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실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
1. 임장보고서를 쓰지 않으면 벌어지는 일
- 임장보고서 목적 : 입지가치, 단지 선호도를 알고 더 좋은 아파트 선택하기 위함
: 직접 임장을 가기 전부터 임보를 작성하고 임장을 다녀온 후 각각을 모두 작성하는 이유는 결국 사람들이 좋아하는 아파트를 싸게 하기 위함이다. 처음에는 템플릿을 보며 왜 이걸 작성해야하는지 모르고 작성하는 경우도 많았다. 그래서 어느 순간부터는 왜 해당 장표를 작성해야하는지도 함께 넣으면서 이유를 알고 의미있게 작성해보고자 노력해보고 있으며 각 데이터로 얻을 수 있는 내용들에 익숙해지려고 노력하고 있다.
- 임보를 쓰는 내내 '우선순위'를 생각할 것
: 결국 가장 좋은 1등에 투자를 해야하기 때문에 생활권이든, 단지든 어디가 가장 좋을지, 어떤 점을 우선적으로 생각하여 투자해야하는지를 기억해야한다. 그래야 나중에 임보를 보더라도 어디가 가장 좋은지, 그게 저평가인지 판단하여 더 좋은 투자로 이어질 수 있기 때문이라고 생각한다.
2. 지역의 가치를 파악하는 입지분석
- 입지분석의 목적 : 선호도 파악 & 리스크 확인
: 입지분석은 말 그대로 입지를 분석해서 거주민들이 선호할만한 곳을 확인하는 것이다. 상권이 잘 발달됐는지, 학군이 좋은지, 교통이 우수한지 등을 파악해서 지역의 입지적 가치를 확인하는 과정이다. 이 과정이
- 직장은 많고 적음에 따라 좋고 나쁨의 유무가 되는 것이 아니라 수요가 많고 적음으로 이어진다. 직장이 적더라도 인근에 업무지구가 있으면 베드타운으로서 역할을 잘 수행하며 수요가 많을 수도 있기 때문에 좋고 나쁨의 문제로만 볼 수는 없는 것 같다.
학군은 보통 초등학교를 들어가면 옮기기 힘들기 때문에 학업성취도가 높으면서 초등학교도 같이 끼고 있는 곳이 수요가 많을 것 같다고 생각했다. 또 새롭게 안 사실은 특목고는 사교육 등의 이유로 경제수준과 연결지어 생각할 수 있다는 것도 알 수 있었다.
환경은 역시 가족단위 수요가 있을 것인지로 보는게 가장 중요한 것 같다. 그렇게 되면 어른과 아이들을 위한 상권이 모두 발달하게 되고 학교나 학원가도 자연스럽게 형성될 수 있기 때문이다.
3. 더 좋은 투자를 위해 반드시 알아야 하는 시세 확인법
- 시세 확인의 목적 : 임장지 및 주변 지역의 가격 수준 확인
: 동별 랜드마크, 동에서의 탑10 등을 확인함으로써 주변지역 대비 선호하는 지역인지를 알 수 있다. 결국 시세가 지역의 수요와 이어지는 것이고 성적표인 것이다. 또 입지분석을 통해 나온 결과가 맞았는지 확인하며 어떤 부분을 놓친건지, 실제로는 달랐던 점이 무엇인지 확인해볼 수도 있을 것 같다.
- '동'별 랜드마크 아파트 시세 확인
: 동별 랜드마크 아파트의 시세를 확인하면 주변 입지환경을 통해 어떤 선호도를 가지고 있는지 파악할 수 있다. 그러나 대부분의 지역은 신축 선호도가 높아서 랜드마크 아파트만으로는 선호도를 파악하기에 어려움이 있었다. 그래서 동별 탑10을 표시하고 학군, 교통, 환경 등을 함께 표시하고 보니 어떤 것들을 조금씩 더 선호하는지 알 수 있었다.
4. 아파트의 가치와 선호도를 제대로 확인할 수 있는 단지분석방법
- 단지 분석 목적 : 투자대상의 가치 및 선호도 확인 & 투자계획 구체화
: 각 단지를 분석하면서 실제 가치에 맞게 가격이 반영되어있는지, 가격으로만 보여져서 몰랐던 단지만의 선호도가 있는지 등을 파악하며 투자계획으로 이어지도록 하기 위해 단지 분석을 한다. 실제로 단순히 연식, 가격, 위치만을 보고 이해가 되지 않았던 부분을 단임을 통한 단지 분석과정에서 알 수 있는 경우가 많기 때문에 단지분석이 필요한 것 같다. 위치는 좋아도 단지 자체가 너무 별로라면 요즘 사람들은 선호하지 않기 때문에 단지가 주는 느낌 자체도 중요한 것 같다. 이를 통해 나중에 투자한다면 어떤 단지를 우선적으로 봐야할지까지 고를 수 있는 것 같다.
- 현장에서 본 것을 기록하고 안목 키우기
: 초보인 나에게는 단지를 보는 안목이 아직 없다. 그래서 많은 단지들을 보며 어떤게 좋은 단지인지 보고 실제 가격을 보고 사람들이 좋아하는 단지는 어떤 요소들을 갖추고 있는지 확인하는게 중요한 것 같다. 실제로 같은 신축이라도 단지 내부가 주는 쾌적함 등이 서로 많이 다르기 때문에 내가 직접 본것을 최대한 자세히 기록하고 비교해보는 과정이 중요한 것 같다.
5. 내 기준에 맞는 가장 좋은 매물, 1등 뽑기 프로세스와 임장보고서 작성 플랜
- 1등 뽑기란? 내가 알고 있는 물건 중 투자 우선 1순위
: 모든 아파트에서 1등을 뽑을 수는 없다. 내가 모르는 것에서 어떻게 1등을 뽑을 수 있을까? 그래서 내가 아는 단지, 앞마당 중에서 가장 좋은 1등을 뽑고 거기에 투자하는 것이 중요하다. 아직 1호기 전이지만, 투자를 막상 한다고 생각하면 더 좋은게 있지 않을까라는 생각 때문에 투자를 할 수 있을까라는 생각이 많이 든다. 그래서 늘 내가 아는 것에서 최선을 다하자는 생각을 해야할 것 같다.
- 항상 내가 생각한 이유 적어두기
: 처음에는 그냥 데이터에 집중해 그걸 해석하는 것에 중점을 뒀던 것 같다. 그러다보니 정작 내가 느낀 것들은 빠져있고 나중에 다시 봐도 큰 의미가 없을 것 같은 느낌이었다. 밥잘님도 항상 이유를 적어둬야 나중에 고민이 생기거나 비교를 할 때 당시 내가 적어둔 느낌에 따라 더 나은 우선순위를 뽑을 수 있다고 하셨다. 그래서 임장 전 사전개요를 적을 때는 데이터를 해석하여 내 생각과 예상되는 결과를 적고 임장 후에는 실제는 어떻게 달랐고 내 느낌을 어땠는지를 적으며 순위를 매겨보는 연습을 지속적으로 해야할 것 같다.
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