1주차 강의 후기

1강

신축일지라도 사람들이 덜 선호하는 단지는 오르지 않았다.

사람들이 좋아하는 구축

-마포는 강남접근성은 떨어지지만 광화문고 여의도 업무지구와 가까워 사람들의 수요가 많음

지금시장에서 노려봐야 하는 단지

입지가 좋은 곳은 절대가가 높은 곳이 많으므로 투자금이 많이든다. 가치성장투자로 접근

덜좋은 입지인데 좋은 곳은 소액투자로 접근

2강

지금시기는 급하게 추경매수해야할 시기가 아닌 것을 기억하라

우리가 생각하는 앞으로의 서울 시장은?

투자 해놓고 길어도 4년뒤에 매도하면 돈 벌수 있겠지!!

서울 투자 10년이면 인생이 바뀌는 순간이 온다.

서울에서 주요업무지구(여의도,광화문,강남,DMC,가디/구디,마곡)

강남권

1급지-서초,강남,송파 ->30~40억 구간에 있음

2,3급지

양천

-학군(목동),커뮤니티,목동 재건축 ,서울2대 학군지,수도권 서부 최고 입지

동작

흑석뉴타운,노량진뉴타운

영등포

여의도재건축

강동

4,5급지

관악

봉천재개발,신림뉴타운

강서

마곡업무 지구

구로

가디,구디,업무지구

금천

강북권

마포,용산,성동,광진,종로중구 등 위치함

마포(DMC),용산(한남),성동(성수),광진(광장)

1.2급지

용산

한남 뉴타운, 전통적 부촌, 더 좋아질곳. 한강맨션 71년식 전용87 34.5억

성동

성수재개발,성수(신흥 부촌),더좋아질곳, 트리마제 17년식 40억 E편한세상옥수파크힐스 

16년식 18.5억

광진

구의,자양 재개발 , 강장힐스테이트 12년식 19.3억

마포

도심,여의도,DMC 업무지구 E편한 세상 마포리버파크 16년식 20.5억

3.4급지

종로,중

도심업무지구

성북

동대문

이문휘경청량리, 교통호재

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 23년식 18.8억

성북

장위뉴타운 입지 개선, 래미안 길음 센터피스 19년식 14.6억

서대문

북아현뉴타운,가재울뉴태운

은평

수색증산뉴타운

5급지

노원

상계뉴타운, 교통호재, 서울3대학군지, 청구 3차 96년식 12.6억

중랑

교통, 사가정센트럴아이파크 20년식 15.8억

강북

환경, 미아뉴타운, 삼성래미안트리베라2단지 2010년식 10.7억

도봉

교통,교통호재(GTX-C 삼성역), 동아청솔 97년식 9.5억

3강

서을 뉴타운 - 현황

뉴타운 : 낡은 주택 재개발을 난개발로 진행하는 것이 아니라 광역 아파트 단지로 개발

사람들이 좋아하는 것이 무엇인가? 브랜드 신축이 모여 있는 곳

1~3급지 입지 좋은 지역 뉴타운

용산 한남뉴타운 / 송파 거여마천뉴타운 / 성동 왕십리뉴타운 / 마포 아현뉴타운

종로 교남뉴타운 / 동작 흑석뉴타운,노량진뉴타운 / 영등포 신길뉴타운,영등포뉴타운

양천 신정뉴타운

4~5급지

서대문 북아현뉴타운 가재울뉴타운

동대문 전농답십리뉴타운 이문휘경뉴타운

성북 길음뉴타운 장위뉴타운

관악 신림뉴타운 

은평 은평뉴타운 수색증산뉴타운

노원 상계뉴타운

중랑 중화뉴타운 

서울 뉴타운 - 의미

1~3급지 좋은 입지 지역 뉴타운은 적당한 가격이라면 매수 검토

4~5급지 뉴타운은 입지가 덜 좋은 지역에 위치하고 대체로 외곽에 있기 때문에 교통이 좋지 않음. 가격이 저평가 될 가능성이 높고, 용기내서 매수 해야함

2급지 vs 4급지 장위 뉴타운 -> 뉴타운은 의미가 있다. 동일한 투자금이 든다면 가치에 입지도 있지만 사람들의 선호도도 중요하다. 장위 뉴타운을 우선순위로 투자해야함

전세가가 상승으로 투자금 회수하는데에도 유리함

서울 뉴타운 - 투자로 연결(비역세권 뉴타운 vs 역세권 구축)

2급지 마포 월드컵 아이파크 1차보다 4급지 가재울 dmc 에코자이가 사람들이 선호하는 신축이므로 우선순위로 투자해야함

가치성장투자- 여러분의 고민

우리가 해야하는 고민 순위

 가치>가격>투자금>리스크관리

서울 구 내에서 하위 생활권, 비선호단지는 경기도와 비교하여 투자해야 함

가치성장투자- 갖아야 하는 태도(똘똘한 1채)

일반적으로 하는 생각을 투자자가 해야하는 생각으로 바꿔야 한다.

가치 성장 투자할 수 있는 단지는 투자기회를 길게 주지 않는다. 싸게살 수 있을때 산다.

가치성장투자를 하기 위한 4단계

1.서울 내 가치 성자투자 접근 범위를 정함

1~4급지, 선호생할권,선호단지,신축,구축 300세대 이상

5급지 비선호하는 생활권,단지는 투자우선순위 미룸

2. 가치를 확인함

입지가 더좋은 지역(강남접근 40분이내) + 선호신축,구축

입지가 더좋은 지역(강남접근 1시간이내) + 선호신축,구축

3. 가치 대비 저평가 되어 있는지 확인함

전고점 대비 20~40$까지 떨어졌고 전세가율 50~60% 이상

전고점 대비 10%대까지 회복한 단지는 추격매수 하지 않고 가격협상

4. ltv 대출+신용대출+현금 = 잔금가능(리스크대비)

Q&A 3억으로 1개할지? 1.5억으로 2개할지?

막연나게 돈을 더 벌고싶은 투자자

가치와 시장상황을 아는 투자자 - 투자금이 아니라 단지의 가치에 집중해서 고민하고 3억 투자금을 넣을 가지가 있다면? 1개로 투자. 좋은 가치를 갖은 물건인데 1.5억 투자금이

든다면 1.5억 투자

5강. 내 상황별 현실적인 서울 투자 방법 - 소액투자 

입지 개선이 되는 곳이 수익률이 높다. 

은평구 증산동 DMC 우방

서울 투자의사 결정하는 방법

단지별 선호도 파악하는 방법

상승 시작점 비교, 전고점으로 가격 레벨차이 확인, 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 

수익 확인

EX)녹번 E편한>DMC래미안E>.E편한다산

6강. 서울투자 FAQ

취득세

정리

가치대비 저평가된 단지를 투자하되 가격이 적정하다고 판단되면 깎이지 ㅏㄶ아도 

매수함

목표를 이루는 진짜 방법 2가지

투자자로 성장하기 위한 우선순위 결정,시간확보,목표설정