구로구 구로동 삼성래미안아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 73기 40조 고북희]

▶ 아파트명

구로동 삼성래미안아파트

▶ 위치

▶ 입지평가

1. 직장 : A

구로구 사업체수 52,791개 / 종사자수 240,689명

2. 교통 : A

강남 40분 / 여의도 41분 / 시청 45분

3. 학군 : C

영서중학교 62.7% / 구로중학교 69.2%

4. 공급 : S

남구로역동일센타시아 2024. 04 / 162세대

구로구 적정수요 1,956세대 / 총 입주예정 세대수 580세대

5. 환경 : B

대형마트 1개

▶ 과거시세

22평 : 전고 7억 9650 / 전저 6억 4000

30평 : 전고 10억 4300 / 전저 8억 4500

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 구로동 삼성래미안 30평 현재 매매 8억 500, 전세 4억 5500 (갭 3.5억)

10년 내 고점 매입시 : 2021년 11월 / 매매 10억 4300 / 전세 4억 3000 (갭 6억1300)

10년 내 저점 매입시 : 2014년 4월 / 매매 4억 2200 / 전세 3억 2000 (갭 1억200)

*고점 매입시 : (80500 - 104300) / (104300 - 43000) * 100 = -38%

*저점 매입시 : (80500 - 42200) / (42200 - 32000) * 100 = 375%

▶ 현장사진

관심있는 지역에 있는 대단지 아파트를 조사해보았습니다.

수익률 계산을 해보니 저점에서 매입하는게 얼마나 중요한지 다시금 느끼네요..!

이 단지의 경우 저점에서 매입하였다면 현재 투자금을 모두 회수하고 수익률이 무한대가 되었겠네요~

사실 여기가 중국인들이 많이 사는 동네여서 입지평가 결과가 안좋을 줄 알았는데,

생각외로 잘 나와서 놀랐습니다. (A,A,C,S,B)

동네 분위기에 비해 가격이 저렴하지 않다고 느꼈는데, 왜 이 가격에 형성되었는지 알거같습니다 ㅎㅎ