통해서 많은 것을 얻을 수 있었고 선배님께서는 굉장히 단단한 마인드를 가지신 분이라는 것을 느꼈습니다.

필사를 하면서 마인드로 시작해서 마인드로 끝난다는 말씀이 너무 와 닿았고 지금보다 앞으로 더 성장할 일이 많이 남아있음에 감사함을 느꼈습니다.

투자 공부를 하며 슬럼프가 오거나 힘든 일이 있을 때 흔전만전 선배님께서 해주신 조언처럼 내가 이 투자를 시작한 이유, 해야 되는 이유를 생각해보며 멘탈을 부여잡겠습니다!!

[목표]