[열기 65기 다가5는 7ㅣ회잡고 성공하조 당당하안씨] 강서구 마곡동 ‘마곡엠밸리7단지’ 수익률 분석 보고서

▶ 단지 선정 이유

조장님, 조원들과 함께 강서구 대표 상권과 대장 아파트를 5시간 정도 둘러봤습니다.

분위기 임장을 어떻게 해야하는지… 서로의 경험을 나눴고요. (미천하지만 제 지식도 나눴고요!)

조장님의 지식을 얻어가며 정말 많이 배웠고 조원들과 많이 가까워졌던 시간이었습니다.

강서구의 대장아파트는 현재 “마곡13단지 힐스테이트 마스터”였습니다.

우리의 최종 목적지였죠. 현재 강서구에서, 이미 가격이 많이 올라버린 마곡지구에서 가장 비싼 대장 아파트였거든요. 그런데 직접 둘러보니, 기존 대장이었던 엠밸리 7단지가 위치가 좋아보였습니다. 힐스테이트 가격이 더 높은 이유는 브랜드와 연식이라 판단이 되는데…

기존 대장이었던 엠밸리를 먼저 살펴보는게 좋을 것 같아서 엠밸리7단지로 정해보았습니다! 

▶ 아파트명 

마곡엠밸리 7단지

• 준공년 2014년 6월
• 세대수 : 총 1,004세대
• 난방방식 : 지역난방 (열병합)
• 동수 : 총 14개동
• 평형 : 33평 / 44평 / 45평

▶ 위치 (지도)

☑ 마곡나루역 9호선, 공항철도 / 마곡역 5호선 3중 역세권

☑ 마곡나루역 앞으로 거대 산업단지 + 상권 형성

▶ 입지평가  

1. 직장

강서구 종사자수 257,494 사업체수 39,458 (A등급)

2. 교통

강남 54분 / 여의도 28분 / 38분 (A등급)

3. 학군 (A~C등급)

4. 공급

- 강서구 화곡동_강서금호어울림퍼스티_2023.10_523세대

- 강서구 내발산동_우장산동문디이스트_2023.9_87세대 

▶ 과거시세 

▶ 수익률 분석  (10년내 투자 타이밍) 

현시세 : 마곡엠밸기7단지 33평 현재 매매 15.4억 / 전세 7.2억

10년 내 고점 매입시 : 2021년 11월 매매 17.5억 / 전세 6.2억

10년 내 저점 매입시 : 2014년 9월 매매 4.2억 / 전세 3억 

▶ 현장사진

(메인 임장 단지가 이곳이 아니었어서...찾아보니 사진이 이것 뿐이네요.ㅠ)

▶ 임장 & 수익률 분석을 해본 후 나의 결론

• 실거주로서 가치 있는 곳일지는 모르나 수익률이 전혀 없다고 느꼈어요.
• 강서구에 거주하면서 마곡에 대한 말을 많이 들었는데 실제로 큰 단지 전체를 걸으며 둘러본 건 처음이에요

제 생각보다 훨씬 더 외진 곳에 있었지만, 초역세권이라는 압도적 위치로 부도심에 직장이 있다면

내집 마련은 고려해볼만하다 생각했어요.

• 다만 현재는 가격이 다시 너무 많이 올라와 있기에 매매가 적합하지 않고,

같은 가격에 더 좋은 입지를 찾아볼 것 같습니다!