드디어 부동산강의 월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반 마지막 4강을 들었습니다. 4강은 새로운 지식 전달 보다 지금까지 했던 내용을 정리하는 강의였습니다. 1강~3강까지 알듯말듯했던 내용들이 4강에서 정리되는 기분입니다.



결론은 가치투자

싸게 사서 비싸게 판다.

너바나

모든 재테크의 기본, 싸게 사서 비싸게 판다. 아파트 투자에서는 어떤 뜻일까요?

· 싸게 : 가치보다 저렴하게

· 사서 : 공부만 하지 말고 실제로 씨앗을 심어야 한다.

· 비싸게 : 가치 있는 곳 (=수요가 많고 공급이 적은 곳)이라면 가능

· 판다 : 환금성이 있어야 한다.

'가치에 비해 저평가된 가격에서 사서, 가치에 비해 고평가된 가격에 판다.'로 정리할 수 있는데요. 사실 너바나님은 중간에 팔지 않고, 저평가된 부동산을 한 채씩 늘려가서 끝까지(?) 버티는 것을 추천하셨어요. (정말 가치 있는 아파트라면요.)

주식에서는 워런 버핏의 투자 철학과 비슷하네요. 그래서 월급쟁이부자들 강의 중간중간 워런 버핏의 명언과 영상이 자주 나와요. 저는 주식 단타쟁이라서 월부의 투자 방식을 4강 와서야 이해했는데, 가치투자 하는 분들은 아마 1강에서 바로 이해하실듯합니다.

요약하면 이렇습니다. 시간이 흐를수록 가치가 올라가는 아파트를, B 또는 D 시점에서 사는 거죠. A와 C는 가치에 비해 가격이 비싼 고평가 구간. B와 D는 가치에 비해 가격이 싼 저평가 구간이기 때문이죠.

"가치 있는 아파트를 저평가된 가격에 사는 것"

이 핵심입니다. 가치 있는 아파트가 전제조건이고요. 왜냐하면 2번 아파트를 B' 또는 D' 시점에 사서 가져가는 것보다는, 1번 아파트를 B 또는 D 시점에 사면 더 많이 오르기 때문입니다. 어쩌면 3번 아파트는 가치가 오르지 않고 평행선이 될 수도 있고요.



생각해 보니 1~3강에서 배운 내용이 가치 있는 물건 찾기였고, 3~4강에서는 저평가 타이밍 찾기를 배웠다는 것을 이제야 깨달았어요.

가치 있는 물건 찾기

"가치 있는 아파트란? 수요 많고, 인기 많고, 공급이 적은 곳"

2강에서 배웠던 부동산의 입지가 되겠네요. 직장, 교통, 학군, 환경, 호재/악재, 브랜드, 공급 등... 2강에서 각 항목 의미가 무엇이고 어떤 기준으로 봐야 할지를 배웠어요. 그리고 3강 양파링님의 수익률 보고서에서 항목들을 엮는 방법을 배웠습니다.

· 직장 : 수도권에서 중요. 구단위 종사자 수로 판단.

· 교통 : 수도권에서 가장 중요. 주요 업무지구까지 이동시간으로 판단.

· 학군 : 지방에서 중요. 중학교 학업성취도 평가로 판단.

· 환경 : 지방에서 중요. 상업시설(백화점, 대형마트) 유무로 판단.

· 공급 : 연평균 입주량으로 판단.

그리고 내가 가치 있다고 찾아낸 여러 개의 물건 중 상대적으로 더 좋은 물건(=저평가된 물건)을 선택해야 하는데요. 이것은 비교평가를 통해 분석할 수 있습니다. 3강에서 주우이님이 알려주셨지요.😉 



저평가 타이밍 찾기

투자 물건을 볼 때 가장 중요한 것은 이 물건의 매매가격이 적정한가?입니다. 매매가격이 적정한지? 그리고 어느 것이 상대적으로 저평가 되었는지?를 알 수 있는 방법이 물건끼리 비교평가하는 것입니다.

아래 표에서 A와 B를 비교했을 때, B의 등급이 조금 더 높은데 A보다 가격이 저렴한 것을 알 수 있습니다. 또 B와 C를 비교했을 때, C의 등급이 훨씬 높고 결과를 반영하듯 가격도 C가 비싼 것을 알 수 있습니다.

그렇다면 셋중 가장 좋은 C의 가격은 적정한 것일까요?

이것을 알기 위해 이번에는 C와 비슷한 다른 아파트와 비교해야 합니다. C처럼 강남과 40분 거리에 있는 다른 지역의 아파트들과 비교하는 거죠. 그리고 주우이님은 C가 다른 지역의 비슷한 아파트에 비해 너무 싸다는 결론을 내렸다고 합니다.

결국 최고점이었던 2021년 아파트 가격은 C가 7.5억원으로 가장 많이 올랐습니다. 2등 B는 6.3억원, 3등 A는 5.5억원으로 C와 1억~2억원의 차이가 발생했네요. 그리고 현재 C의 매매가격은 5.6억원으로 매수가 대비 2.7억원 정도 상승한 상태입니다.

결국 비교평가는 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하고, 입지가 더 좋은 것을 선택하는 것입니다. 그곳이 상대적으로 저평가되었을 가능성이 높기 때문입니다.

두 번째로 매매가와 전세가를 보면서 타이밍을 잡을 수 있습니다. 서현 시범단지 삼성한신 아파트의 경우 붉은색 박스 부근 2011년~2018년까지가 매수 타이밍인데요. 차트를 살펴보면,

· 매매가는 보합이거나 하락하는데 전세가는 상승하는 구간

· 매매가는 상승하고 전세가도 상승하는데 기울기가 완만한 구간

에서 매수할 수 있습니다. 그 이후에는 매매가가 급격하게 상승하고 전세가는 보합 상태가 되고요. 시간이 더 흐르면 매매가는 하락하고 전세가는 보합이거나 완만하게 하락하기 때문입니다.

마지막으로 저평가 타이밍 찾기 관련해서 너바나님의 꿀팁으로 요런 말씀을 하셨어요.

가치 있는 곳의 아파트가

전고점 대비 25% 이하 가격이면 좋다.

30% 아래면 더 적극적으로 볼 것.

가치 있는 아파트에서 그 정도 가격이면 무릎 이하는 될 거라고 하셨어요. JB대표님도 아파트는 고점 대비 -30% 가격에서 매수하면 좋다고 하셨는데, 신기하게 비슷하더라고요.

그리고 투자금이 1억원 이상이거나 1년에 1억원 이상 저축이 가능하면 수도권에 투자. 투자금이 5천만원 이하면 지방(광역시 또는 인구 50만명 이상 도시)에 투자하라고 가이드를 주셨습니다.

와~ 부동산강의 결국 완강했습니다.😭 열기반 처음 수강할 때는 과연 내가 부동산강의를 완강할 수 있을까? 과제를 1개라도 할 수 있을까? 걱정이 컸는데요. 어찌어찌 울면서 쥐어짜내니까 완강도 하고 과제도 모두 제출할 수 있었어요.

4월은 혼자 분당 지역 임장하면서 앞마당으로 만들고, 5월에 월급쟁이부자들 중급반 강의를 들을 계획인데요. 겨우 만든 루틴이 흐트러지지 않게 열심히 공부한 내용 올리겠습니다.