[위캔미] 나부맞을 읽고 투자한 빌라 경매투자 복기 #2 (명도,매도)

안녕하세요.

'선의' 와 '불광불급'을 가진 기버,

투자자가 목표인 위캔미입니다.

이번 복기로 인해 알게된 것은,

당시 문제가 있는것을 알았음에도,

그 문제를 회피하는 방법을 택했고

성장이 아닌, 유지를 택했었습니다.

기억을 되살리면서 같은 실수를 반복하지

않도록 나부맞을 읽고 투자한 경매 1호기

명도,매도에 대한 복기입니다.

(긴글 주의...)

‘과이불개 시위과의(過而不改 是謂過矣)’

잘못이 있음에도 제대로 고치지

않는 것이 진정한 잘못이다.

1. 아들 셋 외벌이 아빠와의 만남 (명도)

경매를 생각하면 많은 분들이

먼저 떠오르는고, 두려워하는 것이

'명도'라는 절차일 것으로 생각됩니다.

월부에 제 경험을 이야기 하다보면

많은 분들이 명도에 대한 막연한

두려움과 궁금증이 있었습니다.

'위캔미님 명도 안 어려웠어요?'

'위캔미님 명도 힘들지 않나요?'

이 질문에 저는 서슴없이,

'네 괜찮아요. 명도비를 책정해서

낙찰받고 넉넉하게 드리면 됩니다.'

이렇게 대답을 했었는데요,

복기를 하면서, 다시 예전 명도를 할 떄..

기억을 끄집어 내어 계속 생각해 보았습니다.

그리고 내린 결론은,

'아... 나 명도 힘들었구나...

그래서 공실이나, 명도가 필요없는

물건을 찾아다녔구나....' 였습니다.

명도는 힘들지 않았다고, 당당한 모습을

보여드리고 싶었는지 자기합리화를

하고 있었습니다.

겁을 드리는게 아닙니다.

'다른 분들은 모르겠지만, 저는 힘들었습니다.'

모든 것이 처음이였던 저는 힘들었습니다.

연락 두절, 명도 협상, 공무원과의 협상도

힘들었지만, 그 보다 명도 협상의 상대가

돌이 갓 지난 아들, 유치원생 아들, 초등학생 아들

'3명의 아들을 홀로 키우는 40대 아버지' 였습니다.

처음 연락처를 알수가 없어 빌라를 관리해주시는

분을 수소문 끝에 찾아 전화번호를 주실 수 없는지

물어보았습니다.

위캔미 : '안녕하세요 XXX호 낙찰자인데요

전화번호 좀 알 수 있을까요?

관리인 : '개인정보라서 안됩니다.'

위캔미 : '아...제가 낙찰자인데요..

관리비 미납없나요?'

관리인 : 'XXX만원 있네요.'

위캔미 : '지금 집에 거주하시는 분은 미납관리비

낼 수 없는 형편이신데 제가 적극적으로

협조하겠습니다. 전화번호 얻을 수 있을까요?

관리인 : '음... 네 알겠습니다.

대신 제가 드린건 절대 비밀입니다.'

위캔미 : '네... 감사합니다...'

이렇게 전화번호를 얻고 난 뒤

점유자분과 명도가 시작되었습니다.

(점유자 : 낙찰 매물을 점유하고 있는 사람)

명도 협상을 전화로 할 때 ,

이사가기 어렵다는 이유, 아들 학교 문제 이유

많은 이유로 협상이 되지 않았습니다.

결국 점유자와 만남을 약속하고,

낙찰받은 집으로 아이들이 좋아하는

과자상자를 들고 갔습니다.

점유자분과 이야기한 내용의 90%는

본인의 처지에 대한, 하소연이였습니다.

(2시간 가량 듣기만 했습니다...)

그리고, 다행히 생각했던 금액으로

협상이 되고, 아이들의 아버지와 아이들에게

무거운 마음으로 인사를 하고 헤어졌습니다.

그런데.... 두둥~

이렇게 끝이 났다면 행복했겠죠?

몇일 뒤 점유자분에게 전화가 왔습니다.

명도비를 더 달라고 합니다.

그 이유를 알고 보니, 점유자의 지인이

법원 경매 부서에 근무를 하고 있었고,

그 분의 조언대로 이야기를 한 것이였습니다.

(실제 지인인지는 모르...)

전입자는 제가 감당해야 할 최악의 상황,

발생되는 비용까지 모두 알고 있었고,

약속을 어긴 점유자에게 마음이 상한 저는

지인의 전화번호를 받고 전화를 끊었습니다.

그리고 그 지인과 통화를 해보니,

점유자가 이야기한 부분과 같았고,

경매 관련 일을 하다 보니 당연히...

명도에 대해서 '빠삭(?)'했습니다.

저는 당시 감정적으로 대했고,

몇일 동안 분이 풀리지 않았습니다.

그리고 하나씩 곰곰히 생각을 했습니다.

최악의 상황을 생각해보니 시간, 금전,

심적인 부분 모두 저에게 불리한 상황이였고,

점유자분과 협상을 다시 시도했습니다.

그리고 결론적으로 제시한 명도비를 조금

절충(?)하였고, 주택을 현재 상태 그대로 제가

원하는 날짜에 이사를 가는 것으로 협상 되었습니다.

(협상 시 전등을 다 가지고 간다고 했습니다...)

그럼에도 불구하고 저는 미안함 마음으로

이사를 가는 날, 아들 3명과 맛있는 식사를

하시라고 식사비와 함께 드렸습니다.

감사하다는 인사를 듣고,

떠나시는 점유자를 보고

무언가 서글픈 마음이 들었습니다.

그렇게 저의 첫번째 명도가 끝났습니다.

당시 저는 이성적인 판단이 아닌,

감정적으로 협상을 시도 했습니다.

경험이 없었기에, 조급한 마음으로 매일

점유자의 연락을 기다렸습니다.

협상에서는 가장 중요한 것은,

'주도권' 이라고 생각합니다.

주도권이 없다면 조급할 수 밖에 없고,

이 계획이 안되면, 다음 그리고 또 다음이

있어야 했었습니다.

투자를 할 때에는,

1번 물건이 아니면, 2번 아니면 3번

후보가 있어야 한다는 것을 알게되었습니다.

2. 매도...

빌라는 환급성이 낮다고 합니다.

정말 그럴까요?

'네... 정말 그렇더라구요.'

명도를 하고 첫 낙찰 집이라는 것과

비용을 아끼려고 청소도구를 구입하고

청소기를 집에서 가져와서 이틀 동안

혼자 청소를 했습니다...

(비용을 치루고 전문가를 추천드립니다ㅠㅠ)

해당 지역 전 부동산에 전화를 하고,

수수료 2배 드린다고 연락을 드리고,

매매로만 매물을 내놓았습니다.

(매매사업자 활용 단타 : 일반세율)

1달 간 매수자 자체가 없었습니다.

조급한 저는 다시 부동산에 전화하고

문의를 했고, '문제는 집 상태가 안좋다.'

라는 답변을 듣고, 제일 문제가 되는 도배와

깨진 세면대를 하나 교체, 싱크볼과 줄눈 등

수리 후 다시 전화를 하였습니다.

그리고 간간히 집을 보러 간다는 부동산

소장님의 연락만 받을 뿐 매수까지

이어지지는 못했습니다.

간절한 마음으로 주 3회 정도는

모든 부동산에 전화를 드리며,

근황과 눈도장을 찍었습니다.

그런데도 6개월이 다되어 갈 동안

매도는 되지 않았고, 결국 월세로도

매물을 내놓았습니다.

매매는 잘 되지 않았지만,

월세는 일주일도 되지 않아

임차인을 찾았다고 연락을 받았습니다.

어쩔수 없이 월세로 계약을 하였고,

그 후 계약서 작성 일주일 뒤 부사님께

임차인분이 사정이 생겨서 파기를

요청하였습니다.

이 때 저는 좋은게 좋은거지 하며,

계약금을 200만원을 모두 돌려 드렸습니다.

결국 다시 원점으로 돌아와,

부사님들께 매도로 연락을 드렸고,

정말 운이 좋게도 계약 파기 후

약 2주 뒤 매수자가 나타납니다.

매도하려고 했던 금액보다 500만원

싸게 매수하고 싶다고 하셨고,

저는 '이때가 아니면 매도를 못할수도 있겠다.'

라는 마음에 바로 Call!!!!을 알렸고,

첫 매도를 경험하였습니다.

이렇게 저의 나부맞을 읽고 경매로 투자한

빌라 1호기 후기였습니다.

이 경험으로 글로만 보던 환급성이

어렵다는 것을 경험으로 알게 되었습니다.

그로 인해 조급함을 만끽(?)하였습니다.

당시 저는 빌라는 1년 안에만 매도하면

된다고 생각과 계획 후 매수(낙찰) 하였습니다.

하지만, 경험이 없고 겁이 많던 저는

하루하루가 힘들었습니다.

매도가 잘 안된다는 것을 알면서도

버티기 힘들었습니다.

임차인의 파기에 투자자 마인드가 아닌,

일반인의 마인드를 가지고 있었고

매수인의 매매가 조정에 협상 자체를

생각하지 못하는 조급한 투자자였습니다.

그 이유를 지금은 알 것 같습니다.

본능적으로 가치가 없다는 것을 알았고,

매도가 되지 않을 수 있다고 생각했습니다.

이제 저평가된 가치 있는 자산만

모으고 싶습니다 :)

다음은 누수로 마음 고생 심했던,

빌라 2호기로 찾아뵙겠습니다.

끝으로 박신양 배우님이 이야기 한

유튜브 영상입니다.

왜 당신이 힘들지 않아야 된다고

생각하십니까?

이 말이 저에게도 큰 위로가 되었습니다.

지금 저는 그 때의 시련과 힘듬으로

조금은 성장했다고 생각합니다.

지금 힘든것이 당연한 것이라고,

고난 속으로 누가 밀어넣은 것이 아닌,

내 의지로 내 발로 들어왔다고 생각하니

마음이 조금 편해졌습니다.

동료분들의 마음도 조금 편해지는

투자 생활이 되었으면 좋겠습니다.

우리는 할 수 있다!

함께 해주시는 동료 모두 감사합니다.

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

이상입니다.

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