1호기 계약 복기

241002

성동구, 마포구, 송파구, 강남구 시세트래킹 중인 단지들 8월 대비 매매가 전세가 상승 멈춤, 숨 고르기 중으로 판단.

240910

세입자 전세대출안내문 도착.

신고가 멈춰 있는 상태, 숨 고르기 중?

240830

윗층에서 누수 문제 발생했고 해결됨.

윗층 잘못 인정 안함. 별다른 대안 없음. 관리사무소에서 연휴 후 도색해주기로 함.

240812

올라간 호가에도 거래가 드문 드문 된다함.

1.65 오른 가격에 실거래(실거주)/아직 아실에 안뜸. 

240809

호가 저층도 1.7억 오른 상태 / 전고점 돌파한 호가도 보임 / 실거래가 주목

240725 

7월 6일 실거래가 9천 오른 가격 찍힘.

호가는 1.2억 오름(저층) /1.7억 오름 (저층제외)

D-day

매도인의 근저당과 전세대출 상환은 사전에 부사님께 가상계좌와 매도인과 함께 은행 방문하는 방법으로 하고 싶다고 전달. 당일 근저당은 부사님 매도인과 함께 은행 직접 방문 후 상환/ but 전세대출은 매도인이 받은 잔금과 더해서 한번에 상환 원해 매도인에게 입금 후 바로 전세대출 상환함/ 근저당&전세대출 영수증과 접수증 모두 수령함.

법무사는 한달 전 법무통 통해 가장 저렴한 곳 컨택 후 2일 전 다시 한번 날짜 시간 서류 확인/날짜를 혼동하고 있어 다시 한번 일자와 시간 약속 잡음/ 채권금액 전날 오후 6시에 알려옴 / 잔금일 법무사에게 요청한 서류 전달하고 취득세와 수수료 이체/ 4-5일 후 등기 서류 우편으로 수령 안내 받음.

관리비, 도시가스, 수선비 매도자가 정산.

출입카드, 음쓰카드 기타 리모콘 모두 세입자에게 인계. 집 방문 후 다시 한번 확인.

세입자와(대리인 장모) 세탁실 누수와 곰팡이 문제 확인 후 전세계약서에 첨부함. 물 다 마르고 원인 찾아 윗집부터 수리 후 우리집 수리해주기로 함.

세입자가 체크한 집 상태 문자로 받음.

복비 매매 전세 계산, 현영처리.

잔금은 늦어도 2-3일 전 준비 완료 / 원활한 이체 체크.

잔금 d-1

잔금 준비 _ 모든 서류 구비 완료, 계좌 이체 준비 완료

세입자 입주 청소함.

윗집 세탁실에서 물이 새서 우리 집 세탁실 천장에서 물이 떨어짐 / 원인은 윗집 수전에서 물이 샘.

윗집 집주인 거주 중이고 관리사무소와 이야기 되서 윗집부터 수리하고 우리집도 수리하기로 함.

세탁실 상태 _  천장 곰팡이 핀 상태 /  전기 체크하고 페인트 하기로 함(윗집 부담)

24년 6월 25일 전임

올라간 호가에 숨고르기 중...

24년 6월 18일 성동구 시장 상황.

부사님 전임>

현 시장 빠르게 변화 중.

성동구를 비롯해 많이 비교하는 마포구 이미 전고점 대부분 회복. 24년 4월 말부터 매도자 우위 시장으로 전환.

매도인이 계좌 안주거나 계약 당일 매매가 올리는 경우도 많다함. 이 가격대면 전화달라는 매수 희망자들 많다함.

매수 단지 저렴했던 매물들과 저층(2층) 물건까지 정리 됨. 4월 대비 호가 1억 오름(실거래는 아직 안됨).

23년 11월 시작, 앞마당 4개, 1호기 계약, 강남구 앞마당 만드는 중...

보유자금 내로 투자가 가능한 단지 vs 대출 1억 받으면 투자할 수 있는 상위 단지 중 1호기는 대출 받지 않는 범위내에서 투자 진행함. 수익율에서 어떤 결과가 있을지 지켜보자.

>>>   1.2-1.7억 / 1-3.4억

내 기준부터 명확히 있어야 투자가 된다.

기준 안에 들어오고 가치가 있다고 판단되면 감정 섞지 말고 기계처럼 투자.

구별 20개 단지씩 추려서 매달 한번 시세트래킹

단지별 투자 범위 설정한뒤 걸리는 애들 중 베스트 투자하기

시장을 예측하고 투자하기 보단 내 기준과 투자 범위안에 들어오는지 체크, 그 다음이 시장 변화 참고

결국 투자금이 깡패.

호갱과 아실에 올라온 매매가 전세가는 차이가 있음.

네이버 부동산에 올라온 매매가와 실거래가도 다름.

부사님에게 전화 혹은 방문해서 정확한 매매가 확인.

매도인의 매도 목적과 배경을 알아야 가장 큰 협상카드로 사용할 수 있음을 기억!!

부사님에게 급한 사정의 매도인이 있는지도 물어보기!

네고는 과감하게! (시장 상황, 단지 상황, 매물 상황에 따라)

매매에, 전세세팅에, 잔금세팅에 유리한 환경을 조성해야 리스크를 줄일 수 있다.

불안감은 불확실성에서 온다.

투자에서 불확실한 요인들을 최대한 제거.(투자금+세금, 세입자 세팅, 계약 순서 및 방법)

내가 성장하고 있는지 알고 싶으면 하기 싫은 일을 계속 꾸준히 빨리 하고 있는지 확인.

공동명의

양도세 절감

건보료 상승?

직장가입자 건보료 영향 없음.

지역가입자는 재산 비례 상승

증여 기준금액 6억.

특약은 눈치보지 말고 들이대기.

계약해지 사유(디테일한 사유 기재) .

매도인에게서 사유 발생시 배액배상한다! 정확히 명시하기.

목표는 높게 계획은 디테일하게

결국 투자의 관건은 보유자금이다. 최선을 다해 최대 투자금 확보.

종부세 기억!

매도자는 6월 1일 전에 / 매수자라면 6월 1일 이후로 잔금 날짜 잡기!

d-2달 5.19 전세 16개/9등/도배 필름 작업 요구 / 근저당 있다는 이유로? 안함/ 근저당은 전세 계약하면 사라지지만 세입자 입장에서 불안 요소로 작용해 결국 계약을 안함 /

놓친점 _ 계약서 특약사항에 매도인에게 계약금으로 근저당 말소할것을 요구했어야 함.

d-1달 26일/ 5.23 전세 18개/ 일주일 사이 7억, 6.8억 전세 빠짐 / 안된 사유 이사날짜가 9월, 내 잔금일 이후? /

고민 중인 부부와 주말 예약 손님까지 기다려보고 안빠지면 전세가 낮추고 주변 부사님에게 뿌리기 실행.

놓친점_ 2~4월 투자자들 몰리면서 전세 매물 쏟아짐 / 전세가 낮춰서 빨리 뺏어야 했나?

느낌점_ 공실에 컨디션도 좋은데 전세가 생각보다 안빠짐 / 뉴스나 신문에서는 전세 매물이 줄어든다 이야기 하지만 개별 단지 상황은 다름 / 실제로 주변 단지들에 전세 매물이 없음 / 내 단지만 투자자들 몰리며 전세 매물 많음 / 전세는 빨리 빼는게 장땡?

d-1달 19일/ 5.31 25평 전세 14개 / 6,8 전세빠짐/ 전세가 6.9로 낮춤/ 단지내 부동산 2군데 더 돌림, 총 6개/

잔금 대비 들어가기 /

d-한달 17일 / 잔금 대비 / 주담대 불가능/ 1등 전세가로 세팅/ 무조건 세입자 구하기/주담대 ltv60(1주택)+dsr40(금융권), 50(보험사)/대출 6.6억_ 연1.2억(40년, dsr36)]

d-1달 10일 / 세입자 가계약 완료 / 이삿날이 잔금일보다 5일 늦어 부사님이 매도인(은행)과 조율 / 법무사 알아보고 잔금 준비하기 / 새세입자와 매도인 전세 계약 -> 매수인 승계 방식 / 전세 특약 준비.

06월 15일 전세 계약 완료 / 계약 전 부사님에게 계약서 초안 받음/ 특약 추가 / 식세기, 냉장고 설치 요청 / 승낙함/

19일 매도인의 전세금 대출 상환(세입자 전세금+매수인 돈[다음에는 꼭 계약금 혹은 중도금을 전세대출 또는 근저당 상환하는데 사용한다는 특약 넣기!!!]), 23일 잔금(근저당 해지)