[부자예진] 매매계약시 특약사항 어떻게 쓸까요?

안녕하세요 부자예진입니다.

가계약 시 특약 사항 이후

매매 계약 시에는 어떤 것을 적어야 하는지

선배님들의 경험담을 모아 정리해보았습니다.

참고

바넘님 : https://cafe.naver.com/wecando7/3175010

웅이네님 : https://cafe.naver.com/wecando7/449035

# 매매계약시 특약

[기본특약사항]

현 시설상태에서의 매매계약이나, 잔금일 전에 누락된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다.

잔금일 이후 하자 발견 시 6개월까지 관련법규에 따른다.

계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다

매도인은 잔금지급일까지 현 등기사항증명서 상태를 유지하며, 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은 계약을 해지할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.

(근저당이 있는 상태일 경우) 현 등기사항증명서상 근저당권설정 상태에서의 계약이며, 잔금 전(또는 잔금일)에 전액상환 및 말소등기 하기로 한다.

잔금일은 OO년 O월 O일로 한다. 단, 매도자와 매수자 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.

[선택사항]

-중대하자 책임

현 시설 상태의 계약이며, 매도인은 물건의 중대한 하자(누수,파손 등) 없이 명도키로 한다.

매도 후 6개월까지 발생하는 누수에 관해서는 매도자가 책임진다

잔금일 이후 하자 발견 시 6개월까지 관련 법규에 따른다.

현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일전에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다.

-계약기간 및 금액설정

잔금 기간은 계약서를 작성하는 계약일로부터 3개월 후(잔금일 수정가능)로 정한다

계약금은 oo만원,중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세금 잔금으로 처리한다.

잔금일은 매도인과 매수인이 협의하여 조정할 수 있다.

매수인은 잔금일 전에 잔금의 일부를 중도금 명목 하 매도인에게 입금할 수 있다.

-권리사항

현 등기사항증명서 상 소유권 이외의 권리사항이 없으며, 잔금일 전 소유권이외의 권리변동 사항은 없도록 한다.

기타사항은 부동산 관련법 및 일반관례에 따름

-매도인이 근저당 잡혔을 경우

현 등기사항증명서상 근저당권설정 2권(1.oo은행채권최고금액 금n원, 2.ㅁㅁ은행 채권최고액 금n원) 상태에서의 계약이며, 잔금 전(또는 잔금일) 전액상환 및 말소등기 하기로 한다.

-수리 (인테리어)

임대인은 잔금 전 수리(도배,장판,페인트,조명,싱크대,욕실...)하기로 한다.

현 공실인 상태로 매수자가 집을 수리할 수 있게 허락한다 (공실일 경우)

매도인은 임차인을 n년n월n일까지 이사시키기로 하고 수리시부터 관리비는 매수인 부담으로 한다

매도인은 n년n월n일부터 매수인에게 수리기간을 주며, n년n월n일 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이 부담한다

-대리계약 시

본 매매계약은 소유주의 ooo한 사정으로 소유주와 전화 통화 후 oo와(부인,아들,공인중개사-관계증명서,주민증 사본 첨부) 대리며, 계약금 금 n원정은 소유주 ooo의 계좌 oo은행 1234-123456-123456(계좌번호)로 입금하고 n년n월n일에 매수인 입회하에 추인하기로 한다

매도인과 통화 후 oo 부동산에서 대리계약하고 인감증명서 및 위임장을 첨부한다

-계약일까지 매수인 명의가 결정되지 않았거나 변경될 가능성이 있는 경우

잔금일 전 공동명의 또는 매수인이 변경될 수 있으며, 변경될 경우 매수인은 매도인 및 중개사에게 통보하여 정정하기로 한다.

임대인은 임차인 전세 대출에 동의하고 협조하기로 한다. (현 매매진행중이며, 전세계약금으로 매매 중도금 지불조건임)_내 계좌로 받아야함

-잔금일까지 신규 임차인이 구해지지 않을 경우 협상해 볼 수 있는 특약

위 명시된 잔금일까지 신규 임차인이 구해지지 않을 경우 매도인은 잔금일 30일 연장에 동의하기로 하며 매수인은 이자조로 OO원을 매도인에게 지급한다.

-거주자별 특약

* 현 세입자 승계시

현세입자 (계약자 OOO, 전세 보증금 O원, 만기 OO년 O월 O일)는 매수인이 승계한다.

(임대차계약서 사본 첨부 및 매매계약 후 임차인 확인)

잔금일은 OO년 O월 O일로 한다. 단, 매도자와 매수자 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.

* 매도인이 전세로 살기로 한 경우(주인전세)

현소유주가 매도 후 금 OO원에 2년 전세 사는 조건의 매매계약이며, 전세계약서는 잔금일에 작성하기로 한다.

매매계약시 중대하자 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임진다. (현재 누수 및 중대하자 없음)

잔금일은 OO년 O월 O일로 한다. 단, 매도자와 매수자 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.

* 세입자 있는 주택 매매 후 실거주 입주 하는 경우

현 세입자의 명도는 매도인이 책임지기로 한다.

잔금일은 OO년 O월 O일로 한다. 단, 매도자와 매수자 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.

계약 전 매도자는 현세입자의 계약갱신청구권 포기확약서를 받아 별첨한다.

현 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 경우 매수인은 계약을 해지할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.

(이사를 약속한 세입자에게 이사비를 지급한 후 그 영수증을 지참하는 것이 좋음)

※ 매매 계약시, 전세계약사항까지 협의해놓고 진행하기!

체크 포인트!

. 주택에 대한 중대하자 처리부분

. 등기부등본의 소유권, 근저당 부분

. 잔금일 부분

잔금 체크리스트

-확인

.이체한도 확인

.계약 시간 2시간전 도착해서 짐 뺀 현장 확인 (누수,심한 결로 등)

.사무실 당일 기준 등기부등본 요청

(계약일 이후 권리관계 변동 확인)

등기부 채무사항 있을 시,

.대출상환과 잔금이 동시에 이행

.매도자가 근저당 말소비용 입금 확인

-요청

부동산)

.복비 현금영수증

.잔금 영수증

집주인)

.중간관리비/장기수선충당금 정산

.현관/세대 비밀번호(도어락키)

.출입문카드, 음식물쓰레기카드

법무사)

.취득세 카드 납부시 미리 이야기

.법무사비용 현금영수증

.말소접수증(등기부에 채무사항 있을 경우)

.등기이전접수증

.등기서류

추후에는 전세계약 시 특약사항 정리하여 또 찾아뵙도록 하겠습니다

감사합니다 :)

[부자예진] 가계약시 특약사항 어떻게 쓸까요? https://weolbu.com/community/728384

[부자예진] 매매계약시 특약사항 어떻게 쓸까요? https://weolbu.com/community/813505

[부자예진] 전세매계약시 특약사항 어떻게 쓸까요? https://weolbu.com/community/1045647

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