대구광역시 2주차 강의후기

대구지역분석 지방투자기초반

식빵파파

대구에 지금 기회가 오고 있는데 이 투자기회가 왔을때 어떻게 잡을 지에 대해서 강의한다.

공급에 따라 어떻게 시장이 변하는지 온몸으로 느낌

대구의 키워드 : 더위, 미분양

지금 대구를 봐야 하는 이유

1.일단 가격이 해도해도 너무할 정도로 싸다.

비교 대구와 밀양 : 제대로 가치를 반영하지 못하며 대구가 엄청 싸다.

대구가 너무 싼것 아는데 리스크가 있다.하지만 앞으로의 대구는 싸지만 할 수 없었던 대구에 지금 기회가 오고 있다. 그러면 어떻게 기회가 오고 있나?

+8000 : 대구 한단지가 오른 전세가격

이전에는 싸도 못했다.하지만 전세가 오르고 있다. 그러면 저단지만 오른것 아닌지 의문이 들 수 있음

대구는 기회가 올때 한번에 훅 온다. 공급이 끝나갈때쯤 전세가 오른다. 그래서 지금 대구를 봐야 한다. 지금도 기회가 오고 있다. 

대구 

달서구 = 서울의 목동 -> 대구안에서 학군으로 수요가 있다. 외곽에 회사도 있음

서구,남구 구도심

중구 = 금융행정상권 중심 

수성구 = 부자동네 학군지 대구의 강남 대치

동구,북구 = 면적큼,지역간편차큼,배드타운 

연령별 인구

노인인구가 많다고 안좋은 것은 아니다. 젋은 가족들이 선호하는 곳이 어딘지 체크

가족세대 = 중구,수성구,달서구,달성군

수성구,달서구는 교통,거주택지+학군 달성군은 외곽신축 중구는 환경,인프라,교통

노인은 서구,남구에 많다. 중구북구는 평균

인구를 보는 것은 사람들은 어디를 좋아하는지 파악하기 위함

대구 7개구와 2개군이 있음

서쪽 달서구,달성군

달서구 : 대구의 목동. 학원가가 잘되어 있음

달성군 : 대구맞아? 외곽에 있음

서구 : 아파트 없는데? 아파트가 별로 없다. 구도심이라 인프라가부족했는데 서대구역 기차역이 

남구 : 이전 부촌 

-> 구도심이었지만 좋아지고 있다

중심생활권 : 중구, 수성구

중구 : 대구의 노른자 

수성구 : 대구의 대치 대구 원탑, 범어학원가,커뮤니티

북구 : 북구라고 다같은 북구가 아니야. 북구안에서 칠곡,침산이 있는데 침산을 선호

동구 : 핵심은 동대구역

7개 구를 상,중하로 나뉨

상위위상 : 중구,달서구,수성구

중위위상 : 북구 - 생활권 별로 잘봐야함, 동구

하위위상 : 달성군,서구,남구

입지분석

직장

양적인 일자리 수 : 지방 3위

질적인 일자리 : 대규모 일자리 -> 대구 직장 좋은 것 같지 않음..

하지만 대구는 GRDP(지역내 총생산),GRNI(GRDP+외부소득)를 봐야 한다 

대구는 직장이 안좋은데 소득이 높다. 왜?

대구는 경북을 떼놓으면 안된다. 경북과의 영향이 많다.

직장은 경북으로, 경북에 있는 사람들은 대구에 어디에서 살고 싶어 하는가?

수성구,달서구,중구에 경북에 있는 사람들이 살고 싶어 한다. 

베드타운으로 살고 싶어하는 수성구,중구,달서구임

학군

-중학교 성취도 85%이상 비율이 50%로 울산(62.9%) 다음으로 높다.

투자관섬에서 학군이 중요함

-학군지 판단은 ? 좋은 성취도를 보이는학교,질양학원가,커뮤니티 교집합

학원가의 기준 : 100개

100개이상이면 입시까지 가능하구나라고 생각하면 됨

달서구 90%이상 중학교 8개, 수성구 90%이상 중학교 14개 

수성구 범어 학군지

범4만3

경신고는 한반에 11~15명정도가 의사다. 아이들을 서포트 잘해줌

공부 잘하는 지역에 대해 투자는 어떻게 적용할래?

학군진데 구축, 학군지가 아닌데 신축 어디가 좋은가

여기서 가격은 전세(실사용 가치)로 비교함

학원가가 가격에 영향을 주는지?

학원가 도보권, 비도보권 비교

-> 배정되는 학교와 애기엄마에게 스케줄을 짜줌

대구의 목동, NO2 달서구 월성 학원가

아파트,커뮤니티,학교 모두 가지고 있음

학군지 선호로 나타나는 가격의 힘

상권을 다 이기는 것이 학군. 대구 투자를 고려할때 학군이 중요하다.

환경

상권 ,편의시설,거주환경을 보면 된다.

상권은 통계지리서비스에서 확인

대구는 중구 반월당,중앙로에 상권 집중되어 있음

요즘 떠오르는상권이 동대구역 상권이다.

대구의 중심은 반월당 동성로 상권

요즘 떠오르는 상권 동대구역 상권

이제는 거주환경도 보면 

상권+편의시설+거주환경

중구 반월당 부근 VS 동구 동대구역 부근

전고점 = 이 아파트의 가격을 이만큼 받아주겠구나

원래부터 중심+백화점, 선호했던 중구

= 더 생긴 백화점+새아파트 = 시너지효과

빌라 주택가 동대구역, 비선호했던 동구

= 새 백화점+새아파트 = 기존 단점 보완 

투자적인 관점에서는 어떻게 보나

중구는 수성구까지는 안되지만 달서구랑 비빌만 함

지금은 중구가 달서구보다 조금더 선호하는 것 같다.

수성구 중구 달서구 > 동구 순서

환경 : 중구는 원래 선호도가 높음 동구는 열약했는데 개선된 지역

3강

교통

대구는 지하철 역세권이 중요한가?

수성보성타운 33평 역세권 

청구성조타운 33평 비역세권

->학군과 연식이 같으면 역세권이 중요

하지만 서울의 역세권처럼 역세권이 전부는 아니다. 

즉, 수도권처럼 역세권이 막강한 힘을 가진 것 아님

같은조건,비슷한 선호도라면 역세권!

달구벌대로 - 메인도로 

달구벌대로 선호도가 가격에 반영되나?

빌리브스카이 vs 진천라온프라이빗

-> 빌리브스카이 달구벌대로 지나감. 빌리브스카이가 1억 이상 차이남

달구벌대로 가격에 영향을 줌

교통호재는 어떻게 봐야 하나?

어떤 호재가 있는지. 그 호재가 의미가 있는지. 

1호선 연장,3호선 연장,엑스코선 - 의미없음 순환선 - 의미있음

-> 뉴스 최신 기사 흐름을 보면 호재의 진행상황을 알 수 있음

공급

비슷한 공급 상황에서 투자의 기회가 어떻게 왔는가?

24~26년 앞으로의 공급

서남쪽에 공급이 몰려있음

17~19년 

2017년도도 서남쪽에 공급 몰려있음

24년 동남권 쪽 흐름을 보자

입지순서

수성구 >중구>달서구>

공급에 대한 기회가 오는 순서 : 동구 >수성구>북구 

4강. 대구의 구별 특징 및 가격

수성구에서는 범어,만촌,황금이 학군지이며 선호하는 동네임

중상동,파동은 신축이많으며 수성구 안이라 

청주의 대장이 6억대 근데 지금 수성구 범어이편한 6억대이다. 대구가 엄청 싼거다.

중구

모든 편의시설과 상권이 모여 있음

중구에서는 청라언덕 쪽을 가장 좋아함

중구 신축 5억대 수렴 싸다 : 중구에서도 더 좋은 생활권

달서구

대구의 목동, 학군지

생활권 : 성서,감삼,월성월배,성당,상인

감삼이 떠오르는 곳

달서구는 가성비 학군지

수성구의 40%싼 가격으로 학군지를 누릴 수 있는 가성비임

달서구 1등 선호도 월성월배 가치대비 가격이 회복하지 못했다.

북구

칠곡, 침산, 복현 생활권

금호강 기준으로 침산이 선호도 높음

반월당에서 칠곡까지 11km -> 도심에서 멀어지면 수요가 약함. 가격상승의 힘이 부족

북구 1등 생할권 침산이 가격이 회복을 하지 못했다.

동구

신암 신천 생활권이 가장 좋음

새아파트 입주로 비선호 -> 선호

동구는 신암 신천 제대로 된 가치 반영 x

지금 좋은 지역이 싸다

서구 

평리,두류 생활권

두류는 달구벌대로 준달서구 취급받음

평리는 미니신도시

서구는 신축 4억대 준신축 3억대

신축이 싸다 하지만 서구는 우선순위는 아님

남구

옛날부자들이 살던곳

신축이 싸다 하지만 남구 하위 선호도임.

전체를 다보고 구별 신축,준신축 아파트 시세를 비교해보자

대구의 매매가격 여전히 고점대비 20~30%하락 단지 존재

대구의 전세가격 공급이 있는 지역도 2023년 전세가격에서 더 내려가지 않고 보합유지되는 뷴위기

5강

대구만의 투자 전략 요소가 무엇일까? 도심접근성, 학군, 연식 이다.

도심 접근성

북구 서희스타힐스(2012) 

동구 이편한선수촌2(2011)

-> 반월당 기준으로 대구에서는 같은 조건이라면 조금이라도 도심에 더 가까운 곳을 선택

실제 가격흐름을 보면 북구 서희스타힐스가 전고점이 높다.

학군

실제 거주민들 교육에 관심이 많다.

대구더벌 수 있는 투자를 하려면 학군을 중요하게 생각하라

예

수성구 만촌우방1차(97) 학군지 

동구 이안센트럴D(21) 비학군지

오페라삼정

-> 다른 조건을 가진 아파트라도 수성구 범4만3의 학군지는 가격에 영향을 준다.

그러면 학군지만 투자하며 되지 않나?

월성 학군지 : 7.2억

비학군지 신축이 항상 더 높은 가격

-> 학군지라는 이유로 모든 조건을 이길 수 있는 것은 아니다.

같은 조건이라면 학군지를 선택하는 것. 

다른 조건임에도 학군지를 선택하는 것 압도적 범4만3학군지

연식

다른도시보다 신축이 1.5배 많은 도시가 대구

대구 사람들의 연식의 중요성

신축을 우션시 고려 하자

연식에 대한 기준을 어떻게 잡나?

대구에서 더 버는 구축 투자를 하기 위해서는 

1. 연식 + 도심접근성+학군OR역세권+가수요(재건축)
2. 가치대비 완전 싸고 투자금이 적게 -> 수익률
3. 공급물량이 적어야 -> 전세상승

-> 그렇기 때문에 확실히 지금 대구는 구축이 우선순위가 아니다. 신축이 우선이다.

저평가VS 저가치

지방투자의 유의점 : 저평가 VS 저가치

앞으로 대구에서 기회를 잡는 방법

앞으로 1. 구별 랜드마크 트레킹 2. 전세 트레킹

1.수성구>중구>달서구>북동구>서남구 순서로 랜드마크 트래킹

수성구 20% 상승 > 중구 15% 상승 > 달서구 3% 상승>북구5% 상승

-> 달서구 싸네 하면서 달서구를 유심히 본다.

대구는 광역시

한번에 다같은 움직임이 아니다. 구별로 다른 움직임을 가진다.

랜드마크 트레킹 범위는

생활권별 랜드마크 트레킹으로 확장

지금, 대구 투자 어떤 관점으로 바라 봐야 할까요?

지금 대구 광역시 가격 왜곡상태이다. 대구광역시 가치 순서 면밀하게 파악 필요

24년까지 꽤 있는 공급 구별 공급 면말헥 파악

6강. 지방 임장 잘하는 법

지방 임장은 더더욱 효율성이 매우 중요

효율성 = 철저한 준비+시간 활용

분위기 임장 

나무위키, 지적편집도

루트짜는법

상권+아파트 밀집된 동네+ 랜드마크

아파트 몰려 있는곳 +상권+사람들로 

분위기 임장 후 반드시 남겨야 하는 것

생활권별 거주 선호도 순위 매기기

사람 상권 택지 보기

단지 임장은 300세대 이상

지역에 따라 300세대 미만을 봐야하는 곳도 있다.

단지임장 루트 그리기

생활권별 단위로 단지 임장 루트 그리기 

당지 지나가도록 루트 그리기. 카카오맵 확대-> 아파트 출입문 확인

바깥쪽으로 크게 돌고 안쪽으로 돌면서 생활권의 모든 단지들

단지안에서 봐야 하는 것들

단지관리상태, 주차상태, 단지조경, 동간 거리

반드시 남겨야 하는 것

생활권 내 단지 선호도 파악 

단지 내부 

단지 외부 - 단지 밖도로