[강의 복습]
앞마당을 늘려야 하는 이유: 비교 평가를 통해 기회를 잡기 위함
투자에서 제일 중요한 것은 내가 투자한 물건의 가치를 아는 것. 안다는 것은 내가 투자하는 아파트의 가치를 파악하는 것. 가치란 곧 선호도. 사람들이 선호하는 가치 있는 단지 중 저렴한 매물을 발굴해야 한다. 앞마당은 비교 평가를 통해 투자할 수 있는 선택지를 늘려준다.
'평단가' 보다는 개별 단지의 시세를 보자.
현 시장은 지역 별 최고 선호 단지 & 저평가 단지 위주로 거래가 되는 시장. 따라서 개별 단지의 시세로 접근해야 한다. 지역별로 매매가/전세가는 다르게 형성되기 때문.
임장의 목적: 선호도를 직접 파악하는 것.
선호도란 곧 교통(동선, 혼잡도, 노선의 수), 일자리, 환경, 출퇴근 용이, 자녀 교육(학군, 학원가), 균질성.
분위기 임장을 하며 상권, 사람, 동네 분위기를 보고 동별 선호도를 파악한다. 단지 임장을 하며 선호되는 단지와 특징을 파악한다. 가치 대비 싼 매물들은 매물 임장으로 연계한다.
분임 전 확인 사항(p32~33)
1. 나무위키에서 지역 특징(카테고리화 되어 있음) 파악.
2. 지도 - 지적 편집도(+기타 앱)를 통해 그 지역의 상권(핑크색), 일자리(파란색, 공장? 오피스? 직장?), 주거지(노란색), 공원(초록색)
3. 카카오맵 - 법정 경계/법정동
분임 루트(p34~39)
1. 주요 역 기준으로 시작하여 돌아오기
2. 큰 도로가 아니라 분임 전 확인 사항에서 표시해둔 아파트, 상권, 일자리를 둘러볼 수 있도록 구성. (로드맵 참고)
3. 지역을 입체적(오른쪽으로 출발했으면 왼쪽으로 돌아오기, 출발과 종료 지점 일치)으로 파악하기
단임(p70~75)
1. 단지 임장은 우선 순위를 두고 진행
2. 위치가 가까운데 데이터로는 알 수 없는 가격 차이에 대한 이유(p72)를 알기 위해 단임을 가는 것.
3. 단지 임장 시 루트 + 호갱노노/네이버 부동산 + 사전임보/시세지도
단임 루트(p76~)
1. 단지를 직접 지나야 함. 역에서 시작해서 역에서 끝나야 함. 바깥쪽으로 돌고 안 쪽으로 들어오도록.
단지 순위: 상중하
선호 단지의 기준: 교통 우수(역과의 접근성), 균질성 우수, 연식 좋고 세대수 많음, 주변 편의 시설 많음, 초중(고).
매물임장(p100~108, ★p107)
매물 임장은 투자 우선순위가 높은 물건을 기준으로 진행한다.
[적용해 볼 것]
앞마당 결론을 '투자하고 싶은 매물 Top5' 로 정리하자.
등수 매기기에 목숨 걸지 말자!
가격대 별 단지 정리
가치가 있는 아파트라면 투자해도 된다. 그러나 우리가 강의를 수강하는 본질적인 이유는 투자금 대비 수익성을 높이기 위함이다. 이 본질에 집중해서 결론에 반드시 가격대 별 단지 정리를 포함해보자.
투자자의 사고 프로세스(가치-비교평가-투자금)를 참고하여 나만의 양식을 만들어가자.
1. 이 단지가 투자할 만한 가치(직장,교통,학군,환경,지역 내 선호도, 땅의 본질 가치, 균질성 + 공급)가 있는가?
- 가치 분석 예시는 교재 p24을 참고하여 나만의 양식을 만들어 보자.
2. 이 가격에서 다른 더 좋은 투자 단지가 있는가? (비교 평가)
3. 내가 할 수 있는 투자인가? (투자금)
분임 시 아래 내용을 보자. (p44 ~ 67, 결론 예시: 68)
분임이란 아파트, 상가, 사람을 보는 것. 그리고 이 동네를 왜 좋아하는지 유추해보자.
1. 분위기에 취하지 말고 지도와 루트를 잘 살피며, '지금 내가 어디 있는지'를 확인하기.
2. 주요 직장, 주요 역, 주요 상권, 학교(학군) 살피기
3. 직장: 직장의 종류와 규모 그리고 업종. 이 정도 직장 소득이면 어느 단지를 선호할까?
4. 교통: 업무 지구 접근성(지하철 및 버스 배차 간격, 노선의 수), 출퇴근 환경(혼잡도). 교통 = 삶의 질.
5. 학군: 동네 안 초/중/고가 있는지, 그 인근에 학원이 있는지. (+초등학교 학급 당 학생수, 학업성취도)
6. 상권: 상권의 구성: 소아과/병원, 학원(피아노/태권도..), 독서실/스터디카페 - 주거지 상권 vs 유흥 상권
7. 환경: 편의시설, 균질성, 비선호 요소, 사람들의 연령대
8. 공급: 공급량 + 빈땅 확인(빈 땅이 군대인지? 교도소인지? 개발 계획이 있는지?)
단임 시 아래 내용을 보자. (p76 ~82, 사진 예시: p84~93)
1. 단임은 안(단지 선호도)과 밖(입지 가치)을 하께 봐야 함.
2. 단지 안: 연식 대비 상태가 좋은지? 동간 거리? 조경과 단지 관리 상태? 지하주차장 유무 및 연결 여부?
3. 단지 밖: 역과의 접근성? 주변 편의 시설(대형,편의점,세탁소,미용실,헬스장)? 아파트까지 오는 길?
