아파트, 제대로 투자하기 위한 방법(임장을 투자와 연결 짓는 방법)

*강의 목표: 앞마당 늘리는 이유를 알고 행동 / 임장 목적 알고 단계별 임장 방법 알기 / 투자자 태도 알기

1. 제대로 한 채를 투자하기 위해 필요한 것 - 앞마당

> 1억이면 수도권 투자 가능(24년 4월 기준)

> 손해보지 않는 투자를 하는 것이 중요

> 3호기 부터는 취득세 8%이기 때문에 오를거라는 확인과 함께 더욱 신중하게 투자해야 함

> 지금 집중해야 하는 임장은 "단지 임장"(분위기 임장은 재미있으나, 단지 임장은 지루함)

> 실준반 첫 수강인 사람은 "분임-단임-매임" flow를 확실하게 알기

> 실준반은 실제 투자 하기 전에 듣는 강의로 비교분석이나 저평가 된 곳을 찾는 방법을 배움

=> 보유를 제대로 하려면 가치를 알고 매수와 매도 시점을 잘 알고 있어야 한다(가치를 알면 보유를 하면서 버틸 수 있음)

=> 가치를 모르면 하락장을 버티고 나서 구매한 가격이 회복되거나 조금 올랐을 때 매도함(상승장에 가격이 제대로 더 오를 때 멘붕 옴)

=> 매도 목적이 분명할 경우 판매가능: 자산 늘리거나 노후자금으로 사용하고 싶을 때

=> 결론: 내가 투자한 아파트에 대해서 잘 모르면 누군가는 손해를 보고, 누군가는 돈을 번다.

*투자에서 제일 중요한 것

> 투자범위: 내가 잘 아는 지역, 단지에서만 투자

> 수익을 위한 가격: 가치가 있으면서 싸거나 적당한 가격의 투자

> 투자에 대한 확신: 매수하고 가격이 가치를 찾아갈 때까지 기다림

> 언제 매수? 매도? 계속 보유할지? 임장보고서를 쓰면서 스스로 결정할 수 있는 능력 가지기

> 주택담보 대출 5억 이상 일으켜서 사고 싶은 단지인지 생각해보기

> 사람들이 좋아하는 아파트를 선택하는 능력

- 임장 보고서를 쓰면서 좋아하는 아파트 선택

- 투자할 때 후보지 몇 개? 수백개 검토 후 투자하기, 지역 선호 아파트는 일단 모두 이해하기

- ex) 사람들이 선호하는 아파트: 성동구 옥수동&금호동 아파트 / 안양 평촌 범계역 구축 아파트

> 투자하기 위해 현실적으로 필요한 것들

- 일반인: 카더라에 집을 구매

- 유투버: 가치 평가에 대해 이해하지만, 가격이 싼지 비싼지 판단 못함

- 월부 투자자: 가치 평가 및 가격이 싼지 비싼지 이해해서, 좋은 물건을 저렴하게 구매

* 임장보고서의 결론은

"같은 가격이면 어느 지역, 어느 단지를 투자하는게 좋다!"

가 나와야 됨

2. 임장으로 현장 투자자가 되는 방법

> 앞마당이란? 임장과 임보를 통해 특정 지역과 단지에 대한 투자자로서의 분석을 끝낸 지역

> 앞마당 결과물: 특정 지역이 가지는 입지가치를 안다. 선호 동네 및 단지를 안다

- ex) 분당에선 수연을 좋아함 / 시범단지가 대장 /

> 임장 시 유의 사항: 내가 서 있는 위치가 어디인지 알아야 함.

- 아파트가 몰려 있는 곳을 사람들은 선호

- 아파트가 몰려 있는 분당 중심지에서도 서울 접근성이 좋은곳이 반대편 보다 선호도 높음.

> 앞마당을 늘려야 하는 본질적인 이유

- 과거 시장에 비추어 앞으로 벌어질 상황을 예측

=> 평촌: 지금 입주 중, 현재 평촌 신축 저렴

=> 광명: 25~26년 줄줄이 입주라서 가격이 떨어질 확률이 높음

=> 동대문구: 한번 더 기회가 올 것

=> 한 지역의 전세가 1000개 이상 나오면 그 지역 전세가가 초토화 되고, 매매가가 떨어짐

=> 올림픽 파크 포레온 입주 때, 투자할 주변 아파트들을 공부해 두면 좋음

=> 단, 서울 경기에 공급물량이 없기 때문에 많이 떨어지지 않을 수 있다.

- 지역별 매매가/전세가가 다르게 형성되어 있음을 알고 기회를 잡을 수 있다.

- 투자할 수 있는 선택지를 늘리고, 그 중에서 투자가치가 가장 좋은 아파트를 골라서 투자

3. 첫 투자하기 위해 초보 투자자가 가져야 하는 자

실준반 1강(챕터5)

(1) 단지 임장의 목적

> 지역 내 단지 선호도를 순서대로 나열

> 사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 알고 투자에 적용

> 사람들이 좋아하는 동네의 아파트부터 임장

> E편한세상광교와 레미안 광교 사이에 단지 위치가 가까운데 왜 가격 차이가 날까?

- 세대수 차이, 초중품아, 상권 및 공원과의 거리가 가까움, 조경 및 커뮤니티 차이남

- 역과 가깝고, 새아파트라고 무조건 동급은 아님을 단지임장에서 확인(안밖을 같이 봐야됨)

> 임장 레벨 1단계: 단지 임장 루트만 그리고 다녀오기

> 임장 레벨 2단계: 호갱노노(최근 실거래 확인), 네이버 부동산(호가 확인) / 임장시에 최근 실거래와 호가를 비교하면서 다니기

> 임장 레벨 3단계: 시세지도까지 챙겨가서 비교평가도 함께 진행

=> 어떤 단지가 선호도가 높고 낮은지 구별할 수 있을 때 가격도 함께 머릿속에 넣기

> 임장 레벨 1단계: 루트따라 임장 완료만 해도 성공

> 임장 레벨 2단계: 임장 다니면서 아파트 가격 머리에 넣기 with 호갱노노(최근 실거래 확인), 네이버 부동산(호가 확인)

> 임장 레벨 3단계: 사전임보와 시세지도까지 보면서 입지와 가격 익히기

+ 시세 그룹핑하면 더 외우기 좋음(8억대 초반, 중반, 후반 가격들로 그룹핑)

* 단지 임장의 단계

> 1단계: 분위기 임장을 통해 선호하는 동네의 단지를 집중적으로 본다.

> 2단계: 모든 동의 선호단지를 집중적으로 본다.

> 3단계: 모든 동의 모든 단지를 본다

*정리

> 초보때는 선호 동네의 단지를 집중적으로 본다

> 사람들이 왜 좋아하는지 빨리 캐치할수록 임장이 재밌다(=가치 파악이 된다)

> 단지 당 10~15분 정도의 시간을 들여 임장 및 정리 완료

> 단지가 역과 가까운것 만으로는 강한 입지가 아니다. 학군 등 환경과 함께 있어야 시너지

> 선호 단지의 기준 알고 상중하로 구분해보기

> 구축 단지는 큰 평수가 높고 용적률이 높을수록 비싸다.

> 동간거리도 큰 평수가 포함되어 있는 단지는 넓고 쾌적하다.

> 다 고만고만 해보이는 구축 단지도 임장해서 구분할 줄 알아야 됨

*정리

> 투자와 연결짓는 단지임장 방법

- 단지 임장은 단지 외부와 내부를 봐야 한다.

- 단지 내부: 동간 거리, 단지 관리 상태(쾌적함), 조경, 단지 자재, 연식 대비 상태

- 단지 외부: 단지의 입지(교통, 학군, 환경)