인천 서구 청라동 제일풍경채 2차 에듀&파크/ 청라동 한양수자인레이크블루 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 125조 언제나순항중]

인천 서구 청라동 제일풍경채 2차 에듀&파크 아파트 수익률 분석 보고서

[열반스쿨 기초반 65기 125조 언제나순항중]

▶ 아파트명

인천 서구 청라동 제일풍경채 2차 에듀&파크 34평 (2017년 12월 입주, 1581세대, 용적률 220%, 건폐율 14%)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 (2021년 기준) C등급

서구 사업체수 전체: 58,270개 / 종사자수 230,658명 = A등급

500명 이상 기준 14개/ 종사자수 14,566명 = C등급

기준: S(30만명이상), A(20만명 이상), B(10만명 이상), C(10만명 미만)

2. 교통 C등급

-강남 94분/여의도 66분/시청 79분

- 노선1: 강남 1시간 34분(94분) 버스-공철-9호선 / 여의도 66분 이상(급행버스-공철-9호선) / 시청 1시간 19분(79분) 급행버스-공철-2호선

- 노선2 : 7호선 청라연장 커낼웨이역 (2027년 예정), 현 개통역 석남역과 3정거장 + 20분

석남역 기준 - 강남(1시간 10분), 여의도(55분), 시청(1시간 1분), 가산디지털단지역 34분

기준: S(강남 30분 이내), A(강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내), B(부도심 1시간 이내), C(부도심 1시간 초과)부도심 : 여의도, 시청, 가산디지털단지, 마곡, 상암DMC, 판교

3. 학군 B등급

인천청라중학교 88.2% / 원당중학교 85.7% /검암중학교 83.1%

기준: 95% 이상 S / 90% 이상 A등급/ 85%이상 B등급/ 85% 미만 C등급

4. 공급 C등급

인천 서구 인구 : 614,123명*0.5% = 약 3070세대) / 입주물량 : 15917세대(1년 5305세대)

1년 3070세대, 3년 9210세대 / 입주물량 2023.9-2026.12

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 청라동 청라제일풍경채 2차 에듀앤파크 34평 현재 매매 6억 9천/ 전세 3억 7천/ 갭 3억 2천

10내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 9억 4천/ 전세 5억/ 갭 4억 4천

10년 내 저점 매입시: 2019년 4월 매매 4억 7천 / 전세 3억 / 갭 1억 7천

-2017.12월 입주 아파트라 초기 분양권 거래 4억 초반 있음, 제외함.

*고점 매입시 수익률 : -57% (-2억 5천)

*저점 매입시 수익률 : 129% (+2억 2천)

▶ 현장사진

인천 서구 청라동 한양수자인레이크블루 아파트 수익률 분석 보고서

[열반스쿨 기초반 65기 125조 언제나순항중]

▶ 아파트명

인천 서구 청라동 한양수자인레이크블루 34평 (2019년 1월 입주, 1534세대, 용적률 225%, 건폐율 16%)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 (2021년 기준) C등급

서구 사업체수 58,270개 / 종사자수 230,658명 = A등급

500명 이상 기준 : 사업체수 14개/ 종사자수 14,566명 = C등급

기준: S(30만명이상), A(20만명 이상), B(10만명 이상), C(10만명 미만)

2.교통 C등급

강남 88분/여의도63분/시청76분

노선1: 강남 1시간 28분(88분) 급행버스-공철-9호선 / 여의도 63분(급행버스-공철-9호선) / 시청 1시간 16분(76분) 버스-공철-2호선

노선2: 7호선 청라연장 커낼웨이역 (2027년 완공예정), 현 개통역 석남역과 3정거장 + 20분

석남역 기준 - 강남(1시간 10분), 여의도(55분), 시청(1시간 1분), 가산디지털단지역 34분

*기준: S(강남 30분 이내), A(강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내), B(부도심 1시간 이내), C(부도심 1시간 초과)*부도심 : 여의도(63분), 시청(76분), 가산디지털단지, 마곡(50분), 상암DMC(50분), 판교(100분)

3. 학군 B등급

인천청라중학교 88.2% / 원당중학교 85.7% /검암중학교 83.1%

기준: 95% 이상 S / 90% 이상 A등급/ 85%이상 B등급/ 85% 미만 C등급

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

4. 공급 C등급

인천 서구 인구 : 614,123명*0.5% = 약 3070세대) / 입주물량 : 15917세대(1년 5305세대)

1년 3070세대, 3년 9210세대 / 입주물량 2023.9-2026.12

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

▶ 과거 시세

▶ 수익률(10년내 투자 타이밍)

현시세(23.9): 청라동 청라한양수자인레이크블루 34평 현재 매매 8억 4천/ 전세 3억 3천/ 갭 5억 1천

10내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 10억 8500/ 전세 5억 / 갭 5억 8500

(12월에 12억 4천 고점 있음.)

10년 내 저점 매입시: 2019년 5월 매매 4억 5천 / 전세 2억 2천 / 갭 2억 3천

*고점 매입시 수익률 : -42% (-2억 4500)

*저점 매입시 수익률 : 170% (순수익 3억 9천)

▶ 현장사진