서울투자 기초반 3강 강의 후기 [서울투자 기초반 4기 46조 정케빈]

이번 자모님 강의는 쉽게 급등 상승장이 오긴 어렵다는 뉘앙스로 

서울투자는 10년후 결실을 기대하는 보수적 가치성장투자를 이야기하셨다

특히 과거 시세 그래프를 2007~8년 상승장이 끝나고

오랜동안 횡보했던 시점(11년~)을 기준으로 다시 맞이하는 대세 상승장을 예상해보며

우리가 살아남을 수 있는 투자를 해야한다는 진정성있는 내용이

다른 어떤한 강의보다 공감이 되었다.

똘똘한 한채보다는 현금흐름 측면에서 1주택보다는 2주택이 유리하다고 한다.

이 현금흐름이란.. 전세 상승금을 통한 재투자를 말하며

다주택이면 개수에 비례하여 증가 폭이 가파르기 때문이다.

현재는 서울의 매매가와 전세가가 많이 낮아진 상태라고 하며

대부분의 전문가들의 같은 목소리로 전세가의 상승을 점치고 있다.

단, 랜드마크나 선호되는 아파트는 이미 다시 반등하여 그리 싸다고 볼 수가 없다.

자 현재 시점의 투자는

가치성장이 명확한 아파트는 비싸서 투자가 어렵고

또 지금 싼 아파트는 긴 시간까지 기다려야하고 상승폭이 크지 않는다.

이러한 딜레마가 있는 시장에서는 어떤 투자를 해야할까?

지금 할수 있는 것은 모든 상황에 유연하게 대처할 수 있도록 

아파트 매수 시나리오를 더 세분화하고 정리하는 것이 아닐까?

일단 세분화된 계획대로 가용 금액을 확인하자

그리고 그에 맞추어 금액대별로 투자 매물을 스크린한다.

다만, 지금은 공격적으로 무리한 대출이나 월세 주거를 선택할 상황이 아님을 전제로 한다.

Plan 1) 2주택

- Plan 1-1 : 실거주 매수 : xx억

- Plan 1-2 : 갭투자 매수 : xx억

Plan 2) 1주택

- Plan 1-1 : 실거주 매수 : xx억

- Plan 1-1 : 갭투자 매수 : xx억

자 그럼 xx, xx, xx억대를 가용 자금으로 정했으면

투자물건은 20% 상향하여 스크리닝한다.

2주택일때는 일시적 2주택 제도를 잘 활용하여야 한다.

비과세 가능시점에 투자금과 함께 상급매물로 갈아탄다.

만약 매도/매수 타이밍이 안나오면 어쩔 수 없이 가지고 가지만

일시적 2주택 비과세 혜택을 누리기 위해서는 그에 맞는 과감한 결정이 필요하다. 금액대별 아파트 단지 후보간에는

자모님의 지역내 단지 선호도 비교법을 통해서 선호도 순위를 판단해보자 BM) 누가 떠먹여주는 투자가 아닌

내가 스스로 구하고 결정할 수 있는 투자를 할 수있도록 충분히 내재화하고

지속적으로 환경안에서 살아남자