전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 독거 후기

STEP1. 본거

P24. 미국 금리 인상->한국 금리 인상->증가한 가계부채 이자부담 증가->매도물량 증가->집값 하락

P28. 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과하다.

P32. 부동산 가격 하락->공급축소->공급공백->수요회복(균형)->부동산 경기 회복

P60. “부증성”, 토지는 더 이상 생산이 불가능한 재화임. 용도의 변화만 있을 뿐. 아파트의 경우 공급을 시작해 실제 시장에 집으로서의 역할을 하는 공급량으로 작용하는데 걸리는 시간이 3년 정도 소요됨

P70. 왜 월세는 전세에 종속적일까? 전세대출에 대한 이자와의 차이 문이다. 전세가 급등했다고 하더라도 결국 전세를 얻고 전세대출을 받아서 이자를 내면 그 이자가 현재 시세의 월세보다 저렴하기 때문이다. …월세 전환율이 시중 대출금리와 비슷해지는 상황이 오기 전까지 월세는 전세에 종속적인 관계를 유지할 것이 확실하다.

P106. 어느 정도 집값이 내려가면 전세가가 치고 올라와 다시 집값을 올려준다는 법칙이 성립하게 된다. 집값 하락->수요증가->전세증가->전세금이 매매가 밀어올림->매전차 작아짐->투자기회

P109. 역전세난이 언제 어떻게?... 대규모 입주물량이 한꺼번에,… 신도시주변, … 몇만 가구가 한꺼번에 입주를 시작,…

P138. 정리

P143. 전세상승->매매회수->매매상승->전세상승거래->매매회수->매매상승->전세상승->…

P201.

P231. 전세가율이 높다는 것은 매매로는 인기가 없는 물건이라고 봐도 무방할 것입니다. 전세는 물건이 없어서 가격이 치고 올라오는데 막상 매매로 하기에는 뭔가 부족한 집이기 때문에 매매가는 거의 제자리이고 전세가가 올라와서 턱밑까지 다다른 상황이라고 보면 된다.

STEP2. 깨달은 거

-금리나 공급과 같은 요소들이 집값에 영향을 미치지만 실질적으로 중요한 것은 입지요소와 사람들의 심리요소라고 생각한다.

-폭등장/하락장의 싸이클이라는게 존재하지만 이 싸이클도 입지요소에 기반한 사람들의 심리가 엮여있는 부분이고

-전세가는 실수요로 인해 형성되기 때문에 전세가를 통한 주택매매시점을 예상해볼 수 있을 것 같다

STEP3. 적용할 거

-지금시기를 보면 책에서 서술하는 부동산 싸이클의 하락안정기-상승안정기의 과도기의 시점이라고 생각한다. 서울 평균 전세가율이 55%이상, 60%대까지 오르고있고, 급매물건은 회수하면서 전세와 같이 매매가가 같이 상승하고있는 시기이다.

-감소하는 출산률로 인해 발생하는 인구이슈가 있는데 지금 살고있는 우리시대까지는 넘치는 수요의 세상에서 살 것으로 예상되고, 인구는 줄더라도 가구의 수는 늘어날것이기 때문에 서울 집값의 미래라고 여겨질 일본과 부산의 예를 통해서 대응을 해야할 것이라고 생각한다.