실전준비반 1강 강의 후기 [ 실전준비반 55기 대박7조 위너스타]

1주차 강의

앞마당을 늘려야 하는 본질적인 이유

1. 결과물로 남겨야 하는 것은 이지역이 가지는 입지가치와 사람들이 선호하는 동네,단지를 알아야 한다. 

임장지역을 임장하다보면 선호하는 동네와 외곽이 있는데 내가 서있는 위치가 안쪽인지 바깥쪽인지 확인해야 한다. 사람들이 선호하는 단지인지 아닌지 알수 있다. 

사람들은 안쪽을 좋아한다. 수도권위치에서 어떤 위치에 있는지 알아야 한다.

큰관점에서 생각해야 할 것

거시경제 예측은 나에게 불안함만 준다. 우리가 할수 있는 것에 집중해야 한다.

과거 시장이 비추어서 어떤 상황이 일어날지는 알 수 있다. 

더 중요하게 생각해야 할것

내가 투자하려는 아파트에 대해서 잘 알고 있는지가 중요하다. 어느지역인가,어느단지인가를 알기 위해 임장을한다.

즉, 오를지 내릴지 알 수 없지만 지금 사람들이 좋아하면서 가격이 싼 아파트에 투자한다는 마음을 가져야 하며 스스로 직접 확인해보고 투자해야 한다.

하락장에서 개별단지 시세를 봐야한다.

2. 투자결정을 내리기 위해서이다. 

아는 지역과 단지를 늘려갈수록 우리의 확신을 키워갈 수 있다.

어떤 아파트를 투자할지 실제발로 밟아보고 눈으로 확인하고 입지가치를 분석하여 투자 결정하는 것이 중요하다.

3.투자자가 결정을 내릴 때 펼쳐지는 사고 프로세스

가치가 있지만 단지마다 비교를 해서 더 많이 벌 수 있다.

같은 가격이면 어떤 단지가 좋은지 비교평가 하기.

정리

투자자자가 생각하는 프로세스를 장착하기

지역과 아파트에 대한 평가를 통해 우리가 할 수 있는 투자를 진행해보기

3강.실제투자를 위한 임장의 단계 및 방법

임장의 목적

우리는 바쁘기 때문에 현장에 가서 무엇을 봐야 할지 분명하게 알아야 한다.

그것이 무엇이냐? 교통동선 등 -> 이단지 수요 -> 부동산이 빘다.

분위기 임장

분위기 임장을 하면 동별 선호도를 파악해야 한다. 분위기 임장은 하루면 된다. 

단지 임장

우선순위를 가지고 단지를 본다. 사람들이 좋아하는 단지를 면밀하게 봐야 한다.

‘이단지가 저단지가 좋네’ OK ‘이단지가 저단지보다 싸네’ NO 

사람들이 이 단지를 왜 좋아하는지 이유를 파악해야 한다.

매물임장

지역안에서 가치 대비 싼 단지를 본다.  

무엇인가 행동을 하면 결과물이 있어야 한다. 

분위기 임장하는 법(수도권)

임장전 : 주요정보확인,지도보기,임장루트그리기

임장과정 : 큰도로와 단지 사이 도로를 걸으면서 분위기 확인, 직장,교통,환경,학교

분위기 임장할때는 가격이 중요한게 아니다. 지금 내가 어디있는지확인하며 걷는 것이다. 지도와 루트가 중요. 카카오맵에서 현재위치를 찍어가면서 분위기를 느끼면서 임장

분위기 임장 : 임장 전 주요 정보 확인

- 나무위키에서 지역 정보를 알고가자 

- 지적편집도를 반드시 봐라. 상가,상권 핑크색으로 나오니 이 위치에서 상권 분위기를 봐야 한다. 그리고 분위기를 정리해야 한다. 파란색은 공장,공단

-카카오맵-법정경계를 본다. 법정동으로 확인하자. 법정동 명칭 및 개수확인 (행정동X)

-수도권은 역 기준으로 동별 임장 순서를 정한다

-카카오맵에 로드맵확인

- 상권은 사진 찍자. 상가에 소아과,병원,초중학교 학원, 식당,스터디카페,독서실 있는지 확인 -> 엄마의 마음으로 보자

- 분위기 임장 시 직장,상권,편의시설,거주지 확인

-> 임장을 할때 동별로 시작점과 끝지점을 같이 잡아보자. 그래야 지역을 입체적으로 이해하는데 도움이 됨. 

->상권 주변 아파트가 많은 곳을 지나도록 임장 루트를 짠다. 아파트가 많은 곳을 임장 우선순위로 올린다.

직장 - 직장의 종류 확인

교통 - 출퇴근 혼잡도, 업무 지구 접근성 

학군 - 초중고 함께 있는 동네인지. 상가에 입시학원이 많은지

환경 - 사람들이 좋아하는 환경? 아파트가 많이 몰려있는지. 세탁소, 시장 분위기 확인

사람들이 좋아하지 않는환경도 확인 -> 사람들은 내가 싫어하는 요소가 1개 있으면 더 살고싶지않음

공급 - 빈땅은 뭐들어오는지 지도로 확인

지방

1. 카카오맵-법정경계 확인 2. 법정동 확인 3. 동별 임장 순서 정하기 

4. KTX 역을 기준으로 

EX) 대전 둔산동,탄방동,월평동 주요 상권 지나가고 주요 동네를 지나가게끔 분위기 임장 루트 정하기

지방은 새아파트가 몰려 있는 곳을 (사람들이 선호하는 곳)임장을 하는 것이 좋다

4강. 현장에서 절대 헤매지 않는 현장 공략법 

임장과정 

직장 - 규모와 종류가 중요

-. 어떤 기업이 들어가 있는지 기업의 종류는 무엇인지. 이정도 연봉을 주는 대기업이 있는데

주변 어디에 살것인가?

-. 분위기 임장 시 오피스 상권이 나올 경우 기업이 있는 지 확인. 지도에서 확대하여 기업 이름 확인해보기

-. 특정 대기업이 있는 경우 임장 시 기록

교통 - 

수도권 내 업무지구를 가진 지역보다 아닌 지역이 더 많음

-. 실제 퇴근하기 위한 사람들의 삶을 체험해 봐라

-. 업무지구로 들어갈 수 있는 버스노선이 많은지 아닌지 확인

-. 사람들의 선호동네에서 버스로 강남,여의도를 갈 수 있는지 확인

-. 주말 : 버스노선도 확인, 평일 하루출퇴근 혼잡도 확인

학군 

-. 초등학교,중학교 동네에 있는지 확인,학원가 종류 확인

-. 아실 사이트 중학교 학업성취도율 확인

-. 초등학교 학급당 학생수 확인(10명 이하 비선호 22~23명? 이상 선호)

-. 임장 시 학교를 확인하였으면 학원있는지 확인

-. 유해시설(유흥업소)와 학원가의 종류 섞여 있는지 확인

환경

-. 상권의 종류 확인하는 것 중요

-. 주공단지가 많은 것은 임대료가 싸다

-. 환경이 더 좋은 곳을 보는게 좋다. 서울지역이라고 다 좋은 것이 아님

-. 아파트가 몰려있는 곳을 사람들은 좋아한다.

-. 대형 편의시설뿐만 아니라 일상의 편의시설 확인

-. 사람들이 좋아하지 않는 환경 지도에 체크

-. 아파트 몰려있는곳과 아닌곳 체크

-. 연령대 확인

분위기 임장을 하면서 직장,교통,환경,학군을 확인하는것이 땅의 가치를 확인하는 중요한 방법이다.  

분위기 임장 다녀온 후 정리해야 할 사항

5강. 투자랑 연결짓는 단지 분석 방법

단지 임장의 목적

단지의 순서를 매기는 것이 중요하는것이 아니다. 사람들이 선호하는 단지가 무엇인지 

같은 가격대비 선호도가 높은 단지가 무엇인지 아는게 중요

선호도에 대한 절대적인 요소는 없다. 

임장 단계별 준비사항

단지 임장 루트 그리기.

임장다니면서 가격을 본다. 호갱노노 : 최근 실거래가 확인 / 네이버 부동산 앱 : 호가 확인 

단지임장 단계

-.분위기 임장을 통해 선호,비선호 동네를 나눈다. 선호 동네의 단지를 집중적으로 본다.

-. 모든 동의 선호단지를 집중적으로 본다.

-. 단지임장 루트 그릴때, 단지가 몇개인지 보고 역에서 시작해서 역에서 끝나게 루트를 짠다.

바깥쪽으로 크게 돌고 안쪽으로 돌면서 단지를 보자.

-. 재밌어 진다라고 느낄때는 가치를 파악할때이다.

-. 단지 임장 체크리스트 확인하면서 임장하기

단지임장 시뮬레이션 

단지 안 : 조경,동간거리,주차,관리상태(페인트상태,쓰레기관리상태,콘크리트 관리상태) 보기

구축 임장 시 동간 거리를 잘 보기. 조경이 잘되어 있는 단지 체크. 넓은 평형이 소형 평형과 섞여 있는 곳은 동간 거리가 넓을 수 있다.

구축중에 지하주차장이 연결된 단지는 사람의 선호도가 높다. 

선호단지의 기준(AND 조건)

교통이 좋다. 아파트가 밀집된 곳, 연식이 좋다. 세대수가 더 많다. 주변 편의시설 많다. 초증고 품고 있다.

-> 단지 선호도를 보는 것은 가격을 평가하는데 도움이 됨

구축 아파트는 건물가치보다 땅의 가치가 중요하다. 

단지 임장은 외부와 내부 보는 것이 필요

단지 외부 : 교통,학군,환경

단지내부 : 동간거리, 단지, 관리상태,조경,단지자재, 연식대비 상태 

6강, 발품으로 돈되는 투자물건 고르는 방법

매물임장

- 어떤 단지를 매물임장 해야할지

-사지도 않을 물건을 왜?

매물임장을 하는 단하나의 이유 = 투자하기 위해

매물임장 프로세스

-매물임장할 단지 선정 : 한단지당 가장 싸거나 조건이 좋은 물건 중심으로 2~3개

- 매물예약 : 단지 내 부동산, 단지 외 부동산 매물 예약

- 부동산 방문 : 투자하러 온 사람처럼 행동. 물건에 대한 가격조절, 전세를 뺄때 어떻게 빼는지, 해당 전세가로 거래되는지등

- 매물 임장 실행

매물예약

-중개사에 많이 내논 물건은 팔려는 목적이 강한 물건이다. 

-.수리상태,반전세 보증금, 입주가능일 확인 세입자 갱신 청구권 등을 해당 물건을 눌러보고 부사님에게 물어보기

-부사님중 들어갔는데 전화를 돌리고 계시는 사장,들어갔는데 아는 지인분과 대화,

들어갔는데 물건요약 및 브리핑 해주는 사람이 나중에 내 집 전세를 빼줄 수 있는 사람이다.

매물임장 체크해야할것

-집주인,세입자가 점유자인지 

-신발장 상태 확인, 전실크기 확인, 중문 확인

- 방으로 들어간다. 방확장 여부,장판,도배,조명상태,베란다 결로,불을 켜보기,곰팡이 확인

-싱크대 상태, 싱크대 밑 배관 확인, 세탁실 결로 및 누수확인

- 방 확장 여부 장판도배,조명상태확인

-화장실 타일,문,조명 거울,샤워기 욕조 수리여부확인

- 베란다 타일,천장,누수 확인, 샷시상태(알루미늄 샤시 너무 춥다), 베란다 뷰 확인, 곰팡이 결로 확인

매물임장 후 정리 

물건들을 포스트잇에 정리

매물을 보고 나서 제일 싼것만 뽑자.

집에와서 매물본 것 세부적으로 정리

투자자로 

시간관리,습관 만들기, 결과물을 만들어야 한다.

투자의 결과물은 없어도 된다. 과정에서의 결과물이 중요하다. 여기서 임장,엄보 잘쓰고 있는지를 물어보지 말고 앞으로 무엇을 해야할지 계획을세우자.

.