안녕하세요 투자하는정림 투림입니다.
우선 과제를 쉽게 할수 있도록 수익률보고서 템플릿을 나눠주신분에게 감사드립니다.
그리고, 수익률분석표를 객관화해주신 월부에도 감사드립니다.
강남3구는 토지거래허가제 구역이라서 생각도 하지 않고 있다가
송파구는 잠실을 제외하고 토지거래허가구역이 아니라는 말을 들고 송파구 임장을 다녀왔습니다.
그리고 송파구에서 내 예산에 맞는단지로 가락쌍용1차아파트가 눈에 띄어서 매임까지 다녀왔습니다.
분임과 단임없이 바로 매임이라는 절차를 진행해보았습니다.
송파구 가락동 가락쌍용1차아파트
1997년 입주한 2064세대로, 전용 59와 84만으로 이루어져있다.
구축인데도 불구하고 복도식이 아니라 계단식이고,
용적율이 높아서 재건축은 힘들고, 리모델링 진행중이다.
직장, 교통, 학군, 환경, 공급의 5요소로 입지평가해본다.
송파구라서 종사자수가 341, 201명으로 S등급
3호선 경찰병원역 도보 5분
5호선 개롱역 도보 10분
환승을 해야 해서 인지 강남까지는 38분으로 교통은 A등급
서울가주초와 송파중학교가 가까이 있다.
송파중은 학업성취도 86.3%로 B등급이다.
단지내 상가에 GS리테일이 있어서 장을 보기 편할거 같다.
그리고 각종병원과 학원 수영장도 있다.
반경 1KM이내에 백화점은 없고, 롯데마트송파점이 있어서 환경은 B등급
송파구 적정수요는 3350세대이지만, 3년평균입주물량이 723세대로 공급은 S등급이다.
하지만 강동구에 24년 5,140/ 25년 13,103/ 26년535세대 입주예정으로 영향을 받을거 같다.
결론을 내리면 S-A-B-B-S
최고점은 21년 10월 14억 7000/ 최저점은 22년 12월 9웍1000이다.
현재 매수호가는 10억4000이다. 전세가는 5억~5억5000사이 형성되어 있다고 한다.
전고점에서 매수했다면 현재 시세로 순수익 -4억 8325만이고, 수익률 -53%이다.
전저점에서 매수했다면 현재 시세로 순수익 1억 5422만원이고 수익률 35%이다.
역시 싸게 사는 것이 중요하다.
단임없이 매임을 한 것이라서 단임을 위해서 다시 한번 방문해야 겠다.
3호선역세권이라는 것,
평지라는 거
대단지라는거
구축인데도 계단식이라는거
초등학교과 중학교가 가깝다는 거
대형병원인 근처라는 것은 장점이 되겠다.
구축이라는거.
주변에 신축이 늘어난다는 거.
리모델링진행중이라는 것은 단점이 될수 있다.
리모델링을 해도 59는 2베이구조를 유지하면서 30평이 되고, 3억원의 추가분담금이 든다.
성동구 행당대림과 비교했을때 싸다는 느낌은 없었다.
그리고 인근 래미안파크팰리스가 신축의 장점을 가지고 있고
인근 헬리오시티나 올림픽파크포레온의 입주가 전세가하락을 가져오지 않을까 한다.
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