관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
지역을 이해하는 안목
낙후된 지역을 그냥 넘기지 말고 그런 곳이 나중엔 또 좋아지는 곳이므로
남들이 안보는 곳을 볼 줄 알아야겠다. 이번 임장 때에도 재개발 지역이 있다면 임장루트에 추가해 보아야겠다.
OO지역 가격이 지금 싸지만 당분간 가격이 오르기 어렵다. 왜냐하면 ㅁㅁ지역이 당분간 오르지 않기 때문이다.
즉 OO지역과 ㅁㅁ지역을 함께 볼 수 있어야 한다.
위성도시의 개념을 적용해서 볼 수 있는 안목이 필요하다는 것을 느꼈다.
나중에 신도시에 투자할 때 과거 경험을 적용해볼 수 있어야 한다.
즉, 왜 입주가 많았는데 여기는 가격이 올랐지? 이것의 이유를 기사 등을 찾아서 알아두어야 한다. 그래야 다음 투자에 활용이 가능해진다.
입지에 대한 이해
광역시는 입지와 상품성(연식, 브랜드 등)이 둘 다 중요하므로 상품성에 대한 이해와 단지분석 시 상품성 분석을 해 봐야겠다. 광역시는 입지와 상품성 중에서도 인구가 많고 수요가 있기 때문에 수도권 처럼 입지를 좀 더 고려해야한다.
저평가에 영향을 주는 입지 요소는 공급이다.
이번 임보에 공급을 디테일하게 분석하여 작성해보아야겠다.
백화점의 개수를 보는게 어떤의미일까를 좀 더 디테일하게 알 수 있었다.
백화점 주변지역과 중소도시를 묶어서(천안+아산) 볼 줄 아는 안목을 키우면 좋겠고
백화점 1km 이내에 있는 아파트들이 가격에 반영되는지를 시세를 따면서 확인해보고 싶다.
일자리가 좋으면 소득수준이 좋아지고 이것은 집값에 반영되기 마련이다.
가족단위는 OO구를 좋아한다. 이것은 세대당 인구수를 보면 알 수 있겠다.
소득-학군- 평당가는 다 연결되어 있다.
이것을 통해 집값에 소득과 학군이 큰 영향을 주는것을 알 수 있다.
지하철의 출근 시간 승하차 인원을 통해 유의미한 지하철 역과 아파트의 집값에 반영되는 것을 확인해 봐야겠다.
선호도에 대한 이해
선호도는 지역 맘카페나 이사라는 키워드를 통해 알 수 있는데 이건 이해가 안되는 부분일 수 있고 받아 들여야 하는 것일 수 있다. 예를 들면 OO지역은 ㄷㄹ SK뷰 같은 곳이 그렇다.
1, 2등 구가 아니라도 해당구에서 1등 생활권은 투자가 가능하다
선호도와도 연결되어 있는데 이것은 과거 수익률 등을 통해 선호도를 파악해 볼 수 있으며 뱀의 머리가 일반적으로 수익율이 좋다.
제주바다님 설명 중에 아파트의 초기, 전고점, 현재로 나누어 가격을 파악해보고 아파트끼리 아실앱으로 가격비교를 하였는데 그런 연습을 많이 해봐야겠다는 생각이 들었다. 이런 비교가 선호도를 알 수 있는 방법 중 하나인 것 같다.
지행이 필요한 시기
레버리지 투자를 위해 전세가 비싼것(전세가 끼어있는것)+매매가가 낮아진 현재 좀 더 협상을 해서 깎아보는 방법으로 투자금을 줄여 현재 투자를 해볼 수 있는 상황이다.
이런 흐름을 알기 위해서는 꾸준한 시세트래킹이 필요하고 몇개 단지라도 대장단지로 해보아야겠다.
여러 조건(매매가, 전세가 등)이 투자하기 적합하다고 생각될 땐 누구나 투자를 하므로 전세 경쟁을 피할 수 없다. 이때 다른 사람은 투자가 안되겠지라고 생각할 때 나는 만들어내야 경쟁을 줄이면서 전세를 미리 뺄 수 있다. 또한 등기를 쳐두어야 2년 보유 일반과세라던가 가격상승을 경험할 수 있게 된다. 즉 지행이 필요한 시점이다.
미래가격 예측보다는 저평가를 찾기
과거의 가격을 안보기 어렵다. 그래도 현재의 전반적인 시장가격을 알고 저평가를 찾아보려하는게 필요하다. 그리고 구축이라도 입지가 개선되는 곳이라면 투자 후 수익율이 높아질 수 있다.
미래는 알 수 없다. 대신 현재 저평가를 찾을 수 있다.
이번엔 지방투자기초 재수강인만큼 단지 등수를 매겨 임보에 정리해보겠다.
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