실전준비반 챕터1 강의 후기 [월부아빠]

실전투자 - 수도권 앞마당

질문1) 월부추천은 집 또는 직장근처 -> 1기 신도시 순서로 앞마당 늘려가기

-> 1기 신도시 임장 이유: 일산, 부천, 평촌, 산본, 분당은 비슷한 시기에 지어져서 분위기가 비슷한데, 강남과의 접근성이 다르고 입지가 다르기 때문에, 비교능력을 키우기 좋다. (탑2 추천은 분당과 평촌)

-> 입지가 다르면 가격이 이렇게 다르구나 이해하면 됨(입지평가 적용과 가격차이 이해)

실전투자 - 앞마당 만들기 가이드

질문2) 수도권(평촌, 수지, 영등포)과 지방(전주 덕진구)가 앞마당인 상태로 천안 서북구를 임장중인데, 다음 임장지를 전주,천안보다 상급지인 대전으로 할지? 비슷한 급의 청주로 할지?

-> 앞마당 0~3개: 가까운 곳(임장 자주 갈 수 있는 곳 => 사는 동네, 회사 동네)

-> 앞마당 4~6개: 급지나 규모가 비슷한 앞마당 만들기(수평적 비교평가/실전 투자 => 1기 신도시, 강남 접근성, 인구 규모 비슷한 지방(중소도시, ex 50만 이상 청주, 천안, 전주 or 100만이상 대전, 울산, 광주))

-> 앞마당 7개 이상: 기존 앞마당과 연결성을 갖는 앞마당(수직적 비교평가/실전투자 => 기존 앞마당 주변지역(ex경부라인), 인구 규모 수직적 지역(ex 광역시-중소도시))

투자의 이해 - 가치를 판단하는 법

질문3) 원금보존원칙에서 전세가율 80% 이상을 보라고 하셨는데, 전세가율이 90%이상 되는 부동산은 저가치 물건으로 봐야 하는지? 원금보존이 되는 물건으로 봐야 하는지?

-> 가치가 좋은 집: 전세가가 오르지 않아도 매매가가 먼저 오르는 매물(전세율이 90%여도 가치있음)

-> 가치가 있지만 선호 낮은 집: 전세가가 오르면서 매매가가 오름, 전고점을 넘어서며 오름(선호 입지였으나, 연식이 오래되면서 실수요자는 있지만 매매가가 전세가와 같이 움직이는..연식 오래된 지방 아파트)

-> 무가치로 수렴중인 집: 전세가가 힘껏 올라야 매매가가 약간 오름(연식 오래된 지방 아파트, 입지약함)

*하지만, 그래프와 숫자는 가설에 대한 검증의 보조지표일 뿐, 가치를 정확히 판단할 수 없다. 그래서, 임장을 통해서 정확히 파악해야 한다.

대전 서구 월평동 샛별 아파트(93년)

-> 분위기 임장

(1) 사거리를 중심으로 학원, 스터디룸, 요가원, 카페, 병원 등 편리하다.(좋은점)

(2) 중간 중간 PC방, 호프주점도 있다.(좋지 않은점)

(3) 학생, 젊은 사람, 어르신 다양한다.

-> 단지 임장

(1) 구축이고 세대수가 적다보니 단지는 협소하다.

(2) 단지 상가에 학원, 빵집, 병원 등 편의시설이 잘 갖춰졌다.

-> 입지

(1) 직장: 서구 19만명 대전정부청사

(2) 학군: 남선중 85%, 둔산학원가 이용

(3) 환경: 갤러리아 백화점, 이마트

-> 결과: 떡상

부산 서구 부민동 부민e편한 아파트(04년)

-> 분위기 임장

(1) 바닷가 벽화거리

(2) 상권없다.

(3) 사람도 적다. 젊은사람 없다.

-> 단지 임장

(1) E편한 이라기엔, 단지협소, 경사로 배치.

(2) 단지에 상가가 있긴 한데, 활발하지 않음. 오래됨

-> 입지

(1) 직장: 서구 4.6만명 직장없음

(2) 환경: 구도심 상권, 편의시설 없음

-> 결과: 나락

*투자를 결정하는 프로세스

-> 투자기준 체크리스트

(1) 저평가

(2) 환금성

(3) 수익성

(4) 원금 보존

(5) 리스크 관리

=> 저평가를 확인하기 위해 가치 판단이 우선, 원금을 지키기 위해 전세율을 체크

=> 분위기 임장을 통해 살기 좋은 곳인지 확인

=> 단지 임장을 통해 지역안에서 선호하는 단지일지 확인

=> 손품(임장보고서)를 통해 현장 정보와 현장에 없는 정보를 정

*중요: 분위기 임장 - 단지 임장 - 임장보고서를 통해서 '가치가 좋은지' 알 수 있고 가치를 알면서 '저평가' '저가치'를 구분할 수 있습니다. 그 이후 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크를 알 수 있습니다. 이 순서를 지키고 반복했을 때 스스로 투자를 판단 할 수 있습니다. 그리고 잃지 않고 더 버는 투자를 잘 할 수 있습니다.

실전투자 - 첫 투자

질문4) 앞마당 몇 개 보유 후 첫 투자를 시작하나요?

-> 앞마당 3개~6개 정도에서 비교하고 투자 가능

-> 첫투자의 확신은 50% 정도. 첫 투자가 없었다면 수익도 없음. 10억 달성도 불가

-> 내 돈 넣고 투자해봐야 안목도 생기고 실력, 자본을 만들 수 있음

-> 1년 1채 투자: '지금 내가 할 수 있는 투자'를 지속했을 때 투자로 돈을 벌 수 있다.

*중요: 투자 경험에 의해 실력을 쌓는 것이 중요함. 1년에 한 채씩 투자해보자.