[서기11기52조 퀸스타운] 3주차 강의후기 "동북권은 원석이다"

안녕하세요

행복한투자자를 꿈꾸는 퀸스타운입니다

3강은 제주바다님께서 동북권의 시장진단과 함께 입지분석을 해주셨는데요.

강의초반에 서울투자에 앞서서 서울아파트 가격을 받아들이는 것부터 시작해야 한다는 말씀이 기억에 남습니다.

“10년전의 4억대를 보듯 지금 9억대 아파트를 보는게 중요해요.”

지금 서울 중위평균 가격이 59기준 9억대인데,

10년전 서울 중위평균가격이  4억대 였더라고요.

그 때도 사람들은 비싸다고 생각했지만 집값은 계속 우상향해왔죠.

지금 서울집값이 너무 비싼거 아닌가라고 막연하게 생각할 것이 아니라 이 가격이 24년의 현실임을 받아들여야겠다는 생각이 들었습니다.

같은 2급지인데 이렇게 다르다고?

제주바다님께서 같은 2급지인 A구와 B구의 입지분석을 해주셨는데, 

같은 상급지라 하더라도

각 구에서 비중있게 봐야하는 입지요소가 다르다는 것을 알 수 있었습니다.

서울이면 무조건 ‘교통’’지하철’이 우선순위 아니야?

라고 단순화해서 생각하는 것이 얼마나 위험한 것인지 배울 수 있었습니다.

제주바다님이 A구와 B구를 분석한 방식으로 

현재 임장지인 마포구에서는 어떤 입지요소가 사람들의 거주선택에 가장 큰 영향을 미칠지 분석해보고 단지순위에 적용해 보도록 하겠습니다.

BM

- A구는 환경을 중요하게 생각하기 때문에 균질성과 연식을 우선순위로 봐야하고,

연식이 좋으면 전세가상승으로 투자금회수가 빠르게 된다

- B구는 비균절적인 곳들과 섞여있어 같은 구내에서도 소득격차가 크기 때문에 데이터에만 메여서 해석하려고 하면 답이 안나올 수 있다.

'어떤 ‘사람’들이 커뮤니티를 형성하며 살아가는지 현장을 보는게 중요하다

- 생활권별로 선호도에 영향을 주는 입지요소를 분석해보고, 입지요소에 가중치를 두고 단지순위를 정한다.

동북권은 원석이다

동북권은 언덕도 많고, 업무지구도 없고,

딱히 쾌적한 택지가 떠오르지도 않고..

누구나 살고 싶어하는 곳은 아니라는 편견이 있었는데요

제주바다님께서 동북권투자를 위해서는

편견을 깨는게 중요하다는 말씀을 해주셨습니다.

Q 현재는 별로인데 뉴타운이 들어오면 좋아지는게 맞나요?

과거 뉴타운이었던 지역들이 어떻게 바뀌었는지를 보면 해답을 찾을 수 있다고 해주셨는데요.

제가 거주하고 있는 강동구 고덕만 해도 서울외곽의 구축밭이었는데 지금은 누구나 살고싶어하는 쾌적한 신규택지가 되었죠.

동북권은 원석이기 때문에 앞으로 좋게 바뀌어갈 가치있는 지역이 어디인지를 정확히 알고 투자의 기회를 잡아가는게 중요할 것 같습니다.

Q 언덕, 어수선함, 철길.이런곳에 투자해도 되나요?

월부에서 배운대로라면 입지분석을 할때 언덕이나 지상철이 평가기준에 없죠.

그런데도 꼭 감정을 넣어서 색안경을 끼고 보게 되더라고요.

"감정이 아닌 이성으로 판단하는게 중요해요. "

물론 언덕이나 지상철이 평지나 지하철에 비해 선호도가 떨어질수는 있지만 비선호 요소가 조금 있다고해서' 입지가치’가 없어지는것은 아니기 때문에 배운대로 임장하고 기준대로 지역분석을 하는것이 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.

Q 4급지 살 투자금만 있는데 2급지를 사고 싶어요

제주바다님께서 2급지에서도 소액투자에 기회를 주는 단지가 있고, 4급지에도 2급지만큼 폭발적상승을 보여주는 가치성장 단지가 있다는 것을 보여주셨는데요.

비교평가할 수 있는 가치있는 물건을 많이 알고 있다면, 같은 투자금으로 충분히 상급지에도 투자할 수 있음을 명심해야 겠습니다.

앞마당을 넓혀 가치있는 물건을 찾을 수 있는

실력을 쌓아가는게 무엇보다 중요할 것 같습니다.

혼신의 강의와 깊은 인사이트 전해주신 제주바다님 다시한번 감사드립니다.