강서구 방화동 마곡중앙하이츠아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 6쾌하기 1하조 유짐과함께]

▶ 아파트명

방화동 마곡중앙하이츠

15평, 19평, 22평

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

강서구 사업체수 257,494개 / 종사자수 39,458명

=>엄청 아랫등급, 즉 일자리보단 주거가 중심이 되는 "베드타운" 성격이 강함

2. 교통

강남 1시간6분 / 여의도 38분 / 시청 51분 

=> B등급

3. 학군

방원중학교 76.1% / 방화중학교 65.0%

=> 학군이 좋은편은 아님

4. 공급

  => 강서구 인구 56만

적정수치 : 인구*0.5%=56만*0.5%=2.8만

인구*0.5%이내(610세대) 이므로 A등급

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 마곡중앙하이츠 15평 현재 매매 4.4억, 전세 1.9억

10년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 6억 전세 2.4억 

10년 내 저점 매입시: 2013년 12월 매매 1.4억 전세 1.2억 

*고점 매입시 수익률 (4.4억-6억)÷(6억-2.4억)*100 = -50% 

연수익률 -22%

*저점 매입시 수익률 (4.4억-1.4억)÷(1.4억-1.2억)*100 = 1500%

연수익률 150%

▶ 현장사진

분위기 정리

-입구에 차단기 있음

-아파트단지 안에 상가 있음

-개화산역 바로 앞 위치(역세권)

-아파트, 상가 연식 있어보였음

-연식 오래된 아파트 치고 주차난이 심하진 않아보였음

-비가 와서 동네 사람들을 거의 못봄 ㅠㅠ

-후문 바로 나와서 건너편에 GS편의점과 뚜레주르 등 상가 있음, 롯데슈퍼가 그 옆에 물에 위치, 좀더 걸으면 마트하나 더 있음

-조금 더 걸으면 농협은행위치(어느정도 상권있음)

-요양병원도 있음(연령대 높음)

-더 걸어가면 유흥시설이 즐비해있음(모텔, 식당, 술집, 노래방 등) 나잇대가 있으신 아저씨들..60대?

-자녀가 있다면 데리고 외식할 수 있는 곳은 마땅치 않아보임