김포시 걸포동 한강메트로자이2단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 25조 파란]

▶ 아파트명

경기 김포시 걸포동 한강메트로자이2단지 (20.7월 신축 / 2,456세대)

▶ 위치(지도)

 깨알 꿀팁 : 화면 캡처는 [윈도우+쉬프트+S]

▶ 입지평가

1. 직장 (B)

김포시 사업체수 34,269개 / 종사자수 176,235명 

(출처 : 본 게시글 참고자료1 다운로드 - 전국 직장 종사자수)

2. 교통 (C)

강남 1시간 22분 / 여의도 55분 / 시청 1시간 10분 

(출처: 네이버지도 / 길찾기)

3. 학군 (C)

감정중학교 81.4% / 김포중학교 72.6%

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

4. 공급 (S)

없음(~27.12월)

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 한강메트로자이 34평 현재 매매 6.9억, 전세 4.1억

10년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 11억 전세 5.2억 

10년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 6.3억 전세 3억 

*고점 매입시 수익률 (69,000-110,000)÷(110,000-52,000)*100 = -70.7% 

*저점 매입시 수익률 (69,000-63,000)÷(63,000-30,000)*100 = 18.2%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

▶ 분위기 임장 후 느낀점 : 입지적인 면이나 분위기상 불호

1) 호 : 걸포역까지 거리가 도보이동으로 가까워서 좋은 것 같았음(약 600m)

2) 불 : 역에서 단지로 걸어가는 동안 비행기 소리가 너무 시끄러웠음

3) 불 : 상권이 1단지 주상복합단지에 있는게 다였고 3개단지 세대수에 비해 너무 작음

4) 불 : 하나로마트와 종합변원 모두 1km 이상 떨어져 있어서 체감상 아파트만 덩그러니 있는 느낌..!

5) 호 : 단지 옆에 바로 종합운동장이 있어서 건강 챙기기엔 좋겠음

6) 호 : 주변이 확실히 깨끗하고 젊은 사람들도 많이 다녀서 밝은 분위기인듯

7) 불 : 자녀를 키우는 부모의 입장에서는 학군이 별로라고 생각하는 듯