안녕하세요~!

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다.

지난 3월 4일에 1호기 투자를 하기 위해

셔츠 튜터님께 매물코칭을 받았었는데요.

개인적인 일들로 미루고 미루다가

이제야 코칭 후기를 작성하게 되었습니다...

정말 너무너무 꼼꼼하고 자세하게 코칭 해주셨는데,

이제야 후기를 작성하게 되어 셔츠 튜터님께 죄송한 마음이 드네요😂😂

이번 코칭을 통해서

정말 투자자라면 어떤 관점에서 물건을 바라보고

어떤 매도 전략을 가져가야 할지 깨닫게 된 것 같습니다.

그러면 매물코칭 때 가장 크게 배운 게 무엇이었는지

한 번 복기해보도록 하겠습니다!

1 리스크

지역에서 가장 좋은 곳이라면 공급 리스크가 있더라도 살만한 가치가 있다.

하지만, 공급을 피하더라도 만기 시점에 전세 시장 자체가 눌려있어서 역전세를 못피할 수도 있다.

제가 뽑아간 물건은 다음과 같아요.

- 공급이 많은 A 중소도시에서 선호도가 매우 높은 a단지, 랜드마크 b단지

- 공급이 적은 B 광역시에서 선호도가 조금 떨어지는 c단지

사실 a, b단지가 정말 싸고 수요가 많은 단지라는 생각은 들었지만, 공급 리스크 때문에 선뜻 접근하기가 어려웠어요.

어찌저찌 세 낀 물건을 사거나 3년 전세로 동시 계약을 한다고 하더라도, 만기 시점에 어떻게 될지는 아무도 모르기 때문에, 더 고민을 했던 것 같아요.

그런데 셔츠 튜터님께서는,

공급 리스크가 있다고 하더라도, A지역 내에서 가장 선호도가 높은 생활권이기 때문에 리스크를 감수하고서라도 살만한 가치가 있다고 자신감을 넣어 주셨어요.

그래서 속으로 '오... 이렇게 1등 물건이 빨리 결정되나? 하며 두근두근 했는데, 이후에 가장 중요한 말씀을 해주셨어요 🥲

'공급을 피한다고 하더라도 역전세는 각오를 해야해요. 공급을 요리조리 피해서 만기 시점을 세팅한다고 하더라도, 중간중간 대공급이 계속 있기 때문에 그 해 전체 전세가격이 눌려있을 수가 있어요. 부핏님이 무서워하시는 그 공급을 피한다고 다가 아니라, 만기 시점에 시장 전체가 눌려있으면 역전세는 피할 수 없습니다.'

사실 이 말씀이 바로 제가 마음 깊은 곳에서 이해하고는 있지만 인정하고는 있지 않았던 것중에 하나였어요.

😨두려운 부핏

'만기 시점에 여전히 물량을 소화하지 못하고 많이 쌓여있으면 전세 가격이 다시 안 올라오는 거 아니야?'

😔희망회로 부핏

'그래도 입주 후 3개월이나 지난 시점인데... 괜찮지 않을까?'

매물을 찾다가 날리고, 찾다가 날리고 하면서 사실 너무 지쳐있던 상황이었어요.

그래서 이제는 그냥 투자를 '해버리고' 싶다는 조급한 마음에, 희망회로를 계속 돌리고 있었습니다.

그때 튜터님께서 이 말씀을 해주시니 확 와닿더라구요.

분명 그 리스크를 대비한다면 훨씬 큰 수익을 얻어갈 수 있지만,

상황을 고려했을 때 감당하기 어렵다면 차라리 단지 선호도가 상대적으로 떨어져도 저평가된 B지역을 보는 것도 좋은 방법이라고 답변을 주셨습니다.

2 보유&매도

"이 단지는 상승장 때 아니면 못 팔아요. 상승하는 추세다 싶으면 전고점 보다 7천만 원 이상 낮은 가격에라도 물건을 올리셔야 해요. 설사 보유기간이 2년이 되지 않았다고 하더라도요."

제가 뽑아간 B지역 c단지는 좋은 생활권에 있지만 그 안에서는 선호도가 떨어지는 단지였어요. 사실 그 생활권으로 이사오는 대다수의 사람들은 c단지를 보고 오는 게 아니라, 다른 좋은 단지들을 보고 오는 거에요.

그렇기 때문에 튜터님께서는 반드시 이 생활권 내에서 해당 단지의 위상과 가치를 명확하게 이해하고 대응해야 한다는 것을 강조해 주셨습니다.

사실 비교평가를 통해 c 물건이 저평가 되었다고 판단한 것도 있지만, 이전 상승장에서 상당히 높은 가격에 거래된 이력이 있기 때문에 c단지를 더 매력적으로 보았어요.

하지만 튜터님은 '절대 부핏님이 전고점의 주인공이 될 거라 생각하시면 안돼요.' 라고 강조하셨습니다.

제가 계획했던 매도가는 전고점보다 약 3천만원 낮은 가격이었는데, 튜터님께서는 전고점보다 8~9천 더 낮을 때 매도를 시작해야 한다고 해주셨어요. 🥲

솔직히 충격 받았습니다 ㅎㅎ

수익률 200%까지는 어렵더라도 150%정도는 될 거라 생각했는데, 그보다 훨씬 낮은 가격에 매도를 해야한다니 ㅠㅠ

그런데 이야기를 계속 들어보니 왜 튜터님이 그렇게 말씀하신지 이해가 가더라구요.

① 목표 매도가를 4억 초반으로 잡았다면, 3억 8~9천정도가 되었을 때부터 팔고 나올 준비(긴장)를 해야만 4억에라도 팔 수 있다.

② 전고점을 무조건 뚫으라는 법은 없다. 매도가를 너무 높게 잡으면 그 가격에 도달하기 전까지 팔지도 못하다가 하락으로 돌아설 수도 있다.

③ 하락장에서는 거래가 아예 되지가 않는 단지다. 가격을 싸게 내놓건 어떻게 하건 상관없이 그냥 거래 자체가 안 되는 단지라 팔아야 할 때 파는 타이밍을 놓치면 못 판다. 설사 2년 보유기간이 지나지 않았더라도.

④ 반드시 목표가격에 도달하지 않았다고 하더라도, 더 좋은 자산으로 갈아탈 기회가 있으면 매도하고 나와야 한다.

이번 튜터님 코칭을 통해서, 진짜 '환금성'은 세대수 뿐만 아니라 사람들이 이 물건을 얼마나 갖고 싶어하느냐(선호도)가 좌우한다는 것을 알게됐습니다.

그리고 여태까지는 저평가, 환금성, 리스크 등에 집중했는데, 진짜 투자를 한다면 철저하게 실현 가능한 매도전략까지 짜야한다는 것을 배웠습니다.🤓🤓

3 협상

"협상이 안된다 싶으면 감정에 호소해 보시고, 그래도 안된다 싶으면 그냥 사세요. 3천만 원 버느냐, 3천 5백만원 버느냐는 사실 나중되면 별로 차이 나지 않는 돈입니다."

제가 매수하려던 물건은 매도자가 가격을 절대 깎아주려 하지 않았어요. 사실 코칭 전이라 제가 적극적으로 깎아보진 않았지만, 부사님의 대화를 통해서 다른 수많은 투자자들이 가격 협상을 시도했으나 실패했다는 것을 들었습니다. 그런 매도자 때문에 웬만한 가격 협상 제안은 부사님 선에서 다 쳐내려고 하시더라구요 ㅎ

사실 ① 매도자가 전혀 급할 것도 없는 상황이고, ② 이미 너무 많은 투자자들이 붙었던 물건이라 매도자와 부사님도 여유가 있었습니다.

그래서 "대체 이런 물건을 깎으려면 어떻게 접근해야 할까요??!!!" 라고 셔츠 튜터님께 도움을 요청했습니다. ㅋㅋㅋ

튜터님께서는 아주 심플하게, "협상이 안된다 싶으면 감정에 호소해 보시고, 그래도 안된다 싶으면 그냥 사세요. 3천만 원 버느냐, 3천 5백만원 버느냐는 사실 나중되면 별로 차이 나지 않는 돈입니다." 라고 답변해주셨어요 ㅎㅎ 그리고 감정호소를 어떻게 하는지 제 상황에 맞는 구체적인 시나리오까지 짜주셔서 넘 좋았습니다 ㅋㅋㅋ

결국 코칭 이후에 절대 안깎일 것 같던 물건을 '감정호소' + ' OO만 깎아주면 바로 가계약금 넣겠습니다' 전략으로 조금 깎아서 매수했습니다🥰🥰

4 매물 털기

"매물털기를 통해 얼마짜리 물건을 찾았는데 날린 것... 아쉽기는 하겠지만 그것보다 중요한 것은 '나는 물건을 언제든지 만들 수 있는 사람'이라는 것을 깨닫는 게 정말 중요해요. "

이번에 매물코칭을 넣기까지 가장 힘들었던 게 무엇이냐 제게 묻는다면, 저는 '힘들게 털어서 찾았는데 계속 놓치는 물건'이라고 말씀드릴 수 있어요.

https://cafe.naver.com/wecando7/10754070

저는 1호기 매물을 찾기 위해서 4일 동안 3개 지역을 돌아다니며 300개 이상의 부동산을 털었어요. 정말 간절한 마음으로 돌아다녔는데, 장부 물건이나 조건 좋은 물건 찾기가 정말 쉽지가 않더라구요.

수많은 투자경험담에 나와있는 것처럼, '짠' 하고 나타날 줄 알았는데, 돌아오는 건 부사님들의 냉랭한 반응 뿐...

그러다가 3일차에 정말 싼 장부 물건을 찾았어요. 시세보다 4천만원 이상 싼 급매여서 사자마자 버는 투자를 할 수 있는 물건이었어요. 그런데 투자금이 너무 많이 들어가기도 하고, 제 상황에 맞지 않아 그 물건은 다른 투자자에게 넘기게 되었습니다 ㅠ 이전에 매물을 털고나서 1등이라고 확신을 얻었던 물건들도 제가 다른 지역을 터는 동안에 다 계약이 되어서 멘탈이 한참 깨졌었습니다 😂😂

이 경험을 셔츠 튜터님께 코칭 때 이야기 드렸더니, 튜터님께서 정~말 위로가 되면서도 큰 깨달음을 주는 말씀을 해주셨어요.

"매물털기를 통해 얼마짜리 물건을 찾았는데 날린 것... 아쉽기는 하겠지만 그것보다 중요한 것은 '나는 물건을 언제든지 만들 수 있는 사람'이라는 것을 깨닫는 게 정말 중요해요. "

사실 매물을 털어서 물건이 안나왔다면, '털어도 안 나오네' 하고 끝날 수도 있었어요. 그런데 저는 털어서 싼 물건을 발견해본 것이기 때문에, 엄청나게 중요한 사실을 깨달은 것이라고 해주셨어요.

'놓쳤더라도 귀한 깨달음을 얻은 것' 자체만으로 의미가 있다는 것을 알게 되어 큰 위로와 힘이 되었습니다 ㅎㅎ

이번 매물코칭을 통해서

'거인의 어깨에 올라탄다'는 것이 어떤 의미인지 피부로 깨달을 수 있었습니다 ㅎㅎ

비록 비용을 지불하고 받은 코칭이지만, 이 코칭을 통해서 저는 수천, 수억원짜리 인사이트를 얻었다고 생각합니다 🤩🤩

늦은 시간이었는데도 불구하고, 늦게까지 질문 받아주시고 진심어린 조언과 아낌없는 칭찬 주신 셔츠 튜터님께 다시 한 번 감사드립니다 🙇‍♂️🙇‍♂️